Рынок недвижимости Казани: продажи «вторички» упали на 40%

Общее состояние вторичного жилищного рынка в многочисленных данных Росреестра (а именно сделки купли-продажи) фиксирует количество зарегистрированных прав на жилые помещения. На графике указана динамика по первым четырем месяцам за последние четыре года. Как можно заметить, 2015 год оказался рекордным. Во все четыре месяца, за исключением января, количество зарегистрированных прав самое высокое за четыре года. То есть рынок оставался активным все три первых месяца (скорее всего, данная активность была обеспечена сделками, которые перешли с декабрьского ажиотажа), но в итоге обещанная аналитиками стагнация проявила себя в апреле.

Традиционно в апреле стабильно наблюдался рост зарегистрированных прав по сравнению с мартом, но этот год стал исключением. В марте 2015 года было зарегистрировано 12 953 права на жилые помещения, а в апреле — лишь 11 350. Показатель марта, таким образом, на 15% выше показателя апреля. Годом ранее апрельский показатель был выше мартовского на 10%.

«Вторичка» скорее мертва, чем жива

Другой важный показатель, доступный в статистике Росреестра, — это купля-продажа жилых помещений. По словам представителя ведомства, в основном этот показатель характеризует количество сделок именно по покупке жилой недвижимости на вторичном рынке.

Как видно из графика, апрельское снижение, в целом нехарактерное для рынка, в этом году заметно и здесь. При этом заметим, что, в отличие от общего рынка жилой недвижимости, результат на «вторичке» в апреле оказался хуже не только прошлогоднего (на 40%), но и показателя 2013 года (на одну пятую). И это несмотря на то, что еще в марте количество покупок квартир на вторичном рынке все же превосходило показатель 2013 года. Количество покупок на вторичном рынке, таким образом, сейчас самое низкое за три года, причем показатель продолжает снижаться.
Апрельские цифры ниже мартовских на 6%, хотя в прошлые годы апрель был, наоборот, успешнее марта примерно на четверть. Это тревожный знак, учитывая, что и в 2013, и в 2014 годах после марта следовало не падение договоров купли-продажи, а рост. Май же традиционно менее «удачный» месяц, чем апрель. Соответственно, можно предположить, что в нынешнем мае спад количества договоров будет еще более заметен.

Впрочем, эксперты еще в начале этого года говорили, что больнее всего кризис и повышение Центробанком ключевой ставки ударит именно по рынку «вторички». Если рынок новостроек спасает государство через субсидирование льготной ставки, то вторичный рынок на начало года лишен одного из своих главных инструментов — жилищного кредитования. Самочувствие «вторички» наглядно демонстрирует график: отскочив в декабре на рекордную вершину в 4 531 сделку, в январе она упала до отметки в 1 669, и далее сделки зафиксировались на показателе в 1 700-1 800 сделок. График шел практически в виде прямой.

Обвал затушили льготной ипотекой

Ситуация же на первичном рынке, который в Росреестре фиксируют через количество зарегистрированных договоров долевого участия, является прекрасной иллюстрацией, как сработала программа субсидирования ипотечной ставки.

Так, если рекордное количество договоров в январе и феврале легко объяснить переходом прошлогодних сделок (в январе 2015 года было зарегистрировано на треть больше таких договоров (637), чем в январе 2014 года (477), в феврале (798) — на 6% (752).

С марта, однако, ситуация развернулась. Количество договоров снизилось в два раза (411) по сравнению с февралем и оказалось ниже показателей 2013 и 2014 годов в полтора-два раза. Понятно, что сказалось отсутствие ипотеки, ставки по которой взлетели после «черного вторника» чуть ли не до 30% годовых.

В апреле ситуация стала выравниваться (было зарегистрировано на 70% больше договоров, чем в марте, то есть 703). Это подоспела федеральная льготная ипотека. Тем не менее показатель 2015 года все равно остался самым низким за три года.

Ипотека вернулась в первый кризис

Правда, если анализировать показатели самой ипотеки, то с каждым месяцем жилищное кредитование бьет антирекорды, напоминая ситуацию кризисного периода 2008-2009 годов.

Общее количество сделок в столице Татарстан снизилось на четверть (3,3 тысячи против 4,3 тысячи годом ранее). Количество ипотечных сделок непосредственно по жилым помещениям снизилось также на четверть — с 3 534 до 2 662.

Как можно заметить из графика, показатель количества ипотечных сделок на недвижимое имущество действительно значительно просел. Если еще в январе количество сделок было самым высоким за шесть лет, то в феврале нынешний год оказался уже «слабее» прошлого года. Особенно же заметным выглядит падение в апреле. Даже по сравнению с мартом 2015 года показатель количества ипотечных сделок снизился на треть, а по сравнению с апрелем 2014 года — более чем в два раза. Апрельский показатель оказался ниже также и показателя 2011 года.

Стоит, однако, отметить, что в целом результат 2015 года, несмотря на снижение по сравнению с 2014 годом, все же выше показателей прошлых лет — 2013 и 2012 годов.

По Татарстану общее количество зарегистрированных сделок по ипотеке снизилось еще сильнее — на треть. В первые четыре месяца 2014 года в республике было совершено 18 тысяч сделок, в 2015 году — лишь 12,7 тысячи. Падение непосредственно по жилым помещениям также в пределах 25% — с 12 807 до 9 777.

Несмотря на такое падение, средняя сумма ипотеки, которую берут потребители, выросла. В Казани падение спроса заметно чуть менее ярко, чем в целом по Татарстану. Средняя ипотечная сделка по жилым помещениям в Казани выросла с 1,07 млн рублей до 1,36 млн рублей, по Татарстану — с 1,1 млн рублей до 1,17 млн рублей.

«Вторичка» в минус, «первичка» в плюс

Если говорить о ценах на жилье, то на казанском рынке «вторички», по итогам мониторинга аналитической службы «Реального времени», наблюдается следующая динамика: с начала года до середины февраля средняя стоимость квадратного метра в Казани поднялась почти на 3% до 71 тысячи рублей, а последующие недели показывает снижение, и в настоящее время, на 22 мая 2015 г., стоимость квадратного метра снизилась по сравнению с началом года на 1% — порядка 68,5 тысяч рублей за «квадрат».

Первичный рынок в противовес вторичному показывает рост. За 4,5 месяца метр «нового» жилья подорожал на 6,6% (до 58 980 рублей за кв. м). Новостройки показывают стабильный спрос, подогретый непонятной ситуацией с рублем, а также вводом ипотеки с государственной поддержкой в размере 12%.

В этом году в условиях конкуренции каждый игрок рынка примерно с одинаковым предложением снижает свою цену, чтобы продать объект. Цены по сравнению с прошлым годом существенно понизились, заявляют эксперты

Рынок в ожидании

Эксперты высказали «Реальному времени» свое мнение о происходящем на рынке недвижимости.

Руслан Хабибрахманов — директор агентства недвижимости «Флэт»:

— На самом деле, последствия кризиса начались еще в январе. Так что говорить о том, что последствия кризиса на рынке чувствуются только после апреля, неправильно. В январе чувствовались отголоски декабря — не все успели оформить сделки.

Начиная с конца января, спрос на новое жилье очень низкий. Выбор недвижимости очень большой.

Все-таки общая экономическая ситуация дает о себе знать, денег у людей больше не стало. Сейчас все находятся в режиме ожидания. Как только ипотечная ставка существенно понизится и начнут выдавать кредиты, тогда рынок придет в равновесие.

Понятно, что сейчас можно намного дешевле купить новую квартиру, чем «вторичку». Но нужно понимать, что новая квартира — это, как правило, черновая отделка, то есть еще порядка 15 тыс. руб. за кв. м. Кроме того, и сама инфраструктура новостройки бывает не всегда готова к моменту заселения жильцов. В то же время есть дома, которым 5-7 лет, и они уже находятся на вторичном рынке. Есть и такие предложения.
Думаю, новостройки люди покупают на эмоциях. Учитывая, что ипотечная ставка на новостройки ниже. Возможно, и самим заемщикам в банках советуют брать новостройки, потому что процент ниже. Думаю, это со своей стороны подстегивает спрос на «первичку». На «вторичке» ведь такого нет.
Безусловно, цены на вторичном рынке не могут расти, если спроса нет. Спроса нет, соответственно, кому-то нужно быстрее продавать. Возникает самая обычная конкуренция, каждый игрок рынка примерно с одинаковым предложением снижает свою цену, чтобы продать объект. Цены по сравнению с прошлым годом существенно понизились. И самое интересное, что цены, которые можно увидеть в рекламном объявлении, при появлении покупателя снижаются в ходе торгов. Если квартиру необходимо продать срочно, то цены снижаются существенно.

Что касается долевого строительства, то, думаю, снижение доли участия в долевом строительстве связано с заявлением Центробанка о том, что будут пересматриваться ставки рефинансирования — они должны существенно понизиться уже летом. Возможно, кто-то просто находится в ожидании этого.
Ипотеку не берут потому, что ставки очень высокие. Но, если говорить о мае, то можно сказать, что рынок более-менее начинает оживать. Не сравнить с началом года, когда людей практически не было. Но сравнивать с показателями прошлого года нет смысла: это небо и земля.

Сейчас в общем на рынке недвижимости состояние ожидания. Общий фон пока непонятный: вроде и в организациях пока не много денег, и кредиты для организаций высокие, многие работают и живут в экономичном режиме, до сих пор бывают сокращения. Так или иначе все эти моменты влияют на настроения покупателей. О какой ипотеке может идти речь? Об ипотеке можно думать, когда ты уверен в завтрашнем дне, когда знаешь, что тебя не сократят.

Юлиана Семенова — генеральный директор СК «7Я»:

— Могу сказать, что по нашим объектам снижения в марте и апреле этого года не было. Как раз в этот период заработала господдержка по снижению ипотеки. Ипотеку брали и берут. Небольшое замедление наблюдается в мае, которое я связываю с началом летнего сезона и приоритетом в затратах на отпускные заботы. По нашим объектам снижения продаж как таковых не было.

Я бы не сказала, что ипотеки стало меньше. У банков, которые адекватно отреагировали и не сильно завысили ставки госипотеки, обращений достаточно.

Количество обращений очень своеобразное: работает начало недели, примерно до среды, затем обращения идут на спад. Если сравнивать количество обращений с январем текущего года, то январь пошел на замедление из-за праздников. Февраль был очень вялым, потому что именно в этот период ставки по ипотеке были бесконечно высокими. А март-апрель — наоборот. После того, как пошли снижения ипотечных ставок, после реакции правительства страны, продажи опять вошли в нормальную колею. Конечно, самым взрывным месяцем был декабрь. На фоне кризиса люди вкладывали свои сбережения в недвижимость.

С начала года мы один раз сделали поднятие цены на наши объекты, но не значительное, всего на 10%. И сейчас на этом уровне и держим цены.

По сравнению с прошлым годом могу сказать, что объем сделок остался прежним. Это все благодаря тому, что мы продаем лишь новостройки. На новостройки сейчас актуальный и стабильный спрос. Цена на них более адекватная по сравнению со «вторичкой». Если сейчас рынок вторичной невидимости не войдет в нормальное русло, а цены не начнут падать, то рынок так и будет стоять. Предлагают старую хрущевку за 80 тыс. за «квадрат» или новостройку за 55 — разница очевидна. Разница только в сумме близится к 40%.

После принятия программы федерального субсидирования ипотеки наблюдается рост сделок. Людям это стало вновь интересно. За 18%, понятно, ипотеку никто брать не хотел, а за 13% уже берут. Прирост по сделкам составил примерно 25%.

Я соглашусь с мнением экспертов о том, что на рынке вторичной недвижимости наблюдается стагнация. Если цены не будут падать, рынок не сдвинется с мертвой точки.

Тут еще есть момент: есть квартиры хорошие, и за них не жалко отдавать деньги. А есть и противоположные предложения.

Кризис, массовые сокращения, сложности в совершении альтернативных сделок («первичка»-«вторичка») привели к стагнации.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— Если мы рассмотрим структуры более внимательно, то увидим, что большинство сделок фактически были совершены задолго до этого, а просто оформлены в начале года де-юре. Не секрет, что ряд застройщиков привлекают денежные средства дольщиков в обход 214 ФЗ, например, по договорам инвестирования или предварительным договорам. Также была произведена регистрация по ДДУ, которые находились на приостановке с декабря 2014 года.

Аналогичные периоды предыдущих лет показывают, что апрель не более популярен, чем март или февраль. Вот май-август — традиционно низкий сезон для городской недвижимости.

Если мы убираем фактор регистрации (де-юре, сделок, совершенных в 2012-1014 гг.) на рынке новостроек, то вторичное жилье значительно уступает по популярности «первичке» ввиду разницы условий по ипотечному кредитованию. Программа (характеризуется пониженной процентной ставкой в размере 11% годовых), разработанная для поддержки застройщиков, показывает неплохие результаты.

Год начался с самых высоких показателей ипотечных сделок за последние шесть лет. Однако уже в феврале их количество опустилось ниже уровня 2014 года, а к апрелю стало проигрывать и показателям 2011 года.

Начало года в недвижимости, как правило, является продолжением декабря, поэтому совсем не информативно брать данные показатели. Общий экономический кризис, массовые сокращения, сложности в совершении альтернативных сделок («первичка»-«вторичка») привели к стагнации на рынке недвижимости.

По прогнозам специалистов, эта стагнация через полгода-год, может, позже, если она будет такой затяжной, приведет в конечном счете к рецессии.

Валерий Абсалямов — директор ЦДН «Валери»:

— Долевого строительства в Казани меньше не стало, городу пока хватает. Здесь еще на наступило насыщение первичным рынком. Просто весь рынок недвижимости стоит, поэтому и его подразделение, первичный рынок, также замедлился в реализации.

Конечно, есть спад по реализации первичного рынка. Спад связан с общей ситуацией как на рынке недвижимости, так и с ситуацией в экономике России в целом. По моим оценкам, спад произошел процентов на 50.

Пока особых просветлений нет. Небольшое просветление было после того, как ставку для застройщиков снизили и дали им покрытие ставки от ЦБ на 400 млрд руб. по всей России, тем самым разрешив скомпенсировать ставку от 12%. Какой-то небольшой всплеск был, но это не сильно, по сути, спасает, потому что сама экономическая ситуация в стране неблагоприятная. Пока еще никто не может сказать, что и как будет завтра. Кроме того, упала выручка, упал объем денежной массы, упали доходы населения, до сих пор идут массовые сокращения, то есть увеличивается безработица, невыплаты заработной платы до 3 миллиардов.

На данный момент цены стоят. Конечно, в разовых случаях, когда сильно торопятся с продажей, цены резко падают, но это пока что просто тактика, а не стратегия — это во-первых. Во-вторых, даже те предложения, которые сейчас находятся ниже рыночной цены, особого спроса не вызывают.

На вторичном рынке все еще хуже. Здесь спрос упал примерно на 90%. Безусловно, тут идет стагнация. Насколько она будет глубокой и как усилится, еще посмотрим. Эта стагнация через полгода-год, может, позже, если она будет такой затяжной, приведет в конечном счете к рецессии.
С ценами на вторичном рынке точно такая же ситуация, как и с рынком первичной недвижимости. Цены стоят, и лишь в разовых тактических случаях идет снижение рыночной цены. Но пока и к таким предложениям интереса нет.

Очень пассивно применяются ипотечные кредиты на вторичном рынке. Ипотечные кредиты даже при учетной ставке в 12,5% все равно дают порядка 14-15%-ные ставки. И пока что эта ставка неподъемная для населения. Но не стоит забывать еще и про общую нестабильную экономическую ситуацию.

Источник: Реальное время