Если сумасшедший продал вашу квартиру

Признание того факта, что в сделке участвовало недееспособное лицо, делает ее ничтожной. Иначе говоря, проданную психически ущербным родственником квартиру рано считать потерянной для семьи.

Вскоре Росреестр сформирует электронную базу недееспособных россиян. Это снизит число оспариваемых в суде сделок на вторичном рынке недвижимости. Но до конца риск признания сделки недействительной снят не будет.

Человек с психическим расстройством не способен адекватно оценивать собственные поступки. Соответственно, он может причинить вред как самому себе, так родным и близким. В том числе и пытаясь провести какую-либо операцию с недвижимостью. Но на защиту имущественных интересов граждан становится закон.

Признать лицо недееспособным можно только в судебном порядке

Инициировать такой процесс, согласно статье 29 Гражданского кодекса РФ, имеют право близкие родственники и профильные госучреждения. Члены семьи – родители, братья, сестры и дети – подают в суд иск о признании недееспособности по месту жительства гражданина, независимо от того совместно или раздельно с ним проживают. Психоневрологические и психиатрические учреждения либо органы опеки и попечительства подают соответствующие иски также в своем районе.

Кстати, вступивший в силу с марта 2013 года ФЗ № 302 «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» пересмотрел подход к оценке дееспособности граждан. Например, добавлено, что, кроме несовершеннолетних, лиц с психическими расстройствами, алкоголиков и наркоманов, недееспособными могут быть признаны граждане, имеющие игровую зависимость.

Тем, кто требует признать своего родственника недееспособным, следует в подаваемом в суд заявлении перечислить обстоятельства, подтверждающие факт психического расстройства. И, конечно, к этому следует приложить копию документа, удостоверяющего родственную связь.

Виды недееспособности

На сегодняшний день различают несколько видов недееспособности.

Возрастная недееспособность

Возрастная недееспособность существует до наступления совершеннолетия, а именно до восемнадцатилетнего возраста, а также возникает в очень пожилом возрасте, когда в результате возрастных изменений человек перестает руководить своими действиями и теряет дееспособность. Если в первом случае недееспособность возникает из условия нахождения в определенной возрастной категории, то во втором случае порядок признания недееспособности будет таким же, как и при психическом расстройстве или заболевании.

Недееспособность вследствие психического расстройства

Как следует из названия, возникает в результате потери гражданином способности адекватно воспринимать действительность и отвечать за свои действия и поступки.

Частичная недееспособность

Данная недееспособность ограничивает ряд прав и обязанностей гражданина.

За двумя зайцами

Обычно судебная процедура по признанию гражданина недееспособным занимает два-три заседания. Суд должен установить совокупное наличие юридических и медицинских критериев недееспособности. То есть подтвердить, что гражданин психически нездоров или неспособен ни руководить собственными действиями, ни отдавать себе в этих действиях отчет.

На предварительном заседании, если ситуация неочевидна, судья отправляет «подозреваемого» на судебно-психиатрическую экспертизу.

Если лицо проходить такую экспертизу отказывается, она может быть проведена принудительно. Но, согласно постановлению Конституционного суда РФ от 27 февраля 2009 года, одной экспертизы недостаточно.

Поэтому, если лицо по каким-либо причинам, в частности из-за плохого самочувствия, не может посетить зал суда, назначается выездное заседание. Оно может проводиться, например, в медучреждении или квартире.

То есть судья должен предоставить лицу возможность прояснить собственную позицию по рассматриваемому делу и составить собственное впечатление об адекватности. Если дать слово гражданину нет никакой возможности, его позицию могут озвучить выбранные им лично представители.

Придется попотеть

Между тем законодательством изначально подразумевается, что лицо дееспособно. Иначе говоря, заявитель должен недееспособность доказывать. Доказательствами кроме заключения судебно-психиатрической экспертизы могут, например, служить справки о нахождении гражданина на учете в психиатрическом диспансере, справки медико-социальной экспертизы, другие медсправки, а также доказательства отсутствия у гражданина возможности руководить своими действиями и осознавать их значение (материалы следственных органов, свидетельские показания, заключения ранее проводившихся экспертиз и т. д.).

Впрочем, в судебных слушаниях имеют право участвовать и граждане, отстаивающие противоположную позицию. Со своей стороны они могут приводить доказательства отсутствия оснований для признания недееспособности. И даже если процесс инициирован родственниками, к слушаниям в обязательном порядке привлекаются органы опеки.

Когда суд принимает сторону заявителей, назначается опекун. Преимущественное право на этот статус имеют совершеннолетние родственники. Круг потенциальных опекунов из числа родственников шире, чем возможных заявителей. Кроме родителей, супругов, детей, братьев и сестер, опекунами могут выступать внуки, бабушки и дедушки.

Опекунский груз

При этом нередки случаи обращения граждан в органы опеки и попечительства с просьбой о назначении их опекунами (попечителями) исключительно в корыстных целях. Например, для продажи имущества подопечного.

Тем не менее, опекунство не означает, что имущество переходит опекуну в собственность. Он остается лишь распорядителем, подотчетным органам опеки. А в ряде случаев, например при операциях с недвижимостью подопечного, опекун обязан согласовывать свои действия заранее.

При этом органы опеки не дают согласие на любые варианты сделок, ведущие к ухудшению жилищных условий подопечного. Правда, если пациенту необходимо дорогостоящее лечение, которое без продажи жилья не оплатить, органы опеки могут «дать добро» на продажу.

И кстати, недееспособность не защищает квартиру от наложения на нее судебного взыскания. А сам опекун должен помнить, что может понести ответственность за причинение подопечным вреда имуществу, жизни или здоровью третьего лица.

А кто покупателя пожалеет?

Немаловажными для вторичного рынка недвижимости можно считать и поправки в ФЗ № 302, позволяющие признавать лиц с психическими расстройствами ограниченно дееспособными. Таким гражданам назначается не опека, а попечительство.

На практике это означает, что при продаже недвижимости ограниченно дееспособным лицом сделка признается недействительной только по иску попечителя.

Когда же спор о дееспособности заходит уже после того, как родственник продал квартиру, адвокаты рекомендуют сразу предъявлять не один, а два иска. Первый – о недееспособности, и в ходе слушаний доказывать, что продавец себя не контролировал на момент сделки. Второй – о недействительности сделки.

Напомним, сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства, является ничтожной согласно статье 171 ГК РФ. А статья 177 ГК РФ позволяет оспорить сделку, совершенную пусть и дееспособным гражданином, но в момент ее совершения находившемся в состоянии, когда он был не способен понимать значение действий или руководить ими.

И как уточняет известный московский адвокат Олег Сухов, нормы статьи 302 ГК РФ о добросовестном приобретателе в данном случае не применяются и приобретенное жилье подлежит обязательному возврату. То есть единственный шанс для покупателя сохранить приобретение дает пропущенный срок исковой давности.

Больная голова другим покоя не дает

Подытоживая, можно констатировать, что риск покупателя столкнуться с недееспособным продавцом довольно высок. По данным Всемирной организации здравоохранения, психическое или поведенческое расстройство имеет в мире каждый пятый человек.

Так что любому покупателю не помешает принять меры предосторожности. Например, можно прибегнуть к страхованию титула – риска утраты права собственности. Но это – дополнительные расходы.

Защитой может служить и потребованная у собственника справка, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Еще более веско выглядит медицинское освидетельствование врачом-специалистом с выдачей письменного заключения о состоянии продавца в момент совершения сделки. И, кстати, у петербургских риэлторов распространена практика обязывать продавца, особенно если он пребывает в преклонных годах, проходить такое освидетельствование.

По закону заверять дееспособность может и нотариус. Так, в Основах законодательства РФ о нотариате есть положение о том, что нотариус обязан проверить дееспособность физического лица, обратившегося к нему за совершением нотариального действия.

А вступивший в силу с 1 января 2015 года ФЗ № 457 повысил доказательную силу нотариального акта, приравняв его по юридическому статусу к судебному решению. По словам петербургского нотариуса Юлии Липатовой, теперь стороне, которая желает оспорить акт, бессмысленно утверждать, будто участник сделки являлся недееспособным.

Тем не менее нотариус может лишь проверить удостоверяющий личность документ и убедиться, что возраст гражданского совершеннолетия достигнут. Нескольких заданных в ходе общения вопросов общего характера для оценки адекватности просителя маловато.

Таким образом, остается вероятность, что нотариальное удостоверение может оспариваться в вышестоящих судебных инстанциях.

Ситуацию способно улучшить следующее техническое решение. С 1 января 2016 года Росреестр намерен по запросам уполномоченных лиц предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным». То есть, появится закрытая электронная база всех недееспособных россиян. Но Росреестр не несет ответственность за чистоту титула, соответственно, не будет финансово отвечать за технические ошибки. Впрочем, это лучше, чем ничего.