Хотя ставка ЦБ и снижена, в банки за кредитами торопиться не стоит…

Это действительно так, однако сама тенденция видится специалистам финансового рынка весьма обнадеживающей.

Как известно, снижение ставки Центробанка имеет весьма положительные последствия для заемщиков: застройщиков, берущих кредиты для финансирования своих проектов, граждан, приобретающих недвижимость в ипотеку. С этой точки зрения то, что ЦБ снизил ее до уровня 12,5% годовых — новость, несомненно, хорошая для них. Однако для того, чтобы «запустить» рынок недвижимости этого недостаточно, и нужно, чтобы ставка находилась в пределах от 5,5% до 8%.

Центробанк взял курс на снижение ставки

В последний день апреля 2015 года на заседании совета директоров ЦБ РФ было принято решение о снижении ключевой ставки на 1,5%: с 14% до 12,5%. Как сообщил сам регулятор, это сделано для того, чтобы одновременно и снизить риски «охлаждения» экономики, и несколько обуздать инфляцию. В пресс-релизе Банка России отмечается, что в последние три месяца на укрепления рубля инфляция несколько стабилизировалась, потребительские цены растут более низким темпами, а спрос сокращается. По мере того, как инфляционные риски будут ослабевать, ЦБ РФ станет снижать ключевую ставку.

В прошлом году, в средне декабря, ключевая ставка была повышена Центробанком довольно резко, с 10,5% до 17%, а сделано это было, по заявлениям его представителей, для того, чтобы существенно снизить риски роста инфляции и девальвации. Однако такая ситуация продлилась недолго: в конце января текущего года Банк России снизил ее до 15%, а несколько позднее — до 14%.

Декабрьское повышение ключевой ставки закономерно повлекло за собой и рост ставки ипотечной. К примеру, в Сбербанке она возросла до 14,5% годовых в рублях, а в других банках до 20% и более. Итогом такого положения дел стало то, что правительство стало субсидировать на первичном рынке ипотечные ставки. Именно благодаря такой поддержке властей квартиру в новостройке в ипотеку сейчас можно приобрести, взяв кредит под 12% годовых.

Изначально повышение ключевой ставки было в основном направлено на то, чтобы спекулянтам стало невыгодно брать кредиты на проведение операций с валютой. Таким образом, ЦБ РФ заботился о стабилизации курса национальной валюты и совсем не намеревался обрушивать рынок ипотеки. Как только курс рубля несколько стабилизировался, Центробанк стал понемногу снижать ставку.

Это хорошая для рынка недвижимости тенденция, поскольку ставки по ипотеке в очень значительной степени зависят от стоимости «длинных» денег и доступности для банков финансовых ресурсов ЦБ. Таким образом, чем дешевле ресурсы обходятся банкам, тем ниже могут предложить своим клиентам процентную ставку по ипотеке и кредитам на проектное финансирование банки.

Помимо этого необходимо также отметить, что если снижается ключевая ставка, то падают и проценты по депозитам. Такое положение стимулирует рост инвестиций в недвижимые объекты.

После того как в конце прошлого года депозитные ставки достаточно резко выросли, для вкладчиков возросла привлекательность банковских депозитов, а сейчас ситуация изменилась с точностью до наоборот. Что касается доходности такого бизнеса, как арендный, то она ниже, чем банковских депозитов, однако разрыв постепенно сокращается.

Тем не менее, эксперты считают, что пока ставки по кредитам чрезмерно высоки.

Специалисты утверждают, что связывать большие надежды на оживление рынка в связи с последним снижением ставки не стоит. Само собой разумеется, что 12,5% — это для него намного лучше, чем прежние 14%, однако до таких показателей, как 7,5 % в средине прошлого года и, тем более, 5,5% в начале его еще очень довольно далеко.

Согласно информации «Агентства ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК), займы на покупку жилья на вторичном рынке, которые не субсидируются государством, банки сейчас готовы предоставлять под 14,5% – 18% годовых. При этом необходимо иметь в виду, что под минимальный процент кредитоваться могут только «идеальные» клиенты, подавляющее большинство которых в таких займах попросту не нуждается, а для всех остальных средства предлагаются по ставкам, очень близким к максимальной. Поэтому получается, что даже если банки будут очень лояльны к своим клиентам и уменьшат ипотечные ставки в такой же пропорции, что снизил ключевую ставку Центробанк, то получается, что ипотека, которую не дотирует государство, «неподъемна» для подавляющего большинства из тех, кто в ней нуждается.

Что касается такой сферы, как проектное финансирование, то дела в ней обстоят ничуть не лучше, а даже хуже. Если ипотечное кредитование пусть и в небольшой степени, но все же поддерживается государством, то о помощи застройщикам пока только ведутся разговоры, пусть даже порой и кажущиеся обнадеживающими.

Еще в 2014 году произошло достаточно серьезное удорожание кредитов для девелоперов, причем произошло это практически сразу после того, как против Российской Федерации были введены западные санкции. В сентябре 2014 года застройщики уже были вынуждены брать кредиты на реализацию своих проектов по ставкам, которые примерно на 3% стали выше, чем были в январе (см. Что будет с ипотекой в России?). Кроме того, банки попросту перестали одобрять новые кредитные заявки своих клиентов.

При этом следует заметить, что финансовые учреждения не отказываются работать с девелоперами совсем: во всяком случае, они успешно сотрудничают с теми застройщиками, которые возводят жилые объекты эконом-класса. Правда, сейчас они стали гораздо более требовательны и придирчивы.

Основная проблема состоит в том, что строительство новой недвижимости остановилось, и поэтому просто нет спроса на финансирование. К тому же, многие девелоперы просто на обращаются в банки, зная, что денег они или не получат совсем, или они будут предложены на заведомо неприемлемых условиях.

Сейчас крупные застройщики надеются, что произойдет все же возврат ставок проектного финансирования к уровню 10% – 13%, однако надеяться на то, что это случиться в самом ближайшем будущем, не приходится. Дело в том, что банкам самим деньги обходятся пока слишком дорого.

Таким образом, ключевая ставка 12,5% оставляет кредиты на финансирование девелоперских проектов пока еще дорогими. Именно поэтому застройщикам придется искать альтернативные источники более дешевых денег, каковыми являются, конечно же, собственные средства, а также средства физических лиц (для этого им необходимо продавать квартиры по несколько сниженным ценам, причем тогда, когда возведение только начинается).

Источник: Портал недвижимости Reportal.Ru