Насколько сейчас вероятен быстрый рост рынка недвижимости?

Предположение, что мы вступили в период очередного кризиса экономики, отразившегося на состоянии рынка недвижимости, не совсем верно. Сегодня радикально изменились внешние условия, и они диктуют новые правила. По окончании спада вряд ли последует быстрое повышение цен до прежних размеров.

Мы привыкли к «классической» схеме кризиса; разогретый рынок бурно растет, затем в определенной точке схлопывается, падает, а через некоторое время все начинается сначала. Так происходило после дефолта 1998 года и после кризиса 2008-09 годов. Однако сейчас экономические процессы по масштабам происходящих изменений скорее соответствуют условиям 1991 года, а это означает, что прежние правила больше не работают.

Сегодняшняя ситуация, как это понятно уже многим, не является типичным кризисом. Мы вошли в эпоху кардинального изменения баланса сил, которое неизбежно отразится на состоянии экономики, поэтому о быстром росте рынка до прежнего уровня речь не идет. Основное отличие на текущий момент заключается в прекращении шального денежного потока с Запада, поддерживавшего в течение двух последних десятилетий непрерывный рост стоимости недвижимости.

Взбесившийся печатный станок Федеральной резервной системы Соединенных Штатов буквально затопил мир незаработанными деньгами, раздававшимися в виде кредитов направо и налево. Благодаря этому источнику, казавшемуся неиссякаемым, недвижимость с 1991 года только росла в цене, а если и случались спады, то они были кратковременными. Но сегодня волшебный колодец впервые показал пересохшее дно, что заставило многих вспомнить о других исторических периодах, когда падение рынка недвижимости было достаточно долгим. Мы не знаем, обязательно ли это случится с российской экономикой, но готовиться к такому повороту событий нужно уже сегодня.

Где реальные предпосылки для роста цен на недвижимость?

Истекший год принес нам невероятный уровень падения цен, который в долларовом эквиваленте составил примерно 30-40%. Но в рублях цены остались неизменными, а если учесть, что курс рубля по отношению к доллару снижен почти вдвое, ожидать даже 10% роста пока не приходится. На текущем этапе рынок еще не достиг своей нижней точки. Даже укрепление рубля сегодня послужит скорее дополнительным толчком к снижению цен – уже в рублевом эквиваленте.

Сегодня российской экономике неоткуда ожидать притока средств, которые могли бы послужить источником роста цен. Подорожание нефти, безусловно, наблюдается, но это – достаточно долгий процесс, и достижение прежнего уровня нефтяных доходов займет, по прогнозам ведущих аналитиков, не один год. На зарубежные инвестиции рассчитывать тоже не приходится, поскольку Запад фактически объявил России новую холодную войну. Американские санкции, по всем прогнозам, вошли в нашу реальность надолго, а смогут ли заменить западных бизнес-партнеров новые друзья из Китая и арабских стран – еще большой вопрос.

Постепенное падение рынка «вторички»

По мнению экспертов, первыми спад рублевых цен почувствуют продавцы вторичного жилья. Если стоимость новостроек хотя бы немного, но повышается по мере их строительства, то в цене вторичного жилья нет такого существенного компонента как себестоимость, которая для застройщиков является важнейшим ценовым фактором. Подавляющее большинство квартир вторичного рынка – это приватизированное советское жилье, доставшееся бесплатно либо купленное по старой, смешной по сегодняшним меркам цене.

Сегодня падение ценового уровня в этом сегменте еще сдерживается завышенными ожиданиями продавцов, которые по привычке пытаются ориентироваться на прежние долларовые показатели, однако реальность вскоре возьмет свое. Пока что предложение в этом сегменте изрядно превышает покупку, поэтому продавцы волей-неволей будут вынуждены снижать запросы. Ожидаемый темп падения рублевых цен – примерно 10-15 % в год.

Новостройки, возможно, слегка «подрастут»

Рынок первичного жилья внушает если не оптимизм, то хотя бы надежду на рост. Основное падение цен тут уже случилось – сразу же после снижения курса рубля застройщикам пришлось корректировать долларовые цены по их рублевому наполнению. Самое интересное, что эта тенденция охватила даже сегмент элитной застройки.

Кроме того, не будем забывать, что чем ниже уровень готовности дома, тем дешевле предлагаются его квадратные метры. Разница составляет до 25% в сравнении с нулевым этапом строительства. По мере возведения здания цены повышаются, достигая максимума в стадии полной готовности.

Поэтому большинство застройщиков будут вынуждены понемногу повышать стоимость квадратного метра в процессе строительства. Но если раньше, во время безудержного роста цен на недвижимость, удорожание составляло от 30 до 50%, иногда даже до 100% от первоначальной цены, то теперь все будет намного скромнее. С учетом общего сползания рынка вниз в среднем увеличение стоимости новостроек составит не четверть «котлованной» цены, а реалистичные 10, от силы 15%. Падение цен первичного жилья, в силу необходимости окупать затраты на строительство, вряд ли произойдет, но и рост будет малозаметным.

Еще один фактор, который уже стал довольно заметным – снижение площади квартир, предлагаемых в первичном сегменте. Если цена квадратного метра остается прежней, а площадь квартиры уменьшается, то сумма, которую нужно выложить за квартиру покупателю, становится намного более привлекательной. Сегодня этот маркетинговый ход успешно используется на котлованной стадии, давая существенный выигрыш по сравнению с уже возведенным жильем.

Необходимость оптимизации бизнеса

В периоды бурного роста рынка штаты строительных компаний разбухали как на дрожжах. Каждый застройщик стремился захватить как можно больше площадок, возвести больше объектов и реализовать их по повышенной цене. Сегодня практически всем приходится думать о целесообразности даже небольших вложений.

Строительство – это отрасль, в которой расходы на возведение одного объекта могут расти чуть ли не до бесконечности. Но если в тучные годы утекание даже крупных сумм компенсировалось ростом стоимости объектов, то сегодня владельцы вынуждены отыскивать резервы экономии. При желании способы сокращения расходов можно найти и риелторам, и девелоперам. В связи с этим наметилась тенденция роста популярности аутсорсинговых услуг, которые существенно сокращают расходную часть любого бизнеса. В частности, услуги fee-development, скорее всего, станут весьма востребованными в течение ближайших нескольких лет.

На текущий момент рынок находится в состоянии неопределенности и может уйти как на понижение, так и в рост. На уровень цен будут оказывать влияние курсы валют, ситуация, складывающаяся во внешней политике, макроэкономика и ряд других факторов. Если говорить о среднесрочном прогнозе, то наиболее вероятно постепенное снижение уровня цен. Не следует этого пугаться – падающий рынок предоставляет не меньше возможностей для заработка, чем растущий. Нужно только осознать, что мир изменился, и цены на недвижимость больше не будут неизменно расти, что бы ни случилось вокруг. Стоит принять это как данность, чтобы спокойно развивать бизнес в новых условиях.

Источник: Портал недвижимости Reportal.Ru