В марте в России начнется земельная реформа: что ждать собственникам?

До старта глобальной земельной реформы осталось 1,5 месяца. Какие существенные изменения ожидают россиян? «Казанская недвижимость» разбиралась в вопросе.

В середине января, на расширенном заседании коллегии Управления Росреестра по РТ и филиала Федеральной кадастровой палаты, стало известно: в 2014 году регистрация прав собственности на земельные участки в Татарстане выросла более чем на треть. По сравнению с 2013-м было зарегистрировано на 37,4% больше прав собственности на землю, а именно - 319,9 тысяч. Для сравнения: количество сделок с жилыми помещениями сократилось на 7,7%.
Эти цифра еще раз косвенно подтверждает актуальность принятия крупнейшей земельной реформы в России, которая стартует уже через полтора месяца – часть законов вступит в силу с 1 марта 2015 года.

Изменится порядок приобретения муниципальных земельных участков, землю можно будет прикупить намного ниже рыночной цены, а самозахваты будут гораздо строже преследоваться властями. Того, кто не выведет свои участки из тени, будут выселять и заставлять оплачивать убытки.
Об этом и других новшествах, ожидающих россиян в ближайшее время, подробнее ниже.

Муниципальные земли

Теперь желающие приобрести в собственность муниципальные земли смогут сделать это гораздо легче. С 1 марта будет действовать новый порядок предоставления земельных участков гражданам и юрлицам и передачи государственной земли в муниципальную собственность.
В оборот будет вовлечено большое количество новых участков, которые по требованию граждан муниципалитеты будут обязаны выставить на торги. Определить, какие участки могут быть предоставлены, поможет публичная кадастровая карта.
При этом будут четко определены критерии, по которым власти могут отказать в покупке. Это в свою очередь, обяжет их объяснять причину отказа - впервые законом установлен исчерпывающий перечень таких случаев. Как объяснил в интервью «Российской газете» заместитель министра экономического развития РФ Павел Королев, ранее частенько случалось так, что человек попадал в замкнутый круг - обжаловав отказ муниципалитета в суде, снова обращался к властям и получал ответ: да, по этому основанию теперь все в порядке, но вот другая причина для отказа. С марта эта ситуация становится невозможной.
Кроме того, в рамках этого же закона вводится возможность «прирезать» к участку прилегающую государственную или муниципальную землю, если она не может быть никаким другим образом использована. Для многих это означает шанс приобрести за очень небольшие деньги полоски примыкающей земли, которые они уже фактически огородили. А государство получает больше земли, вовлеченной в оборот.

Самозахваты

В 2015 году земельный надзор и контроль кратно усиливаются. Законом впервые вводится процедура административного обследования в рамках земельного надзора. Она будет проводиться сразу в отношении, например, всего населенного пункта, определенной территории, а не отдельного земельного участка.
Раньше, чтобы наказать за самозахват, надо было выйти на место, собрать доказательства, улики, а если это юрлицо - нужно было сначала поставить проверку в план на следующий год. Теперь же земельному инспектору через процедуру административного обследования гораздо легче выявить самозахваты. Для этого в его распоряжении есть все необходимые сведения из публичной кадастровой карты и Единого госреестра прав на недвижимое имущество, государственного кадастра недвижимости.

Так чего нужно теперь опасаться тем, кто огородил или застроил кусочек «ничейной» земли? В Госдуме прошел законопроект, увеличивающий штрафы за это. Точнее, привязывающий их к кадастровой стоимости земли. Например, за нецелевое использование участка юрлицом размер штрафа составит 1,5-2% от кадастровой стоимости, но не менее 100 тысяч рублей. При этом не стоит думать: «Один раз заплачу и дальше буду жить спокойно». Одновременно выдается предписание освободить землю. А если не выполнить предписание, штраф еще и за это, процедура принудительного исполнения предписания и взыскание убытков.
С другой стороны, в ходе процедуры административного обследования может выясниться, что муниципалитет не оформил надлежащим образом участок, на который у собственника есть документы. Тогда земельный инспектор выдает соответствующее предписание органу местного самоуправления.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Под занавес 2014-го был принят закон о новом порядке изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Он заработает с 1 апреля 2015 года.
Закон впервые вводит единые, базовые нормы по изъятию и резервированию земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
«А мы и по сей день принимаем отдельные законы под конкретные крупные проекты, - прокомментировал ситуацию Павел Королев. - Законодательство устанавливает только основания для изъятия, теперь будет прописано самое важное - процедура. Она делает предсказуемыми сроки изъятия, что очень важно при любом строительстве, с другой стороны - гарантирует соблюдение прав владельцев земли, дает возможность оспорить их нарушение. В первую очередь это закон для людей».

Это касается размера компенсаций за отчуждаемую землю, сроков уведомления, документов территориального планирования, на основании которых производится изъятие. Сейчас же при проведении дороги граждане сталкиваются с неким фактом, с которым уже ничего нельзя сделать, ни оспорить, ни толком проверить обоснованность изъятия земли.

Объединение реестра и кадастра

Вводится единая учетно-регистрационная процедура: уже не нужно подавать заявления отдельно о кадастровом учете объекта недвижимости и отдельно о государственной регистрации права. Максимально, всего до 5 - 7 дней, сокращается срок процедур, устанавливается ответственность за их соблюдение, оптимизируется взаимодействие между Росреестром и Федеральной налоговой службой. Законопроект очень сложный, со многими обязывающими нормами, он играет большую роль в налоговом администрировании.

Комментарии эксперта

Ситуацию с состоянием рынка земельных участков в Татарстане и возможными последствиями некоторых пунктов реформы для собственников земли прокомментировал Олег Захаров, ген. директор ООО «Новостройки Казани»:

- Если в начале 2014 г. наблюдался устойчивый спрос на земельные участки в Казани и её окрестностях (особенно расположенных в непосредственной близости), то к концу года и в начале 2015-го мы столкнулись со значительным падением покупательского интереса. Как правило, участок приобретали те, у кого не хватало средств на покупку квартиры или готового дома, кто располагал суммой не более 1,5-2 млн. рублей. И только потом, постепенно вкладываясь в строительство, владелец участка мог стать обладателем собственного дома. Сейчас же, в связи с глобальными изменениями в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности, спрос на участки значительно упал. Валютные колебания, повышение цен на стройматериалы, общая нестабильность – всё это сказалось на покупательском спросе на землю: люди, имея определенную сумму на руках, предпочитают вкладываться во «вторичку» (1-2-комнатные квартиры) либо в новостройки у надежных застройщиков.

Что касается интереса покупателей к муниципальной земле, тут всё зависит от целевого назначения участка. В данный момент трудно определенно прогнозировать повышение спроса на земли муниципалитета в связи с упрощением процедуры её продажи. Но можно предположить, что по-прежнему в первую очередь будут интересны участки под строительство жилых домов – так было всегда, ведь такой земли в городе очень мало, и застройщики всегда проявляли к ней повышенный интерес. А вообще, есть открытый рынок, а значит – есть альтернатива выбора для покупателя. Станут ли муниципальные земли конкурентоспособными в этом плане? Если цены будут заметно ниже рыночных – вполне.

Проблемы, с которыми часто приходится сталкиваться покупателям земельных участков, разнообразны. Чаще всего они связаны с неправильным определением границ или с недостоверностью сведений. Например, оформляли 10 соток, а по факту там оказывается всего 6-7. Бывало, что выставлялись на продажу участки без определения границ. Еще одна опасность – неясно, кто может претендовать на землю. Отсюда споры и суды с соседями и т. д.

В связи с принятием закона о принудительном изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, тревога вполне основательна для многих обладателей дачных участков и частных землевладений в Татарстане. Ведь именно здесь, у нас, предстоит строительство высокоскоростной магистрали Москва-Казань или развитие транспортной инфраструктуры к Чемпионату мира по футболу 2018 года. Что можно посоветовать владельцам земли? В первую очередь, наверное, эти советы предназначены для тех, кто только собирается приобретать участок. Нужно заранее определиться, где и какой участок вы предполагаете покупать, узнать планы властей на эту землю и отслеживать, что будет происходить с этой территорией. Правильнее всего обратиться к профессионалам: в надежном агентстве недвижимости специалисты имеют свои источники информации, свои выходы на то или иное ведомство и могут проверить судьбу того или иного участка. Иначе может получиться, например, такая же ситуация, как с Новой Сосновкой под Казанью, где собственники приобретали участки, не зная о том, что земля вблизи аэропорта КАПО предназначена для аварийной посадки, и их дома суд признал незаконно построенными.