Рост цен и заморозка проектов ждут рынок недвижимости из-за повышения ставки ЦБ

Решение Банка России увеличить ключевую ставку до 17% приведет к удорожанию ипотеки, росту стоимости строительства и заморозке некоторых девелоперских проектов, считают эксперты.

Совет директоров Банка России с 16 декабря повысил ключевую ставку с 10,5 до 17% годовых. Данное решение обусловлено необходимостью ограничить существенно возросшие в последнее время девальвационные и инфляционные риски, сообщил регулятор.

Ипотека подорожает, жилье вырастет в цене

При нынешней ставке в 17% более 90% заемщиков откажутся от получения ипотеки, говорит управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.
"Повышение ставки до 17% означает, что при условии, если она будет на этом же уровне какое-то время, ставки по ипотечным кредитам вряд ли будут ниже 18-20%. В целом это приведет к тому, что более 90% заемщиков откажутся от получения ипотеки", - подчеркивает он. По мнению эксперта, спрос на первичном рынке недвижимости сократится в 3-4 раза. Плачевными будут последствия и для вторичного рынка – не исключена вероятность, что рынок может "просесть" практически вдовое, отмечает он.
"Резкое повышение ставки ЦБ – это крайне недальновидный и пагубный шаг не только для рынка жилья, но и для всей экономики в целом. Это решение Центробанка поставит крест на ипотеке и нарушит стабильность рынка недвижимости. Также это может привести к пересмотру ставок по уже выданным кредитам, что вызовет череду банкротств предприятий и физлиц, а это несомненно подорвет доверие людей к действиям государства", - в свою очередь заявляет президент ГК "Мортон" Александр Ручьев.
Вместе с тем, он полагает, что сегмент жилья эконом-класса, как наиболее устойчивый на рынке недвижимости, пострадает менее всего, хотя и значительно сократится в объемах. "Учитывая совокупность всех этих факторов, значительный рост цен на жилье эконом-класса неизбежен. Без прямой помощи государства, выраженной в субсидировании ставок по кредитам застройщиков и снижении процентов по ипотеке покупателям жилья, развития позитивных сценариев невозможно", - предупреждает Ручьев.

Покупатель расплатится

О возможном росте рублевых цен на жилье в будущем говорят и другие эксперты. "Долговременное удержание ставки на уровне 17% станет приговором ипотеке и вызовет рост цен как минимум на такую же величину на первичном рынке. Платежеспособный спрос при этом может снизиться на 50% и более, что приведет к полной дестабилизации рынка", – утверждает, например, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. Глава компании "НДВ Групп" Александр Хрусталев в свою очередь ждет удорожания новостроек в ближайшие полгода на 20%. "Потому что девелоперы, если будут продавать сейчас, не поднимая цен, будут продавать себе в убыток", – объясняет он.
По мнению Хрусталева, если ключевая ставка сохранится на уровне 17% больше двух-трех месяцев, то себестоимость строительства поднимется минимум на 10%. "Пока, наверно, рано делать выводы, потому что это направлено не в сторону девелоперов и строителей, а для того, чтобы остановить валютные спекуляции. Это не постоянная ставка, потому что при такой ставке не может никакая экономика вообще развиваться ", - рассуждает он.
В свою очередь генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева прогнозирует рост стоимости стройматериалов на 30-35% к концу первого квартала 2015 года. "Себестоимость всех материалов, в любом случае, привязана к доллару. Импортозамещение, к сожалению, в сегменте комфорт-класса и выше сейчас представляется затруднительным", - отмечает она.
В итоге, делает вывод партнер "Химки Групп" Дмитрий Котровский, девелоперам придется перекладывать на покупателей "непроданные квадратные метры". "Нам ничего не остается, кроме как переложить это на плечи покупателей", - констатирует он.

Будут банкротства

При нынешнем уровне ставки рефинансирования девелоперы жилья эконом-класса получат отрицательную маржу, предостерегает Халин из IntermarkSavills. "При подобном уровне ставок они смогут получить кредиты не менее, чем под 20% годовых. Для проектов эконом-класса это будет настоящей катастрофой, потому что их маржа уже сегодня не превышает 10-15%, а при новой ставке она станет отрицательной", - сказал Халин.
В свою очередь, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба полагает, что в случае длительного сохранения ставки на таком высоком уровне это может привести к росту стоимости кредитов для девелоперов, хотя для этого сегмента бизнеса уже и так ситуация затруднительная.
"Таких банков очень мало, как и мало ликвидности для строительного сектора, не являющегося системным для экономики. Сейчас банковская система (и ликвидность) будет сосредоточена на рефинансировании долговых обязательств системообразующих предприятий", - сетует консультант.
При этом, считают эксперты, для рынка коммерческой недвижимости решение Центробанка увеличить ключевую ставку будет иметь существенные значения прежде всего в 2016-2107 годах. "Новых проектов сейчас начинается достаточно немного и сильного дополнительного негативного влияния уже не ожидается. Так или иначе, в 2016-2017 годах мы наверняка столкнемся с падением ввода новых площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости", – комментирует директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.
С этой точкой зрения солидарен и руководитель отдела исследований и консалтинга компании "Магазин магазинов" Андрей Васюткин, ожидающий именно в этот период заморозку целого ряда проектов крупных торговых центров в Москве и ближайшем Подмосковье.
А заместитель председателя правления МДМ Банка Алексей Чаленко и вовсе полагает, что рынок недвижимости ждут банкротства. "Что банкротства будут, я даже не сомневаюсь, в том числе и банкротства подмосковных владельцев земли. Сейчас рынок почистится. В прошлый раз государство забирало компании, потому что основными кредиторами были госбанки. Думаю, что в этот раз будет тоже самое", – уверен он.