Десять кризисов на рынках недвижимости в мировой истории

В истории рынок недвижимости часто становился жертвой макроэкономических неурядиц. Впрочем, в ряде случаев недвижимость сама провоцировала мировые экономические катаклизмы. Все они рано или поздно заканчивались.

Текущий кризис в России по характеру больше похож на кризис 1998-го. Тогда рецессия на рынке недвижимости продолжалась три года.

Кризис-1873

Случился на фоне мирового финансового кризиса. Сильнее всего ударил по Южной Америке. Рынок континента стал заложником кредитного ажиотажа, подпитываемого инвестициями из Англии, а также спекулятивного бума на рынке недвижимости в Австрии и Германии.
Причиной явился рост рынков недвижимости в Австро-Венгрии и Германии. Застройщикам выдавали огромные кредиты, но многие из них не смогли по ним рассчитаться. Паника, начавшаяся на биржах Европы, перекинулась в США и закрепилась в Латинской Америке. Из-за рецессии в американской и европейской экономике экспорт латиноамериканских стран резко сократился, что привело к падению доходов государственных бюджетов.
После того как акции на фондовой бирже Нью-Йорка упали, а банки Германии отказались пролонгировать кредиты, Америка также оказалась в глубоком финансовом кризисе. Долговая нагрузка строительных компаний росла высокими темпами, а вслед за ней и цены на недвижимость. Тогда и появились первые ипотечные бумаги.
Это один из самых затяжных кризисов, ситуация улучшилась только к 1878г. Считается, что в прекращении финансового кризиса сыграл немалую роль Дж. П. Морган, один из влиятельнейших банкиров Америки, который предоставил 62 млн долл. золотом министерству финансов США. Это позволило расплатиться по суверенным обязательствам.

Кризис-1914

Произошел из-за Первой мировой войны. Причина ‑ тотальная распродажа бумаг иностранных эмитентов правительствами США, Великобритании, Франции и Германии для финансирования военных действий.
Он начался практически одновременно в нескольких странах после того, как воюющие стороны стали ликвидировать иностранные активы. Это привело к краху на всех рынках, как товарных, так и денежных. После 1914 г. недвижимость в Москве и Петербурге значительно подешевела. Аренда жилья стоила в Петербурге 25 коп., а в Москве и Киеве - 20 коп. за квадратный аршин в месяц. Царские 20 коп. сегодня равны 256 руб., а квадратный аршин - 0,5058 кв. м. То есть месячная аренда одного квадратного метра стоила в 1914г. 506 сегодняшних рублей.
Кроме того, после начала войны в царской России начался процесс экспроприации недвижимости у иностранцев. Происходило вынужденное переселение приблизительно 1 млн гражданских лиц, национализация значительной части имперской экономики, а также переход обширных земельных владений и городской недвижимости из рук вражеских подданных к влиятельным группам населения.

Кризис - 1929-1939 (Великая депрессия в США)

Причиной стал обвал фондового рынка, вызванный перегревом на волне слишком быстрого роста экономики США.
Сопровождался спадом производства во всех областях, ростом безработицы, отсутствием покупательской способности, в том числе в сфере недвижимости, массовой истерией.
Решение было найдено с помощью государственной программы Рузвельта по выходу из кризиса. Программа предполагала вливание денег в глобальное строительство. Господдержка ипотечного кредитования повлекла увеличение объемов строительства, активизацию спроса на жилье, рост рынка недвижимости в целом.

Кризис-1970 (Дания)

Причиной явился огромный рост инфляции в Дании, вследствие чего правительство страны обязало работодателей повысить заработные платы. В этих условиях население брало кредиты на покупку жилья. Расплатиться по своим обязательствам многие впоследствии не смогли. В распоряжении банков Дании оказалось огромное количество квартир, предложение которых на рынке недвижимости намного превышало спрос, а компании-застройщики в условиях жесткой конкурентной борьбы с банками вынуждены были снижать цены на недвижимость. В результате этого кризиса цены на жилье в Дании обвалились на 30-40%, а многие компании-застройщики в этой стране обанкротились.

Кризис-1973 (Карибский кризис)

Причина: взлет цен на нефть, снижение добычи нефти в арабских странах, война Израиля и Сирии.
Ударил по США сокращением промышленного производства, увеличением цен нефть на 67%, масштабным ростом безработицы, инфляцией. Инфляция привела к росту стоимости стройматериалов. Заявленным проектам потребовалось дополнительное финансирование, рост объема кредитования вылился в избыточное предложение и уронил цены на жилье и коммерческую недвижимость.
Американские власти приняли меры для поддержки граждан - комиссия по банкротствам рекомендовала внести изменения в законы, гарантирующие сохранение недвижимого имущества (дома) в случае личного банкротства вне зависимости от его стоимости. Только к началу 1980-х кризис на рынке недвижимости был преодолен.
В ходе кризиса впервые четко обозначилась зависимость экономики развитых стран от цен на энергоносители.

Кризис конца 1980-х (США)

Причиной стали огромные инвестиционные вливания в новостройки, что, естественно, сказалось на перенасыщении рынка недвижимости предложениями. Так многие новостройки оказались невостребованными даже с учетом того, что цены упали почти на 50%.

Кризис 1991 года (Финляндия)

Причиной стало снижение ВВП Финляндии на 7%, а объемов частных инвестиций - на 25%. В 1993г. безработица в промышленности достигает критического уровня - 40%. Спрос на недвижимость вслед за падением покупательской способности сокращается более чем на 30%. Многие компании-застройщики обязаны были признать себя банкротами.
Однако к концу 2000-х гг.ситуация нормализовалась. Произошло это благодаря резкому снижению процентных ставок по ипотеке и росту дохода домашних хозяйств.

Кризис-1998 (дефолт в России)

Считается, что виной волнениям на российском рынке недвижимости послужило падение фондовых рынков Юго-Восточной Азии. Однако подлинные причины - просчеты в кредитно-денежной политике российской власти, а также колоссальный долг по краткосрочным государственным обязательствам.
Тогда кризис существенно обрушил цены на московском рынке. В среднем на 35-40%, примерно до уровня 700 долл. за 1 кв. м. Сначала было незначительное повышение цен,- а затем резкое обрушение, в том числе ввиду невозможности изъятия денежных средств из банков. Рост цен возобновился в 2001 г.
В 1998-м цены на рынке недвижимости были долларовыми, после августа они продержались на прежнем уровне примерно до начала зимы. Рынок встал в декабре, когда покупательская способность оказалась уже слишком далека от цены предложения. Началось снижение цен, шло оно около полутора лет и составило примерно 35%.

Кризис-2007 (Латвия)

Как считают специалисты, причиной стало постановление правительства Латвии, усложнившее получение ипотечных кредитов. Документ приняли, чтобы остановить рост цен на недвижимость в стране и косвенно повлиять на растущую инфляцию, которая на тот момент достигла 18%. Однако это привело к обвалу рынка жилья.
Кризис 2007-2008 гг. очень сильно ударил по латвийскому рынку недвижимости, в отдельных сегментах цены упали на 50-60%. Для того чтобы рынок начал восстанавливаться, потребовалось несколько лет, и сейчас процесс восстановления еще продолжается.

Кризис - 2006-2008 (кризис невозврата)

Причиной стал кризис ипотечного кредитования в США. Первые признаки стали проявляться еще в 2006 г., что было наглядно видно по снижению числа продаж недвижимости США. В середине 2007 г. ипотечный кризис в Америке постепенно начал трансформироваться в финансовый, затронувший не только США, но и весь мир.
В России начался как кризис частного сектора, спровоцированный чрезмерными заимствованиями. В значительной мере - со стороны застройщиков.
В связи с мировым финансовым кризисом с весны-лета 2008г. иностранные банки прекратили кредитование и реструктуризацию долгов промпредприятий и застройщиков. В августе-сентябре начался кризис ликвидности в банковской системе и остановка инвестиций в строительство. Одновременно резко сократилось кредитование населения, в первую очередь ипотечное. Это сказалось на покупательской способности населения. Проблемы у строителей начались незамедлительно.
Кризис сопровождался снижением стоимости недвижимости на 30% и более резким падением ставок аренды в сегменте коммерческой недвижимости, заморозкой проектов на стадии проектирования и начала строительства. Выросло количество залоговых объектов в банках. Обанкротился ряд крупных девелоперов с серьезной кредитной нагрузкой. Произошел масштабный отток западных инвестиций и уход из России крупных инвестфондов. Начал формироваться класс девелоперов в сегменте экономжилья,
По мнению некоторых экономистов, выход из этого кризиса еще не закончился.

Кризис-2014

Если подбирать аналогии, то нынешний кризис в России по некоторым признакам напоминает дефолт 1998-го. Тогда наблюдались похожие симптомы: падение цен на нефть, рост стоимости доллара по отношению к рублю.
Основная разница в том, что кризис-2014 в России в большей мере вызван политическими причинами (война на Украине, двусторонние санкции), чем экономическими. Хотя "отголоски" кризиса 2008г. тоже играют роль.
Нынешний кризис для рынка недвижимости может развиваться по похожему сценарию: цены в рублях будут некоторое время расти вследствие попыток застройщиков принять контрмеры к снижению рынка. В валюте они упали уже сейчас.
Насколько глубоким будет падение, зависит от поведения рубля. Те специалисты, которые ближе к финансовым рынкам, говорят, что к 1 июня 1 доллар будут стоить 70-80 руб. В свою очередь макроэкономисты прогнозируют цену 45-55 руб.