Продажа заложенной квартиры. Что нужно знать?

В каких случаях и каким образом продается ипотечное жилье? Об этом рассказали эксперты иформационно-справочного портала "Ипотека в РФ"

Продажа заложенного жилья, например, продажа ипотечной квартиры, как правило, производится в 2 случаях:

1. Нет просрочки в обязательствах, но, например, необходимо изменить состав собственников либо есть желание уже сейчас снова улучшить жилищные условия и заменить предмет залога;

2. Есть просрочка в обязательствах и нужно срочно погасить кредит, чтобы выполнить требования кредитора.

Продать залоговое жилье можно двумя способами:

1. Продать жилье, еще находящееся в залоге;

2. Погасить кредит и продать высвобожденное из-под залога жилье.

Давайте рассмотрим оба способа.

Схема № 1 — Погашение кредита и продажа освободившегося от обременения (залога) жилья

Плюсы данного способа в том, что легче найти покупателя. Ведь не каждый купит жилье, которое обременено правами третьих лиц, в данном случае, правами банка. И очень сложно объяснить человеку, что он при покупке такой квартиры ничего не будет должен кредитору, а залог жилья закончится практически сразу после получения продавцом денег и погашение за счет них долга перед банком. Но подробнее мы это рассмотрим чуть позже.

Еще один плюс: продать свободное жилье можно подороже, т.к. зачастую жилье в залоге продается с дисконтом, чтобы покрыть определенные риски покупателя.

Минусы: главная «заковыка» данного способа в том, что нужно где-то взять деньги на погашение кредита. Хорошо, если знаешь где. И теоретически это можно сделать, ведь мы понимаем, что деньги вернем достаточно быстро, после продажи квартиры. При этом нужно учитывать, что период от взятия денег на погашение ипотечного кредита и до их полного возврата может, в лучшем случае, составить 1-1,5 месяца (2-3 недели на снятие обременения, 2-3 недели на продажу), и то, если у вас уже подобран покупатель. Опять же, если для погашения кредита вам нужна небольшая сумма, то можно взять потребительский кредит или занять у друзей. А если сумма немаленькая? Тогда вам, скорее всего, если и дадут ее, то только под другое обеспечение, другой залог. Он у вас есть?

Допустим, вам негде взять деньги. Тогда читаем дальше.

Схема № 2 — Продажа ипотечной квартиры, еще находящейся в залоге

Несомненный плюс данного способа в том, что не нужно искать деньги на погашение кредита.

Минус № 1 – нужно найти покупателя и объяснить ему, чем отличается покупка обремененного жилья от свободного. Как мы говорили ранее, не каждый купит жилье, которое обременено правами третьих лиц, в данном случае, правами банка. Пусть короткий срок, но обремененное жилье. Период от начала до конца такой сделки может составить 1,5-2 недели (5 дней на сделку купли-продажи, срок меньше, чем в схеме № 1, т.к. продается квартира в ипотеке, и срок регистрации меньше, и 1,5-2 недели на погашение кредита и снятие обременения, опять же срок меньше, т.к. банку здесь выгоднее быстрее снять обременение).

При этом покупателю не стоит опасаться, что выплаченные им покупателю деньги попадут не по назначению. Как правило, сумма за квартиру (часть суммы) сразу после регистрации сделки уходит банку в счет погашения кредита продавца. И дальше следует чисто техническая часть по снятию обременения с заложенной недвижимости. Продавец в этой схеме получает разницу между стоимостью жилья и суммой долга перед банком только после всех расчетов, в т.ч. после полной оплаты долга банку.

Как успокаивающий покупателя вариант — сделку можно оформить через нотариуса, включая проведение через депозит нотариуса всех расчетов.

Минус № 2 – как правило, продается заложенное жилье дешевле, чтобы, как мы уже говорили, покрыть определенные риски покупателя. Минимальный размер потенциального дисконта можно приравнять к сумме процентом, которые оплатил бы продавец, если бы взял кредит и перед продажей сначала высвободил из под залога свое жилье.

Например: квартира стоит 2 млн.рублей, остаток долга продавца перед банком 1 млн.рублей. Чтобы погасить этот кредит по схеме № 1 продавцу нужно взять потребительский кредит на 2 месяца под 30% годовых, т.е. уплатить банку 50 000 рублей (1000000*30%/12*2мес). Дисконт составит 50000 рублей или ~3% от стоимости жилья (50000/2000000).

Но это самый минимальный дисконт, который экономически объясним с точки зрения продавца. Но есть еще интересы покупателя, который-то и несет на себе риски. С учетом всего вышеизложенного, дисконт по таким квартирам, как правило, составляет в среднем 10-15%.

Минус № 3 – нужно объясниться с банком, чтобы тот дал согласие на продажу заложенного жилья. Как правило, если у заемщика есть финансовые проблемы, банк быстро соглашается на такие схемы реализации жилья. По сути, это досудебный способ обращения взыскания на жилье, который устраивает и заемщика, и банк.

Кстати, в схеме покупки бывшей ипотечной квартиры есть плюсы и для покупателя. Да-да, для покупателя. Ведь покупая ипотечную квартиру, покупатель практически не рискует - такая квартира проверена «сверху донизу». Ее проверял и банк, и страховая компания.

В любом случае, несмотря на видимые минусы такой схемы, она может быть единственно возможной, чтобы решить проблемы заемщика.

Если у вас появились финансовые затруднения, пообщайтесь со своим банком, попробуйте договориться о реструктуризации долга. Не доводите до продажи вашего жилья.