Покупать жилье в новостройках у частников может быть выгоднее, чем у застройщиков

Ажиотаж, начавшийся в конце 2014 года поспособствовал покупке множества квартир, что значит, в скором времени их можно будет снова увидеть на рынке. Ведь для того, чтобы не платить налоги, инвесторы ухитряются осуществлять продажу квартир еще до момента перехода ее в их собственность. И не удивительным будет тот факт, что такие объекты от частников будут выставлены на продажу по более выгодной цене, нежели от застройщиков.

Первичка по вторичному

По наблюдениям экспертов, сейчас не отмечается заметный рост числа продаж жилья в новостройках частными лицами. Но несмотря на это, по истечении пары месяцев, увеличение роста сделок по переуступке может достигнуть 12%. Именно такая тенденция замечалась среди инвестиционных сделок в новостройках комфорт и экономкласса в прошлом году.

Рост числа сделок по переуступкам уже можно отметить во многих проектах, с высокой степенью готовности, так как многим известно, что инвесторы заинтересованы в продажах своей недвижимости, предпочитая вложиться в новые и более перспективные проекты.

Однако существуют и иные мнения: при нынешнем непостоянстве экономической ситуации, осуществлять продажу недвижимости желают лишь те, кто предварительно нашел подходящие предложения, куда можно вложить вырученные от продажи деньги. Дело в том, что сегодня не каждый согласится держать деньги у себя дома, а хочет пустить их в оборот или в прибыльное дело. Востребованность жилья по переуступке сегодня не слишком велика, а причиной тому является не удобная форма покупки, которая предполагает единовременную оплату. А клиентов, способных расплатиться за квартиру за один раз, отыскать не так и просто.

Несмотря на это, назвать спекулятивными все инвестиционные сделки, прошедшие в конце прошедшего года, нельзя. Ведь множество частных лиц желали вложить свои средства в недвижимость лишь для сохранения денег на протяжении нескольких лет. Покупка жилья осуществлялась с долгосрочными целями, для обеспечения жилплощадью детей или родителей. Поэтому, надеяться на то, что подобные квартиры окажутся на рынке в ближайшее время не стоит.

Разница в 10%

Стоимость квартир у частных лиц зависит от самих комплексов и периода продажи. Таким образом, при выходе жилья на рынок в период приближающейся реализации ЖК к завершению и отсутствия схожих квартир от застройщиков, ее стоимость будет аналогична рыночной. Но если жилье в новостройке требует оперативной продажи, да и у застройщиков хватает аналогичных предложений, то обычно действует значительный дисконт, предполагающий снижение стоимости квартиры на 10%.

Однако, при ликвидности объектов, предоставление скидки на жилье, часто, не превышает стандартного дисконта от застройщиков и может составлять от 2 до 8%.

А вот думать о росте стоимости квартиры, в том случае, если аналогичных вариантов у застройщика еще много - не стоит, ведь тогда велика вероятность того, что покупатели без раздумий уйдут к застройщикам.

Удачный момент

Осуществлять продажу недвижимости посредством переуступки прав лучше до подписания акта, после которого происходит передача объекта долевого строительства. Перед продажей жилья должна произойти полная уплата стоимости квартиры, или при заключении договора, оставшаяся сумма может быть уплачена новым покупателем.

Переуступка прав может происходить на любом этапе строительства. Но более востребованной стадией, на которой множество инвесторов желают продавать жилье, можно назвать финальную. Ведь, если учесть финансовую точку зрения, то выгодной продажа квартиры оказывается в случае уже достроенного дома и сданного в эксплуатацию, так как в данном случае цена на жилье будет выше на 10-15%, нежели в еще не сданном доме, хоть и достроенном. Однако, в данной ситуации важно успеть до момента подписания акта, когда жилье перейдет в право собственности, так как в противном случае продажа квартиры будет осуществляться при помощи обычного договора купли-продажи и между тем, понадобится уплатить подоходный налог.

Также, немаловажным критерием при выборе периода продажи является то, что лучше продавать жилье по переуступке лишь тогда, когда такого типа квартир у застройщика в продаже уже не будет.

Девелоперы протестуют

В случае решения инвестора продать квартиру еще до момента, когда аналогичные квартиры от застройщика будут распроданы, да и еще с предоставлением дисконта, частное лицо оказывается в числе конкурентов застройщика. Вследствие чего застройщиком может быть установлена комиссия за оформление переуступки, которая в большинстве случаев приводит к минимизированию дохода инвестора. Ведь нередкими являются случаи, когда размер комиссии может составлять около 10% от суммы жилья.

Однако сказать, что сегодня конкуренция довольно высокая, по мнению экспертов, нельзя. Ведь к периоду активной продажи квартир частными лицами, то есть к моменту их полной готовности, застройщики обычно располагают уже незначительными объемами квартир (10-15%). И востребованность их никак не снижается, ведь всегда существуют покупатели, желающие сотрудничать с застройщиком напрямую.

Ко всему прочему, многие застройщики склонны помогать инвесторам в продаже квартир. Что осуществляется посредством публикации предложений от самого застройщика наряду с жильем инвестора, единственное, что с пометкой "от частного лица". И это весьма популярная практика. Однако стоимость такой услуги весьма высокая - обычно от 60-ти тысяч рублей.

Защита прав, но не всех

Нередко множество покупателей недоверчиво проходят мимо квартир в новостройках по причине того, что продаются они частниками. Однако, весьма распространенное мнение, что при покупке жилья от инвестора, он является ответственным лицом, не совсем правдиво, ведь за успех при завершении строительства, а также передачу объекта в назначенные сроки перед дольщиком отвечает в любых обстоятельствах именно застройщик.
Но желающим купить квартиру не стоит забывать и о том, что все обязательства застройщика, касающиеся денежных средств зафиксированы в ДДУ с первым покупателем. То есть тот, кто окажется последним покупателем жилья, тот и будет иметь право требовать от застройщика материальной компенсации в виде штрафных санкций или полного возврата средств, при задержке сроков. Сумма подлежащая возврату будет определяться в соответствии с первоначальной стоимостью покупки, а не той, которую заплатил действующий покупатель частному лицу при заключении договора на переуступку прав требований.

Именно поэтому большая часть желающих покупать квартиры, посредством переуступки осуществляет ее на завершающих стадиях строительства. Однако, частные лица именно в этот момент и выставляют на продажу квартиры. Таким образом, если жилье выставлено на продажу по переуступке на начальном этапе строительства, это один из поводов задуматься, для чего инвесторы решили избавиться от этого проекта, не желая дожидаться увеличения цен.

К немалому риску может привести и покупка жилья по переуступке от компаний. Человек приобрел жилье по переуступке прав требований у посреднического лица, являющимся подрядчиком у застройщика по одной из каких-либо этапов работ. Очень часто застройщики могут расплачиваться с подрядчиками жильем. Но может случится так, что некоторые этапы работ не будут приняты заказчиком. Казалось бы и что тут такого, если бы не единственное условие в договоре с застройщиком, где разрешено переуступать права на имущество лишь после произведения полной оплаты застройщику за жилье, в данном случае - после надлежащего исполнения условий подряда. В соответствии с чем, застройщик придерживается позиции недействительности договора уступки, что может быть подтверждено судебными инстанциями.

Ссылаясь на приведенную выше ситуацию несложно понять, что прежде чем произойдет переуступка прав, необходимо внимательное изучение договора на наличие каких-либо незаконченных обязанностей.

Специалисты подтверждают, что приобретение жилья по переуступке является нормальной практикой. Однако, совершении таких сделок нужно быть особо бдительным.

Источник: Портал недвижимости Казани