Долгострои с участком будут выставлять на торги

Новые поправки в Земельный кодекс предполагают, что земли будут предоставлять застройщикам с условием постройки дома в течение 10 лет. Если за это время стройку не закончат, долгострой с участком выставят на торги.

Мера своевременная, учитывая, что проблемы обманутых дольщиков не первый год будоражат нашу страну. Вместе с тем в любой строительной компании знают - завершать строительство за кем-то всегда дороже и сложнее, чем возводить дом с нуля. Поэтому сегодня необходимо решить, что и как сделать для профилактики долгостроя.

Для этого у предпринимательского сообщества, которое сталкивается с этими проблемами на практике, есть свои вполне конкретные "рецепты". Один из них - ограничить время срока аренды земельного участка, выданного застройщику, до семи лет. В качестве дополнительного стимула быстрее закончить работу - установить максимальную арендную плату в последние два года срока.

Очевидно, что необходимо сокращать сроки на сбор документов, вводя строгий регламент и сокращая административные барьеры. Что касается исходно-разрешительной документации, то сейчас на ее сбор уходит в среднем от года до двух с половиной лет, на разработку проектной документации и заключение контрактов - от полугода до года. Затягиваются и сроки согласования разрешительной документации. Все это отрицательно влияет на расходы застройщика, и помощь здесь должны оказать заранее утвержденные генеральные планы застройки городов. Для таких планов нужны пошаговые "дорожные карты", чтобы в ходе согласований не возникали административные барьеры.

На сокращение сроков должно работать и внедрение электронной системы: например, разрешение на строительство можно получить через портал госуслуг. При этом не придется собирать ту часть пакета документов, которые уже есть в распоряжении госорганов. Электронный документооборот помогает и в борьбе с коррупционными явлениями, так как личный контакт заявителя и исполнителя сводится на нет.

С учетом того, что кредиты сегодня выдаются компаниям под 25-30% годовых, а в августе - сентябре на этом фоне может возникнуть новая волна долгостроев. Еще одна серьезная тревога строительной отрасли - повышение стоимости стройматериалов. Так, на арматуру цены выросли до 40%, на остальные материалы - от 10 до 30%. На 50% подорожали импортные составляющие дома - лифты, вентиляционное, отопительное и прочее оборудование. В итоге может сложиться опасная ситуация: квартиры были проданы еще на этапе фундамента, но застройщику на фоне скачка цен зачастую трудно выдержать первоначально заявленную стоимость проекта. В начальную смету не уложишься, что может отправить дом в долгострой.

Есть и примеры, когда застройщик откровенно идет на обман своих соинвесторов. Заявляя в проекте строительство дома и социальной инфраструктуры (чаще всего это детский сад), ближе к завершению компания вдруг решает, что социальная нагрузка не принесет желаемого дохода. Известны, увы, такие случаи, когда застройщик совсем отказывается от строительства того же детсада или пытается возвести на этом месте еще один жилой дом. При такой "тактике" застройщик не сможет сдать дом в эксплуатацию - комиссия его просто не примет.

Очевидно, что если застройщик обанкротился, то надо его менять. И новой компании требуются в таких случаях преференции. Это могут быть скидки на подключение к коммуникациям или, например, предоставление дополнительных участков под строительство и ряд других компенсаций. Чувствительный для бизнеса вопрос - компенсации тем компаниям, которые берутся за долгострой. Еще два года назад работал следующий механизм: инвестор, готовый достроить дом, безвозмездно получал земельный участок в том же муниципальном образовании, где расположен объект долгостроя. Логика простая: компания сначала на том участке строит дом с нуля, получает прибыль и часть ее направляет на достройку проблемного здания. Сегодня это практически невозможно: у большинства регионов свободной земли под жилищное строительство уже нет. Есть земля федерального значения, но отдать ее в качестве компенсации за ликвидацию долгостроя местные власти не могут. Представляется, что сегодня есть смысл вернуться к решению этого вопроса.

Федеральным и региональным органам власти, а также общественным организациям необходимо более пристально обратить внимание на жилищный рынок, чтобы в будущем не допустить новой волны недостроя. Можно всерьез задуматься, например, о создании института санации. Речь идет о специализированных банках, страховых компаниях или агентствах, выкупающих у недобросовестных застройщиков объекты долгостроя на деньги государства. А компания после реализации проекта возвращает средства, потраченные бюджетом на покупку долгостроя.

В 2014 году количество недостроя снизилось, хотя и совсем не намного (всего на 1,7% по России). И сегодня общая задача для государства и для всех участников рынка - не только сохранять, а интенсивно развивать эту положительную тенденцию. Долгострой - та проблема, от решения которой зависит и репутационная устойчивость строительного бизнеса, и социальный климат в обществе. И решать ее нужно, объединяя усилия государства и бизнеса.