Лизинг недвижимости: за и против

Перспектива роста цен на жилье и ставок по ипотечным кредитам мало кому внушает оптимизм. Сложная экономическая ситуация и непредсказуемость колебаний валюты влияет не только на покупателей, но и на продавцов.

Многие из тех, кто собирался решиться на покупку квартиры, отложили сделки до лучших времен. Профессионалы недвижимости вынуждены искать новые схемы продажи, которые способны привлечь оставшихся на рынке клиентов. Одним из таких способов стал лизинг - форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью. На первый взгляд, предложение заманчивое. Но всем ли оно подходит?
Практический смысл лизинга простой – возможность оплачивать не всю цену покупки сразу, а постепенно, одновременно владея и пользуясь вещью. Определение лизинга содержится в ст.2 ФЗ О финансовой аренде (лизинге) от 11.09.1998 г. Арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.
Мы видим в лизинговой сделке три стороны – лизингодатель, лизингополучатель, продавец. Заинтересованное лицо ищет продавца недвижимости, после чего лизингодатель (кредитор) приобретает недвижимость в свою собственность и заключает с арендатором договор лизинга - аренды с правом выкупа.

Преимущества лизинга перед наймом жилья

Одна из причин, почему граждане соглашаются на ипотечный кредит - возможность оградить себя от бесконечных переездов и устроиться жить более основательно. Преимуществ лизинга по сравнению с наймом жилья действительно немало.
Во-первых, лизинг по своей сути предполагает длительные отношения сторон связанные с целью сделки – выкупом лизингового имущества. Закон допускает, по соглашению сторон установить коэффициенты изменения цены пользования ограничив их повышение на период действия всего договора. В то же время, практика найма показывает, что собственники квартир редко готовы заключить договор сроком более года, так как в таком случае вопрос выселения недобросовестного нанимателя сильно усложняется. Из чего следует, что на практике, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки.
Во-вторых, в соответствии с законом, наймодателем может быть собственник или любое управомоченное лицо. На практике известны случаи злоупотребления «правомочных» лиц своими правами на сдачу жилья в аренду. Бывает, что заканчивается история судебными спорами с собственниками, пытающимися оспорить сделку или получить внесенную черным маклером предоплату. Лизингодателем может быть только собственник помещения.
Наконец, договор найма не предполагает своей целью последующую передачу жилья в собственность нанимателю, в то время как лизинг задачей ставит достижение именно такой правовой цели.

Достоинства по сравнению с ипотечным кредитованием

Кредитная история. При лизинговых отношениях финансовые требования к заемщику на порядок менее жесткие, чем при договоре ипотеки. Связано это в первую очередь с тем, что недвижимость не переходит в собственность получателя.
Оперативность предоставления финансирования. Лизинговые компании менее бюрократизированы, чем банки, поэтому на сделку купли-продажи стороны могут выйти быстрее, что важно в случае растущего рынка недвижимости.

Недостатки лизинговой схемы покупки жилья

1. Существенным условием без соблюдения, которого сделка лизинга будет считаться не заключенной, является то, что продавец недвижимости уведомлен: имущество приобретается лизингодателем для последующей передачи в лизинг. Ст. 667 ГК РФ Данное требование основано на сложном порядке регулируемых правоотношений, вытекающих из договора и статуса лизингополучателя – наделенного правами покупателя, но не участвующего в сделке купли-продажи. Запутанная схема прав и обязанностей сторон может отпугнуть продавца ликвидной недвижимости.

2. Также затруднения вызывает требование закона о приобретении недвижимого имущества в собственность лизингодателя (ст. 665 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ). Право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента его регистрации. Данное требование значительно сужает возможность использования лизинга по сделкам ДДУ, уступки ДДУ, строительства загородного дома. Кроме того, ст. 666 ГК РФ запрещает возможность лизинга земельных участков. На практике такой запрет порождает сложности финансирования покупки дома и земельного участка, отдельно стоящего здания и земельного участка, принадлежащих продавцу на праве собственности.

3. Важно помнить: недвижимое имущество находится в собственности лизингодателя на протяжении всего срока действия договора лизинга, до момента его выкупа лизингополучателем. Лизингополучатель имеет не ограниченное залогом вещное право как по договору ипотеки, а обязательственное право, вытекающее из договора лизинга получить имущество в собственность после его оплаты.
Такая особенность лизинга опасна, в первую очередь, лизингополучателю потому, что на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест, или сам лизингодатель передаст недвижимость в залог банку. В любом случае, такие особенности отяжелеют права получателя и создают ему ненужные сложности.

Сложная для понимания правовая конструкция сделки – место для злоупотреблений

Лизингодатели часто перекладывают выбор недвижимости для покупки на вторую сторону. Это, в общем-то, представляется логичным: именно лизингополучатель в действительности и должен принять решение каким объектом он собирается в итоге распоряжаться, а зачастую и проживать все время исполнения договора лизинга. По договору купли-продажи, недвижимость приобретается с целью ее передачи получателю лизингодателем, при этом в силу особенности правовой конструкции сделки, права покупателя по сделки (за определенным исключением ст.670 п.1 ГК РФ) переходят к лизингополучателю.
Однако право на выбор продавца таит в себе опасность - ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель. Если недвижимость выбирает лизингополучатель, то в случае отказа продавца передать недвижимость, наличия обременений титула, заключение сделки с неуправомоченным продавцом, приводит к судебному спору и невозможности использования жилого помещения. Указанные обстоятельства не только не освобождают получателя от оплаты указанных лизинговых платежей по договору, но и обязывают возместить убытки, причиненные лизингодателю неисполнением договора (ст. ст. 665, 670 ГК, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге). В итоге лизингополучатель, столкнувшись с нечистым на руку продавцом недвижимости, рискует не только остаться без жилья, но и с обязанностью возместить причиненные убытки лизингополучателю, одновременно продолжая оплату лизинговых платежей за спорное имущество, право пользования которым может быть ограниченно.
Основание приобретения права собственности у продавца недвижимости возможно только по договору купли-продажи (Ст. 15 ФЗ).
Таким образом, за скобками способа приобретения недвижимости остаются договора мены, подряда, ДДУ и любой смешанный непоименованный договор. Что очевидно усложняет проведение сделки по приобретению недвижимости.

Практические сложности выкупа имущества

По общему правилу договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей, если только стороны не установили порядок выкупа недвижимости путем оплаты установленной выкупной цены в договоре.
Что, если такая цена не была определена, и сумма лизинговых платежей не определяла непосредственно сумму аренды и сумму выкупа? Ответы на эти вопросы судебная практика дает разные, из чего может усматриваться возможность злоупотребления лизингодателем конструкции сделки к своей материальной выгоде.
Лизинг недвижимости может быть полезен гражданскому обороту России. Пока в портфеле лизинговых компаний зарубежных стран процент лизинга недвижимости занимает от 20 до 30 процентов, в то время как в России рынок только присматривается к подобной правовой конструкции. Скептичность рынка связана как с осторожностью к новым инструментам, так и к устаревшему правовому регулированию лизинга, что наглядно показано в его недостатках.