Продавец и покупатель: кто кого держит?

Мировой экономический кризис и общий спад экономики, наблюдаемый в последнее время, как во всем мире, так и в России в частности, порождает дискуссии о поведении цен на рынке недвижимости. Некоторые аналитики прогнозируют рост цен на недвижимость уже в скором времени, другие в своих прогнозах рисуют совсем обратную картину продолжения снижения спроса на недвижимость и как следствие цен. Но не стоит забывать, что тенденция к небольшому снижению или повышению цен скорее может свидетельствовать о нестабильности курса валют, чем говорить о каких-либо устойчивых явлениях в экономике.

В сравнении с показателями конца 2008 начала 2009 года в экономической ситуации наблюдается некоторое улучшение. Это вселяет уверенность в участников мирового рынка недвижимости и свидетельствует о том, что минимальные ценовые показатели на недвижимость достигнуты и позволяет прогнозировать постепенное увеличение цен уже в этом году. Однако существуют некоторые факторы, имеющее непосредственное отношение к формированию ценовой политики на рынке недвижимости и способные внести некоторые коррективы в прогнозы.

Традиционно считается, что общий рынок недвижимости составляет рынок купли-продажи недвижимости и аренда недвижимости. Известно, что аренда недвижимости в Казани является более чувствительной и мобильной сферой, чем рынок купли-продажи. На первый взгляд, общий рост цен на рынке недвижимости должен непременно сказаться и на повышении ставок на аренду недвижимости. Однако, по сведениям аналитиков, наблюдавшееся небольшое повышение арендной платы на коммерческую недвижимость в Казани в конце года свидетельствовало скорее о готовности отреагировать на тенденции рынка, чем на наличие реальных предпосылок к этому. На самом деле аренда недвижимости в Казани в течение последнего времени демонстрирует стойкое желание арендаторов найти аренду недвижимости по меньшей цене и при первой же возможности поменять более просторное помещение на помещение меньших размеров по более низкой цене.

На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости Казани имеет довольно большое количество свободных площадей, с большой долей помещений расположенных в центре, свидетельствует о том, что роста арендных ставок ожидать преждевременно. В последнее время многие арендаторы массово съезжают с арендованных площадей на окраины, поскольку доминирует мнение, что в центре аренда является более дорогой, а проблемы с удобными подъездными путями и парковкой только усугубляют положение. Такие тенденции способствуют снижению спроса и ставок на аренду недвижимости в Казани, несмотря на прогнозированный общий рост экономики.

Среди участников рынка недвижимости, кроме покупателей приобретающих объекты недвижимости для собственного использования, имеется немало таких, которые покупают недвижимость для последующей ее перепродажи или сдачи в аренду. Учитывая вышеизложенные факты невысокий спрос на аренду коммерческой недвижимости временно становиться препятствием на пути вложения денег в недвижимость.
Анализ увеличения цен на недвижимость, наблюдавшийся в последние годы показывает, что цена аренды квадратного метра недвижимости значительно отставала от роста продажной стоимости. Это способствовало постоянному уменьшению доходности от вложенных средств в недвижимость, сдаваемую в аренду. Следует отметить, что экономический кризис повлиял на снижение арендных ставок значительно больше, чем на уменьшение продажной цены коммерческой недвижимости. Перед экономическим кризисом стабильный рост цен на объекты недвижимости компенсировал снижение доходности от аренды той же недвижимости, и не уменьшал количества операций по купле-продаже. Иногда приобретенная недвижимость даже не сдавалась в аренду, поскольку гораздо выгоднее было просто продать ее и за счет разницы во вложенных деньгах в строительство и выручки от продажи приобрести очередную недвижимость. Другим крайне доходным вариантом была реализация по завышенным ценам крупного объекта после его дробления частями.
Ситуация которая складывается на сегодняшний день существенно отличается от докризисной. Оптимистические прогнозы по поводу роста цен на недвижимость являются все же довольно незначительными - около десяти процентов, что вполне коррелирует с уровнем инфляционных процессов в стране. В то время как спрос на приобретение недвижимости, по всей видимости, будет пока оставаться невысоким, доходность от сдачи недвижимости в аренду будет гораздо более прогнозируемой и стабильной. Это поспособствует более взвешенному вложению средств в недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду.

По аналитическим данным в кризисных экономических условиях, доходность от аренды коммерческой недвижимости Казани составляет около 8-10% в год. Можно сказать, что это не самый привлекательный доход от вложенных средств, учитывая, что даже от размещения тех же средств на банковском депозите можно получить доход в 12-14% в год. Но следует учесть, что коммерческая недвижимость может простаивать без арендаторов, требует оплаты коммунальных услуг, затрат на косметический или капитальный ремонт и других расходов. Принимая во внимание эти факты наличия дополнительных расходов на содержание недвижимости, это также не добавляет привлекательности такому вложению средств, учитывая, что существует немало возможностей гораздо более выгодно вложить средства, например в рынок ценных бумаг.

Проанализировав вышеизложенные факты, можно спрогнозировать ситуацию, при которой даже если цена на недвижимость станет увеличиваться, то доходность от сдачи недвижимости в аренду станет еще более низкой. Разумеется это наиболее пессимистичный прогноз. В случае снижения цен на недвижимость можно предположить, что доходность от аренды увеличится и достигнет прибыли предлагаемой банковскими структурами. Но в случае уменьшения цены на недвижимость наверняка будет все меньше желающих продавать свою недвижимость, вплоть до возникновения форс-мажорных обстоятельств. При этом следует учитывать, что традиционно в нашей стране наличие собственной недвижимости является более предпочтительной и надежной чем снимаемая в аренду коммерческая недвижимость. Именно поэтому вложение денег в собственные квадратные метры является более ожидаемой тенденцией. Таким образом, существенного снижения цен на рынке недвижимости вряд ли следует ожидать в этом году, впрочем, так же как и существенного повышения.