Скорость и качество строительства – что застройщики имеют в виду?

Мешает ли одно другому, и как покупатель может проверить рекламные лозунги.

«Высокая скорость и отличное качество строительства» - тезисы, постоянно используемые в рекламе новых объектов недвижимости. На первый взгляд все с ними понятно: любому покупателю хочется, чтобы его будущий дом был возведен быстро и добротно. Но при ближайшем рассмотрении появляются дополнительные вопросы. Например, такие – а как эти параметры высчитываются? Какое строительство может быть признано качественным? Где граница, отделяющая «высокую» скорость работ от «низкой»? Со всеми этими проблемами мы и постарались разобраться.

Качество: весьма широкая палитра

Понятие «качества объекта» можно разделить на несколько составляющих, уточняют эксперты. Это:

- расположение, включая транспортную доступность (автомобильную и общественным транспортом), экологию, социальное окружение и инфраструктуру, перспективность локации;

- непосредственно качество строительства, включая материал стен, этажность и архитектуру;

- юридическая и финансовая безопасность: форма договора, оплаты, наличие страховки ответственности, аккредитация/софинансирование крупных банков;

- эксплуатация: наличие у девелопера эксплуатационного подразделения и качество его работы на уже сданных объектах».

Скорость: люди есть, и они при деле

Этот показатель на первый взгляд попроще – можно посмотреть, с каким темпом объект проходит различные стадии строительства. Однако опрошенные нами эксперты предостерегли от чересчур примитивных оценок вроде «один этаж в неделю – это хорошо, а за две недели – уже плохо».

Во-первых, огромную роль играет технология строительства. Панельные дома, изготавливаемые на домостроительных комбинатах, по определению «растут» быстрее монолитных. Тот объем работ, который у панельного дома занимает 1 - 1,5 недели, у монолита потребует трех. Нужно выполнить облицовку фасада, его утепление, вставить окна…

Второй аспект – строительство вовсе не ограничивается возведением «коробки». Сначала обустраивается стройплощадка, роется котлован, сооружается фундамент – это все процессы необходимые, но не столь заметные, как прибавление этажа каждые 5-7 дней. И после того, как все этажи возведены, дом вовсе не готов. Кроме «коробки», нужно сделать отделку, провести внутренние и внешние коммуникации. Эти работы не видны, поэтому у некоторых наблюдателей создается ложное впечатление о приостановке строительства.

К тому же, может случиться так, что участок, на котором ведется строительство, сложный. Есть какие-то обременения (вывод промзоны или снос ветхого строения), необходимо подвести инженерные коммуникации. Все это удлиняет срок – но совсем не потому, что застройщик остановил работы. А еще темпы зависят от сложности концепции объекта, его архитектуры. Наконец, некоторые застройщики сегодня предлагают покупателям квартиры уже с отделкой – на нее тоже потребуется больше времени…

Одним словом, едва ли не единственным достоверным критерием можно признать непрерывность и интенсивность работ на площадке, то есть отсутствие простоев. Стройка должна напоминать муравейник: там всегда присутствует достаточное количество рабочих, и они чем-то заняты. Можно, конечно, предположить, что особенно хитрый застройщик поручит своим исполнителям толочь воду в ступе – но это уже какой-то запредельный уровень коварства, в реальной жизни не встречающийся.

И быстро, и хорошо?

Широко распространено мнение, что качество и скорость – вообще плохо уживающиеся вместе понятия. Спешка, желание успеть к заранее намеченной дате часто порождают халтуру.

При строительстве современных объектов, заверили наши консультанты, такого не происходит. Высокое качество и скорость возможны при стабильном финансировании строительства, говорят эксперты. Строительные нормы довольно жесткие, и нарушить качество строительства практически невозможно. Иначе госкомиссия просто не примет дом.

Сделать быстро и качественно – абсолютно реальная задача, соглашаются многие специалисты. Сегодня существует множество инновационных технологий: например, благодаря одной из них панельный 12-этажный дом можно возвести под крышу всего за 4-6 месяцев. Секрет кроется в сэндвич-панелях, которые производятся прямо на строительной площадке, на специально построенном маленьком заводе.

Однако строить так могут только крупные девелоперы, имеющие достаточные ресурсы для эффективной работы и продуманного управления, замечают аналитики. Строительство – это взаимодействие огромного количества различных специалистов и организаций (подрядчиков, поставщиков, инженеров, отделочников и т.д.). Любой сбой по срокам работ той или иной организации может отразиться на общей продолжительности возведения всего дома.

Смотрим на репутацию и беседуем

Обычным гражданам (они же потенциальные покупатели жилья), конечно, интереснее всего практические рекомендации: как можно убедиться в правдивости заявлений продавца новостройки, что строительство ведется быстро и качественно? Ответы экспертов огорчили: сделать это «в лоб» не получится. Во-первых, стройка – режимный объект, куда посторонних просто так не пускают. А во-вторых, при покупке часто смотреть не на что – на месте дома еще красуется котлован…

К сожалению, определить, качественный жилой дом или нет, можно, только пожив в нем. Поэтому на передний план здесь выходит репутация застройщика, его технические и кадровые возможности. Наличие квалифицированной рабочей силы – один из важнейших моментов, влияющих на качество строительства. Если компания привлекает большое количество гастарбайтеров, которые работают вахтовым методом, то вероятность наличия серьезных недоделок достаточно велика.

Очень хорошо, когда у застройщика есть уже реализованные объекты – по ним можно судить о его «привычках». Обязательно посетите такие здания – если есть подобная возможность.

Лучше всего приезжать на объект днем, когда видны все недостатки. Подъезд – визитная карточка жилого дома, войдя в него, вы сможете сразу составить впечатление об общем состоянии дома, рекомендуют специалисты. Если холл, лестницы и двери выглядят опрятно, то, как правило, и отделка квартир сделана на совесть. Обратите внимание на окна: легко ли они открываются, замазаны ли щели герметиком, целы ли стекла, отрегулированы ли створки. Далее необходимо оценить состояние полов, потолков и стен. Возьмите с собой на объект линейку и, оказавшись в помещении, прислоните ее к каждой из поверхностей – эти действия помогут вам выявить неровности. Убедитесь, что монтажные стыки и панельные швы герметичны. Если в углах стен вы обнаружите потемнение или налет, то будьте уверены – изоляция в доме из рук вон плохая. Также необходимо диагностировать вентиляцию: для этого достаточно приложить к вытяжке лист бумаги, который должен моментально пристать к решетке - это свидетельствует о том, что все в порядке. Помимо этого, вы не должны обнаружить ржавчину и подтеки на водопроводных трубах и батареях. Кстати, последние должны быть установлены на расстоянии не менее 2 см от стены, не менее 8 см от подоконника и не менее 7 см от пола.

Также можно посоветовать пообщаться с соседями. Они обязательно расскажут вам о проблемах, с которыми столкнулись во время ремонта, и о реакции застройщика на предъявленные претензии, если таковые были. Общаясь с жителями уже заселенных домов, обязательно поинтересуйтесь размерами квартплаты. Часто этот «невинный» вопрос вызывает бурю страстей, люди начинают размахивать руками и кричать, что 10 тысяч в месяц за заурядную панельную «трешку» - это грабеж среди бела дня!

…и о сроках

С ними тоже не все всегда гладко. Да, подавляющее большинство новостроек сейчас продается по 214-ФЗ, где срок сдачи дома указан в договоре, а его неисполнение грозит застройщику очень серьезными штрафами. Однако в жизни все сложнее… Не все объекты реализуются по 214-ФЗ. Иногда время сдачи дома переносится по совершенно фантастическим причинам.

«Пример: копали котлован под жилой дом, наткнулись на незапротоколированный секретный кабель, потратили полгода на то, чтобы согласовать его перенос со всеми ведомствами», - рассказывает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В такой ситуации застройщик, как правило, делает все, чтобы избежать штрафа: информирует покупателя о существующей проблеме, подписывает с ним приложение к договору долевого участия в строительстве, пытается договориться с клиентом полюбовно».