Ипотека в Татарстане: ажиотаж «споткнется» о ставки?

К исходу 2014 г. банки стали массово повышать ставки по кредитам на покупку жилья. Только за ноябрь-декабрь ставка увеличилась сразу у 5 банков из ТОП-20 ипотечного рынка. Журнал «Казанская недвижимость» проанализировал мнения экспертов, которые уже делают первые прогнозы на 2015 г.

Потенциальные заемщики ипотеки в тревоге: учитывая падение покупательной способности рубля и массовый рост ипотечных ставок, какая перспектива ожидает жилищные кредиты в ближайшее время? И когда их лучше брать – прямо сейчас или после Нового года?

Ипотека в РТ показала ажиотажный спрос в начале года

Год 2014 г. начался с ажиотажа спроса на недвижимость. Сыграло это свою роль и в ипотечном кредитовании. За 11 месяцев текущего года в Татарстане наметился рост общего количества зарегистрированных ипотек на 13%, сообщили под финал года в Росреестре. В реальном выражении с начала года Управлением Росреестра по Республике Татарстан зарегистрировано более 80 тыс. ипотек (87 720), что более чем на 10 тыс. выше показателей прошлого года. Больше всего ипотеку в 2014 г. в Татарстане брали в Агрызском, Тукаевском, Аксубаевском и Муслюмовском районах.

Как и в начале года, максимальное количество ипотек зарегистрировано на жилые помещения – 58 455, что на 20% больше аналогичного периода прошлого года. На нежилые помещения – 10 202 (3,2%), земельные участки – 19 063(1%).

Количество сделок, совершаемых с привлечением кредитных средств, увеличилось на 39%. Если за 11 месяцев 2013 года таких сделок было совершено более 39 тысяч, то в текущем году - уже 54 461. Наибольший рост произошел также в части жилых помещений - 51 % (2013г. – 26 274, 2014г. – 39 761) и земельных участков – более 20% (2013г. – 8181, 2014г. – 9868). Наименьшим образом тенденция роста затронула нежилые помещения – 0,6% (2013г. – 4803, 2014г. – 4832).

Большую часть жилищных кредитов в Татарстане в этом году выдали федеральные игроки — Сбербанк и ВТБ24. А ведь еще три года назад федеральные банки выдавали лишь одну треть от общего объема ипотеки в РТ. Но в 2013 г они завоевали лидерство. Вот итоги только первого полугодия 2014-го: местные банки смогли нарастить выдачу ипотечных кредитов на 32%, а федеральные - на 55%. При этом Сбербанк и ВТБ24 «освоили» 66,3% от всех выданных за январь-июнь 2014 г. ипотечных кредитов.

С результатами федеральных гигантов можно сравнить достижения местного «АК БАРС» Банка. Крупнейший банк Татарстана за первое полугодие увеличил объемы выдачи ипотеки аж на 95% : с 0,98 млрд. рублей за 6 месяцев 2013 г. до 1,92 млрд. рублей за аналогичный период 2014 г.
Окончательные итоги за весь год будут обнародованы банками, скорее всего, в январе 2015-го – именно тогда, как правило, в открытом доступе начинают появляться их первые официальные результаты. Пока же опрошенные эксперты не берутся делать окончательные выводы.
Между тем, еще летом 2014 г. аналитики прогнозировали ощутимый рост ипотечных сделок: казалось бы, с опорой на цифру 31,3% (именно так вырос рынок ипотечного кредитования в 2013-м) довольно реально сделать прогноз роста ипотеки в 2014-м на 20-25%.

Но вот пришла осень – и общая ситуация в стране поменялась: нестабильность рубля, предчувствие экономического кризиса и, как следствие, падения покупательской способности населения… В такой ситуации все первоначальные прогнозы на наступающий 2015 г. требуют существенной корректировки. Особенно в той части, которая касается доступности ипотечного кредитования: на сегодняшний день практически все аналитики соглашаются – есть все предпосылки к тому, что в ближайшее время ипотека станет «золотой». Соответственно, скажется это и на сопряженных сегментах рынка недвижимости.

Что дальше?

Общий рост спроса на ипотеку в первой половине 2014 года связан с рядом факторов, отмечают эксперты рынка. Во-первых, сказался отложенный спрос: многие люди, копившие деньги для улучшения жилищных условий, решились оперативно приобрести квартиры, как только накопился объем, достаточный для первоначального взноса.
Вторым фактором стал рост доходов населения. Так, к июлю 2014 г. в Татарстане они выросли по отношению к соответствующему периоду прошлого года на 7,6% (в январе-июле 2013 года рост составил 3,4%) и составили почти 28 тыс. рублей.
Но наиболее важным фактором, определяющим динамику ипотечного рынка, как отмечают аналитики, стало бегство сбережений из депозитов и валюты в недвижимость. «Кадратные метры», приобретенные в ипотеку, превращаются в альтернативу любым инвестиционным инструментам, включая пенсионные накопления и вложения в бизнес.
Казанские риэлторы утверждают: в этом году примерно половина их клиентов покупала недвижимость в ипотеку. В среднем, по результату опроса «Казанской недвижимости», рост сделок по ипотеке в агентствах недвижимости Казани составил 30-40% по сравнению с 2013 г.
Но начиная с сентября сам рынок ипотечного кредитования в России начал заметно меняться. Российские банки начали массово поднимать ставки. Программы жилищного кредитования ужесточили практические все ведущие банки, и тенденция продолжает набирать обороты.
Одним из первых стал банк ВТБ24, который повысил ставку в среднем на 0,5 процентных пункта. Таким образом, максимальная ставка по ипотеке в банке выросла до 14,45%. Уже в ноябре повышение ставок приняло массовый характер, банки стали поднимать их на 0,5-1 п.п. Так, с ноября по декабрь подняли Газпромбанк (на 0,5–1 п.п), Альфа-банк (на 0,7 п.п.), банк «Открытие» (1–1,25 п.п.), Промсвязьбанк (0,25–0,9 п.п), СМП Банк (2–3,5 п.п), банк «ДельтаКредит» (0,25–1 п.п.). Также ипотека подорожала в Райффайзенбанке, Ханты-Мансийском банке, РСХБ, МТС Банке.
Вызвано это, по мнению экспертов, и ситуацией с закрытием западных рынков капитала для отечественных банков, и негативными экономическими факторами.
Но главную роль сыграло повышение ключевой ставки Центробанка России с 8% до 9,5%. Произошло это 31 октября, причем неожиданно для большинства аналитиков. К слову, эксперты предсказывали повышение лишь на 0,5, а не на 1,5 процентных пункта.
Поясним: ключевой называется ставка, по которой Центробанк предоставляет банкам кредиты с гарантированным выкупом. И повышение стоимости заемных денег для банков не может не вылиться в повышение стоимости кредитов, которые банки раздают гражданам.
Проще говоря, ипотека получила новый внушительный импульс к удорожанию. Скорее всего, эти 1,5 процентных пункта банки переложат на плечи будущих заемщиков полностью.
Эксперты предполагают, что в ближайшем будущем россиян ждет ипотека под 13, 15 или даже 17%. По мнению специалистов, с такими ставками кредиты на недвижимость станут недоступны большинству покупателей. Так кто сможет выплачивать «золотую» ипотеку и по кому кризис ударит первым?
Как уже говорилось, наиболее высокий спрос на ипотечный продукт наблюдается в сегменте «эконом» - там с привлечением заёмных средств совершается порядка 60 – 70% сделок. Но если ставки вырастут до 15-16%, купить квартиру с помощью жилищного кредита смогут лишь самые богатые слои населения. Впрочем, они-то как раз квартирный вопрос в состоянии решить своими силами, не прибегая к ипотеке.

5 категорий заемщиков, которые пострадают в первую очередь

1.Заемщики с минимальным первоначальным взносом
Покупателей, которые хотели бы взять заём с минимальным взносом в 10 – 15% от стоимости жилья, вероятно, начнут отсеивать банки. Считается, что человеку, который вложил сравнительно небольшую долю собственных средств, легче отказаться от оплаты непосильной ипотеки в случае финансового кризиса. Поэтому с удорожанием ставок им станет сложно получить одобрение кредита.

2.Заемщики со средним первоначальным взносом
Заемщики со средним взносом порядка 40 – 50% стоимости квартиры начнут отказываться от кредитов сами – для них ежемесячные выплаты по возросшим ставкам станут слишком велики. В эту категорию попадет большая часть ипотечных сделок на вторичном рынке жилья.

3.Бизнесмены и индивидуальные предприниматели
В условиях валютного кризиса и ограничения рублевой ликвидности банки не только повысят ставки, но и начнут ужесточать требования к клиентам. Индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса без фиксированной ежемесячной зарплаты будет сложнее подтвердить свой доход, кроме того, банки автоматически относят их к категории заёмщиков, наиболее подверженных дефолту.

4.Заемщики с «серым» доходом

Кредитные организации начнут гораздо строже относиться к формальному обоснованию доходов, что сразу ударит по заемщикам, которые большую часть зарплаты получают в конверте.

5. Средний класс
Общее ухудшение экономической обстановки в стране – рост цен на бензин, продукты, одежду и ЖКХ заставит многих забыть об улучшении жилищных условий. Повесить на себя подорожавшее ипотечное ярмо откажутся люди со стабильным средним доходом, которые раньше готовы были купить квартиру в кредит.

Кредит можно будет взять у девелопера?

Аналитики прогнозируют: в 2015 году нынешние ипотечные рекорды, скорее всего, уйдут в прошлое. Платежеспособный спрос сейчас находится практически на пределе и по большей части был исчерпан во время ажиотажа после обвала рубля.
Соответственно, можно ожидать падение спроса на недвижимость со стороны граждан. А это, по мнению ряда экспертов, может привести к «затовариванию» рынка жилищного строительства.
Напомним: по сведениям аналитиков местного рынка, несмотря на то, что сегодня в Казани подавляющее большинство сделок по ипотеке оформляется со «вторичкой», рост интереса к новостройкам становится все заметнее. Фактически цены на новостройки снижаются. Такая картина наблюдается по всей России. И все чаще звучат авторитетные мнения, что в будущем году стагнация российского рынка жилья продолжится. Спрос будет падать. А это значит, что после января строительные компании встанут перед необходимостью дальнейших уступок покупателям.
Если спрос на новостройки будет стремительно падать, девелоперы начнут выдавать собственные длительные займы на срок порядка 5 –7 лет под 1 - 1,5% в месяц. Ипотечное кредитование сократится, но не исчезнет – ведь у покупателей останется потребность в жилье. При этом, вероятно, возрастет количество сделок под залог имеющегося имущества – такая тенденция наблюдается уже в 2014 году.

Сейчас или никогда?

Сегодняшних потенциальных заемщиков аналитики условно делят на две категории. Первые намерены получить кредит для улучшения собственных жилищных условий. Вторые желают инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить накопления. И для обеих категорий клиентов остро встает следующий вопрос. Когда выгоднее взять ипотеку? Прямо сейчас – пока банки не отыграли повышение ключевой ставки? Или после Нового года, ближе к весне, когда застройщики в теории будут вынуждены идти на дальнейшие уступки в цене?
Покупателю, у которого есть «свободные» деньги, сейчас самое время пустить их в дело, говорят эксперты рынка недвижимости. Ставки как раз пока приемлемы – они зафиксированы на «подъемном» уровне 12,5-13%. В рамках текущих программ и по условиям кредитного договора ставка фиксируется на весь срок кредитования, добавляют специалисты.
Еще один нюанс, который может склонить выбор в пользу кредитования в самое ближайшее время: сейчас из-за повышения ключевой ставки ипотечный рынок стоит на пороге нового витка роста ставок. И часть банков может свернуть раньше обещанного срока предновогодние скидочные акции.
С ужесточением денежно-кредитной политики и ростом стоимости фондирования ставки по ипотеке в ближайшее время еще вырастут, а получить сам кредит станет сложнее. В начале этого года в ходу были заявления, что ипотеку может себе позволить лицо с ежемесячным доходом в 30 тыс. руб. Но уже сейчас многие банки колеблются, давать ли займы гражданам с доходом в 40 тыс. руб. И планка будет расти, отсекая все большее число претендентов. Иначе говоря, часть потенциальных заемщиков, откладывая сделку на потом, рискуют в итоге вообще оказаться не у дел.
Другая часть экспертов советует: тем, кто планировал приобретать жилье не для улучшения своих условий, а с инвестиционными целями, торопиться не стоит. По мнению аналитиков, из-за снижения спроса и покупательской активности населения быстро и выгодно продать такое жилье будет крайне сложно.
В любом случае, даже если потенциальный заемщик-инвестор и решится действовать быстро до Нового года (в страхе, что на банковском счете сбережения просто растают из-за инфляции или колебания курса валют), не следует необдуманно брать ипотеку на крупную сумму. В преддверии кризиса ни к чему обременять себя лишними долгами.

Взгляд из Казани: есть возможность – берите сейчас!

Казанские игроки рынка недвижимости не столь пессимистичны в своих прогнозах, в отличие от федеральных аналитиков. Они не считают, что процентная ставка жилищных кредитов вырастет до заоблачных высот. Однако опрошенные эксперты сходятся в одном: казанцам, которые задумали взять ипотеку, сделать это лучше прямо сейчас.
«Одновременно с увеличением ставок во многих банках перед Новым годом введены и скидки», - делится наблюдениями директор «НЛБ-недвижимость» Андрей Савельев, объясняя это большой конкуренцией кредитных учреждений в Казани. И повышение ставки по ипотеке до предсказанных некоторыми федералами 17% он считает однозначно нереальным. «Если ставка поднимается выше 15% - ипотека умирает», - говорит эксперт.
«Если есть возможности взять ипотеку прямо сейчас – да, лучше это сделать прямо сейчас, - высказывает свое мнение Айдар Садыков, глава «Центрального агентства недвижимости». – Как будет складываться ситуация в 2015 году? Скажем так: вероятность того, что она улучшится, достаточно мала. Ставки снижаться не будут, ипотечный процент будет идти в рост. То же – и с ценами на недвижимость. Они растут всегда, невзирая на кризис. Да, если взять любой временной срез – увидим, что были и спады, и подъемы, но все равно идет общий рост цены».
Генеральный директор ООО «МЕГАЛИТ» Адель Хасбиулин поделился своим мнением по поводу банковской политики. «Всему есть мера. Поэтому ипотечные ставки в 2015-м вновь должны стать разумными. Повышение ставок в 2014 г, я считаю, носило импульсивный характер, с целью закрыть большое количество банков. Если зайти сейчас на сайт Центробанка, можно увидеть длинный список банков, лишившихся лицензии – там уже сотни закрывшихся банков! Думаю, до конца этого года цель по закрытию определенных банков и отслеживанию их операций должна быть выполнена, начиная со следующего года оставшиеся банки получат достаточное финансирование, и в 2015 году снова будут кредитовать своих клиентов (и бизнес, и производственников, и население) с нормальными ставками».
Так когда все же лучше казанцам брать жилищные кредиты – сейчас или дождаться прояснения ситуации с ипотекой в 2015-м? Свой вариант стратегии для потенциальных ипотечных заемщиков предлагает директор Юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев: «Как я понимаю, на сегодняшний день ситуация в банках более стабильная, чем в 2008 году. Вспомните 2009-й: тогда ставки взлетели до 18-20%! И люди просто перестали брать ипотеку. А на сегодняшний день мы видим: акционных предложений у банков достаточно – еще можно встретить среди них ставки в 11-12%, и это стимулирует потенциального потребителя. Ждать не надо! Я всегда советую, когда меня спрашивают «что делать?»: надумали покупать – надо покупать. Ждать завтра – это как играть в рулетку»

Как определиться с ипотечной программой

И напоследок – несколько практических советов, которые эксперты дали потенциальным потребителям жилищных кредитов. В помощь заемщикам специалисты Ипотечного центра компании Est-a-Tet разработали классификатор ипотеки.

1. Ипотека на первичном и вторичном рынке
Ипотека на первичном и вторичном рынке распространяется на все категории клиентов, которые соответствуют минимальным требованиям банка: возраст от 21 до 65 лет (может розниться в разных банках), минимальный стаж на последнем месте работы – от 3-6 месяцев, зарплата подтверждается по справке 2-НДФЛ и форме банка. Условия кредитования: первоначальный взнос – от 10-20%; процентная ставка – от 11,45%; срок кредитования – до 30 лет (в редких случаях - до 50 лет).

2. Ипотека под залог имеющейся недвижимости
Ипотека под залог имеющейся недвижимости предназначена для категории людей, которые хотят получить кредит на неаккредитованную в данном банке новостройку или для нецелевого использования данных денежных средств (не для покупки квартиры).

3. Ипотека без первоначального взноса
Ипотека без первоначального взноса, как правило, отличается тем, что возможно получить кредит без первого взноса, но под увеличенный процент – в основном на выше 1-1,5% стандартных условий. Подходит для категорий людей, у которых нет собственных средств на первый взноса, либо ожидаются деньги, но позже.

4. Программа под 2-м документам
Ипотека по 2-м документам отличается от стандартных программ увеличенными на 0,5-1% ставками и минимальным первоначальным взносом от 35-40%. По данной программе банки не требуют предоставления документов по доходу. Эта программа удобна для: владельцев бизнеса, индивидуальных предпринимателей; категорий людей, которые получают маленькую "белую" заработную плату, а "серую" подтвердить не могут.

5. Ипотека на коммерческое жилье и апартаменты
Ипотека на апартаменты и коммерческое жилье отличается только тем, что в некоторых банках может отличаться ставками от базовых программ на 0,5-2%, а также будет отличаться минимальным первоначальным взносом – от 30-50%.