6 главных событий на рынке недвижимости РФ минувшего года

Завершающийся 2014 год на рынке недвижимости России был богат на яркие события: приняты законы о лицензировании в ЖКХ и о введении нового принципа исчисления налога на имущество физических лиц, запущена госпрограмма "Жилье для российской семьи", а китайские инвесторы проявили активный интерес к российской строительной отрасли.

Представляем шесть самых значительных, с нашей точки зрения, событий 2014 года на рынке недвижимости России.

Жилье для российской семьи

Главным проектом этого года для министерства строительства и ЖКХ, образованного в 2013 году, стала программа "Жилье для российской семьи", которую предложил реализовать президент России Владимир Путин. Она предполагает, что к концу 2017 года дополнительно к обычным ежегодным объемам ввода жилья в России появится еще 25 миллионов квадратных метров жилой недвижимости.
Застройщикам, участвующим в программе, Минстрой в 2014 году пообещал, прежде всего, поддержку при строительстве инженерной инфраструктуры из расчета 4 тысячи рублей за квадратный метр построенного жилья эконом-класса. На это требуется не менее 100 миллиардов рублей.
Первоначально предполагалось, что участвовать в "Жилье для российской семьи" смогут проекты площадью не меньше 25 тысяч квадратных метров, однако теперь эта планка может быть сокращена до 10 тысяч "квадратов". Пока, согласно информации на сайте Минстроя РФ (по состоянию на 8 декабря 2014 года), соглашения на участие в программе заключены с 62 субъектами федерации на 19 миллионов квадратных метров жилья, то есть программа собрана на 75%.
Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка ожидает, что в программе примут участие 400 – 460 тысяч семей, а платежеспособный спрос в рамках "Жилья для российской семьи" составит 750 миллиардов рублей.

Без лицензии вход воспрещен

В июле 2014 года президент России Владимир Путин подписал федеральный закон, согласно которому все компании, управляющие многоквартирными домами, должны получить лицензию до 1 мая 2015 года. Принимать решение о выдаче лицензии будут специальные лицензионные комиссии. Официально система лицензирования была запущена с 1 сентября 2014 года.
Деятельность УК будет контролироваться и после выдачи лицензии. По новому закону, компания, которой суд за год дважды назначил административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом госжилнадзора в отношении многоквартирного дома, может потерять право на управление этим домом.
Если же управляющая компания потеряла право управлять более чем 15% домов от всего объема площади многоквартирных домов, находящихся в управлении, лицензионная комиссия субъекта РФ обязана рассмотреть вопрос о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии.
В случае принятия такого решения лицензионной комиссией госжилинспекция обязана подать в суд иск об аннулировании лицензии. Тогда УК на три года лишается права заниматься деятельностью по управлению многоквартирными домами, а сведения о ее руководителе вносятся в федеральный реестр. Он также лишается права заниматься этим видом деятельности в ближайшие три года.

Налог будем платить по-новому

В уходящем году был принят закон, согласно которому налог на имущество физлиц будет рассчитываться по новым правилам – исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Закон должен вступить в силу с 1 января 2015 года, но предусмотрен пятилетний переходный период, в течение которого регионам и муниципалитетам можно будет использовать инвентаризационную оценку стоимости недвижимости. Несмотря на то, что налог вступает в силу с 2015 года, платить по новой схеме жители страны начнут только во второй половине 2016 года.
В документе предусмотрен новый социальный механизм вычетов, когда при расчете ставок налога из стоимости квартиры "убираются" 20 квадратных метров, для комнат – 10 метров, для объектов индивидуального жилищного строительства – 50 квадратных метров.
В ноябре 2014 г. Казгордума утвердила ставку обновленного налога на имущество физлиц. По расчетам экспертов местного рынка, теперь налоговые отчисления могут вырасти до 7 раз. С нового года ставка налога на квартиру составит 0,2% от ее кадастровой стоимости, на жилой дом – 0,3% и на хозяйственные сооружения площадью менее 50 кв. метров – 0,1%. Ставки на объекты, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, составят 2% . За иные объекты придется выплачивать по 0,5% их кадастровой стоимости.
Для собственников жилья значение будет иметь и закон об увеличении срока владения недвижимостью, по истечении которого доход от продажи освобождается от НДФЛ, - с трех до пяти лет. Он вступает в силу с 1 января 2016 года и распространяется на сделки, которые заключены после начала 2016 года. Если недвижимость продана до 1 января 2016 года, то на ее бывших собственников будет распространяться льгота по уплате НДФЛ с выручки после трех владения жильем.
В Налоговый кодекс РФ внесены изменения и в отношении налогообложения коммерческой недвижимости. Если раньше налог на имущество организаций взимался с остаточной стоимости объекта (стоимость по данным бухгалтерского учета), то с 2014 года регионам разрешили менять порядок налогообложения в отношении объектов коммерческой и торговой недвижимости - деловых, офисных, торговых центров - любых помещений и зданий не менее 20% площадей которых используется под торговлю, бытовое обслуживание населения, общественное питание, офисы.
В Татарстане соответствующий закон 81-ЗРТ, вносящий изменения в закон "О налоге на имущество организаций" принят Госсоветом РТ 30 октября 2014 года.
Отметим, что Татарстан воспользовался пока не всеми возможностями, которые дал федеральный законодатель, и ввел изменения в порядок налогообложения только торговых центров и комплексов, площадь которых составляет более 3000 кв.м. и которые расположены на территории населенного пункта с численностью населения более 145 тысяч человек. То есть фактически для четырех городов республики - Казани, Набережных Челнов, Альметьевска и Нижнекамск.

Барьеров стало меньше

В мае 2014 года правительство РФ приняло постановление, сокращающее почти в два раза количество административных процедур в области жилищного строительства, – с 220 до 134 согласований. Для строительства многоквартирных домов перечень сокращен до 65 процедур, а в сфере частного жилищного строительства – до 25 процедур. Однако, после критики президента РФ Владимира Путина, Минстрой РФ пообещал уменьшить в 2015 году список обязательных административных процедур в строительстве еще на 48 позиций.

Китайцы хотят вкладывать в Россию

Китайские инвесторы вообще в 2014 году проявили большой интерес к рынку недвижимости в России. Еще в мае мэр Москвы Сергей Собянин подписал декларацию о намерениях, предусматривающую возможность строительства новой ветки метро в новой Москве с участием Китайской железнодорожной строительной корпорации и Китайского международного фонда.
Китайцы должны были получить разрешение на строительство до 2 миллионов квадратных метров недвижимости в зоне прохождения метро. Правда, позднее заммэра Москвы Марат Хуснуллин заявил о том, что стороны вынуждены начать пересмотр проекта из-за ослабления рубля. Сейчас обсуждается возможность расчетов в юанях или рублях.
Но китайское метро в столице - не единственный пример заинтересованности китайского бизнеса в рынке недвижимости России. По словам главы Минстроя Михаила Меня, компания из КНР планирует принять участие в реализации программы "Жилье для российской семьи" в Кировской области, а Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и китайская Ляонинская строительно-инженерная группа (ЛСИГ) подписали соглашение о намерениях, которое предполагает взаимодействие сторон при строительстве жилья эконом-класса в объеме не менее 50 тысяч "квадратов". Наконец, Китайский банк развития может представить на ипотечное кредитование в рамках подписанного меморандума с ВЭБ несколько миллиардов долларов.

Ипотека на грани

Самое глобальное, по мнению аналитиков, событие, которое кардинально может изменить российский рынок недвижимости, грянуло под самый «занавес» 2014 года. Решение Банка России увеличить ключевую ставку до 17% закономерно привело к удорожанию ипотеки, а уже в первой половине 2015 г. аналитики ожидают рост стоимости строительства и заморозку некоторых девелоперских проектов.
При нынешней ставке ЦБ в 17% более 90% заемщиков откажутся от получения ипотеки, подсчитали эксперты. А это, в свою очередь, приведет к тому, что спрос на первичном рынке недвижимости сократится в 3-4 раза. Плачевными будут последствия и для вторичного рынка – не исключена вероятность, что рынок может «просесть» практически вдвое.
Однако в данный момент россияне буквально шокировали самих банкиров, проявляя повышенный интерес к ипотечным кредитам. «В текущих условиях спрос на жилье и ипотеку подогревается желанием населения вложить имеющиеся средства, в связи с чем в ближайшее время спрос на ипотеку, несмотря на существенное повышение ставок, может сохраниться на высоком уровне», - объясняют ситуацию в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). То, что спрос ажиотажный, подтверждают и банкиры. «Я был уверен, что при ставках выше 14,5% ипотека не живет, но оказывается, это не так», - удивлен старший вице-президент "ВТБ 24" Андрей Осипов. Новые ставки не останавливают заемщиков, отмечает он: «Мы такого поведения не ожидали, сейчас приходится сдерживать выдачу - мы не заинтересованы в излишне быстром росте кредитов с доходностью ниже ключевой ставки ЦБ».
В Татарстане, судя по официальным сайтам банков, работающих на территории республики, в конце 2014 г. ипотеку можно было взять и под 13%, и даже под 11,75% годовых. Однако в большинстве из таких кредитных учреждений пока только принимают заявки, дают консультации и советуют ждать решения после Нового года. Вообще же максимальная ставка в татарстанских банках на конец декабря составляла 22,99% (Татфондбанк).