«Поверь мне, я построю!»: покупатели верят, а банки – нет

Сегодня, по словам экспертов, спрос на строящиеся жилые объекты в Москве превышает предложение. Дешевые новостройки в высокой стадии готовности весьма неплохо продаются, будь то панель или монолит-кирпич экономкласса. Как правило, к моменту завершения строительства подобные проекты бывают полностью распроданы. А если бы банки активнее выдавали ипотеку под новостройки, дела у девелоперов шли бы еще лучше.

Со второй половины прошлого года на рынке жилой недвижимости Москвы наблюдается явное оживление, которое продолжается и по сей день. Банки стали более сговорчивыми, хотя кредиты выдают все так же неохотно и осторожно. Девелоперы, в свою очередь, установили так называемые «справедливые» цены на свои объекты, желая найти покупателей как можно скорее. В результате этого возросла покупательская активность населения. Причем, по словам экспертов, спрос вырос не только на уже введенные в эксплуатацию объекты, но и на строящиеся дома. Так, дом на Коровинском шоссе, 3, (застройщик – ГК «Пионер») ввели в эксплуатацию осенью 2009 года, а последнюю квартиру в этой новостройке продали в июне того же года. То есть к моменту завершения строительства все квартиры в данном объекте были реализованы.


«В настоящее время наибольшей популярностью пользуются квартиры в готовых или находящихся на завершающей стадии строительства домах. В то время как наименьшему спросу подвержены проекты на стадии котлована в районах массовой застройки. Подобная ситуация объясняется рисками, с которыми сталкивается будущий собственник при покупке строящегося жилья», – комментирует ситуацию Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». К таким рискам эксперт относит недострой, исчезновение компании-застройщика, опережающие темпы изменения цен на жилье, юридические сложности, двойные продажи и многое другое. По словам Дмитрия Таганова, сейчас покупатели по-прежнему с осторожностью относятся к покупке жилья, обращая внимание в большей степени на статус компании-застройщика, а также на ее ценовую политику, нежели на технические параметры объекта и его месторасположение.

Коррекция цен

Что касается стоимости жилья, то квартиры в строящихся домах сегодня разбирают как горячие пирожки, поэтому цены на них постепенно ползут вверх. А в таких проектах, как «Волжский», «Заповедный уголок», «Нахимово», «Золотой треугольник», цены увеличились, поскольку значительная часть корпусов уже построена. По данным экспертов рынка, сегодня за счет активных продаж (30-40 квартир в месяц) и высокой стадии строительства отдельных объектов средняя цена на новостройки экономкласса в Москве приближается к 100 тыс. руб. за кв. м. Причем востребованы квартиры по всей номенклатуре: от «однушек» до пятикомнатных.

«Удачные объекты, расположенные в шаговой доступности от метро, раскупаются молниеносно. Высок спрос на небольшие квартиры в современных панельных домах, поскольку они имеют наиболее низкую цену метра и относительно небольшие, но комфортные габариты. В итоге конечная стоимость таких квартир остается доступной», – рассуждает руководитель отдела маркетинга ГК «Пионер» Ирина Романова. «Самые дешевые предложения – это панельные новостройки стандартных серий – П-44Т, П-3М, ГМС-1, – поясняет Юлия Гераськина, директор департамента новостроек Est-a-Tet, – с небольшими площадями квартир – от 38,5 до 80 кв. м, без подземной парковки, расположенные за Третьим транспортным кольцом, в спальных районах Москвы. Средняя стоимость квадратного метра в таких объектах сегодня колеблется от 85 до 120 тыс. руб. за кв. м, в зависимости от стадии готовности дома».

Но есть и более заманчивые предложения. Так, в микрорайоне Москвы Царицыно квартиры предлагаются по цене от 70 тыс. руб. за кв. м, а в ЖК «Богородский» – от 80 тыс. руб. за кв. м. Причем здесь речь идет о монолите, а не о панели. При этом дома серии П-44Т во 2-й очереди микрорайона Немчиновка (1 км от МКАД) можно купить за 70 тыс. руб. за кв. м, включая стоимость отделки. Эксперты отмечают, что монолитные дома не дороже панельных, но превосходят их по качеству и таким характеристикам, как срок эксплуатации дома, форма, планировка и прочность строения. Кроме того, площади квартир при монолитной застройке намного больше. «Если в панельной серии П-44Т можно приобрести 1-комнатную квартиру площадью 38,5 кв. м, то в монолитном доме площадь такой же квартиры будет равняться 45 кв. м и больше, а значит, и общая стоимость квартиры увеличится», – рассказали в компании Est-a-Tet.

В целом по рынку сейчас имеет место «вымывание» самых доступных вариантов. «Жилье, которое сегодня строится в нижнем ценовом сегменте, реально продается, и квартиры в нем постепенно заканчиваются. В большинстве объектов эконом- и комфорт-классов уже нет тех интересных предложений, которые были в прошлом году. А спрос на подобное жилье есть, и он достаточно высокий», – говорит Ирина Романова.

Катализатор продаж

В текущих условиях с восстановлением ипотечного кредитования ажиотаж вокруг новостроек низшего ценового сегмента может привести к еще большему повышению стоимости квадратного метра на первичном рынке экономкласса, считают эксперты. На сегодняшний день большинство ипотечных кредитов уже выдаются по фиксированной ставке от 13-14% и до 18% годовых в рублях и от 9-10% в долларах. В некоторых банках есть даже специальные программы, по которым можно получить ипотечный кредит по ставке 11% годовых в рублях. В настоящий момент наибольшим спросом пользуются ипотечные кредиты на покупку квартир стоимостью порядка 5-7 млн руб. Как правило, это двух- или трехкомнатные квартиры в спальных районах Москвы.

«Во второй половине 2009 года интерес к ипотечным программам снова стал повышаться. В основном заемщики интересуются небольшими кредитами, порядка 2-2,5 млн руб. для покупки квартиры по альтернативной сделке. В качестве первоначального взноса выступают средства, вырученные от продажи прежней квартиры, полученный кредит идет на погашение оставшейся части суммы», – констатирует Дмитрий Таганов. «Наша компания, например, активно продолжает работать с ипотекой Газпромбанка, где ставка сегодня составляет 13%, и в последнее время количество обращений ипотечных покупателей сильно выросло. Также отмечается увеличение обращений клиентов по жилищным субсидиям», – объясняет директор по развитию ГК «Мортон» Владимир Отёкин.

Однако практически весь спрос на рынке ипотеки приходится на вторичные квартиры, сетуют игроки рынка. Дело в том, что банки практически не выдают ипотеку под новостройки. Даже в благополучные докризисные времена это было непросто, а сейчас практически невозможно. «До кризиса получить такой кредит можно было только на покупку квартир в проектах застройщиков, аккредитованных банком, или в жилых комплексах, соинвестором строительства которых выступал сам банк, однако доля таких предложений крайне мала», – разводит руками Дмитрий Таганов.

Источник: Собственник