Девелоперы смогут законно строить на намытых участках

Девелоперы получат возможность вести строительство на воде. Минприроды подготовило поправки в Градостроительный кодекс, которые официально разрешат строить на искусственных островах. Принятие поправок может зародить целый бизнес — строительство островов.

Минприроды России подготовило поправки в Градостроительный кодекс, которые регламентируют оформление разрешительной документации для строительства на искусственных островах и поверхностных водных объектах — к ним относятся, в частности, постройки на сваях и платформах, в том числе дебаркадеры.

Как пояснили в Минприроды, подготовленные поправки уточняют перечень документов, требуемых для получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на поверхностных водных объектах.

«Предлагаемые изменения направлены на устранение правовых коллизий в части документов, предоставляемых для выдачи разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию, и, по нашему мнению, могут быть поддержаны», — сообщили в пресс-службе.

Инвесторы – «за» освоение прибрежных территорий

До сих пор не существовало четкого механизма, позволяющего получить разрешение на строительство на таких площадках, отмечают юристы.

Как напомнил Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP, согласно закону, акватория всех водных объектов России является федеральной собственностью, в то время как разрешения на строительство обычно выдают муниципальные власти. Поэтому порядок строительства на воде - и особенно вопросы, связанные с получением разрешений на строительство - четко не прописан.

Между тем, в Казани инвесторы часто проявляют интерес к освоению прибрежных территорий. При этом десятки километров потенциально интересной для застройки территории в черте Казани остаются сегодня не освоенными. Как подсчитал генеральный директор ЗАО «Архитектурно-строительная компания» («АС Ком») Виктор Токарев, это примерно 68% территории. «При этом 90% берега и прилегающих окрестностей находятся в так называемом «депрессивном состоянии» - здесь не то что строить, но и находится опасно», - говорит он. И это не считая береговой линии озера Кабан, протоки Булака и Волги, которые также потенциально привлекательны для инвесторов, но практически недоступны для освоения.

За последние 10 лет в Казани заявлялся не один громкий прибрежный проект. Большинство из них так и не получили развития. Бизнесу в черте Казани к воде подобраться сложно - свободных участков, которые можно приобрести в собственность, практически не осталось. А те, что предлагаются для освоения, требуют серьезной технической проработки.

Верховный суд Татарстана признал законным строительство на Волге

В окрестностях Казани в 2011 г. была размежевана акватория Волги. Затем строительные фирмы произвели добычу песка в водоохранных зонах и прибрежных защитных полосах Куйбышевского водохранилища с последующим его намывом. В результате образовались искусственно намытые участки площадью 500 га. Часть этих земель была продана под строительство коттеджей.

Прокуратура безуспешно пыталась через суд добиться отмены продажи участков в окрестностях Казани на том основании, что часть из них входит в акваторию Куйбышевского водохранилища и фактически расположена на искусственных островах. Ранее Следственный комитет России и Росприроднадзор провели проверку, которая показала, что с 2012 года в районе было сформировано девять земельных участков общей площадью около 450 га, включающих в себя акваторию Куйбышевского водохранилища.

И вот буквально на днях Верховный суд РТ постановил: искусственно намытые участки на Волге законны.

23 июня Верховный суд Татарстана отклонил апелляционную жалобу Казанской межрайонной природоохранной прокуратуры, требовавшей признать незаконным продажу 6 и межевание 9 земельных участков в Октябрьском сельском поселении Зеленодольского района.

По ходатайству ООО "Тигран" Верховный суд республики также снял арест с участков, являвшихся предметом судебной тяжбы.

В России проекты на намытых участках пока единичны

Вообще же в России красивые проекты, связанные с искусственными островами, начали возникать более десяти лет назад. Например, остров Федерация в Сочи, который, к слову, так и не состоялся. Однако правовой статус их до сих пор не ясен. «Это затрудняет строительство, поскольку банки неохотно дают деньги, если видят правовые риски», — говорит Виталий Можаровский.

Директор отдела исследований CBRE Валентин Гаврилов отметил, что создание искусственных островов обходится сравнительно дешево: «Цены начинают от $200–300 за кв. м, это значительно дешевле, чем покупать землю в городе». Однако из-за сложностей с согласованием пока по всей стране появилось всего несколько таких проектов. За ними стоят крупные компании, имеющие административный ресурс. «Если, наконец, будет прописан четкий прозрачный порядок строительства, это, безусловно, привлечет в эту нишу новых игроков», — полагает эксперт.

На данный момент в Санкт-Петербурге активно возводятся несколько искусственных островов - это проекты «Приморский парк», «Морской фасад», «Сестрорецкий парк». Crocus International ведет строительство в Ростове-на-Дону искусственного острова, на котором появится футбольный стадион «Ростов-Арена».

По Казани несколько лет назад ходили слухи об элитном поселке, возводимом на намытой территории у моста «Миллениум». Как пояснила главный архитектор города Татьяна Прокофьева, коттеджный поселок никогда у моста не предполагался, а застройщик ПСО «Казань» планировал разместить там малоформатную гостиницу из 8 коттеджей. «Территория комплекса будет открытой и войдет в состав сформированной правобережной набережной, которая, в свою очередь, протянется от Ленинской дамбы до стадиона «Kazan-Арена»», - пояснила Прокофьева. Объект планируется достроить к футбольному чемпионату мира-2018.

В персс-службе ПСО «Казань» поясняют: намытая рядом с дамбой "Миллениума" стометровая территория будет разделена на две зоны. Одна - прибрежная, шириной 25 - 30 метров, станет набережной общего пользования. А во второй зоне, шириной 70 - 80 метров, будут расположены восемь трехэтажных апарт-отелей - элитных гостиниц с кафе, магазинами, пунктами проката спортивного инвентаря.

Какие возможности открывают новые поправки для застройщиков?

В 2011 году уже был принят закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который определил понятие искусственных земельных участков, нюансы проектной документации и получения разрешения на ввод в эксплуатацию искусственных островов. Однако как получать разрешения на строительство объектов недвижимости на таких островах, не уточнялось.

«Логично предположить, что возникла потребность строить на таких искусственно созданных сооружениях (островах), что повлекло за собой инициативу по приведению в соответствие строительных норм и требований. Теперь инициаторы создания земельных участков будут готовить два проекта одновременно: отдельно на земельный участок (создаваемый остров) и отдельно на объект строительства (здания/сооружения)», — говорит Мария Понаморева, старший юрист юридического бюро А2.

По мнению Валентина Гаврилова, если поправки вступят в силу, появятся компании, которые будут заниматься возведением искусственных островов, участки на которых будут затем продавать девелоперам для строительства, благо разрешение на строительство можно будет оформить отдельно.

«Необязательно, чтобы одна компания и возводила острова, и полностью их застраивала. Вполне вероятно, что появятся игроки рынка недвижимости, которые будут специализироваться только на создании искусственных островов, а потом продавать на них участки разным застройщикам», — считает эксперт.

Помимо искусственных островов в законопроекте регламентируется строительство «на поверхностных водных объектах». Как пояснил Виталий Можаровский, за счет этого удастся легализовать постройки, стоящие на сваях и дебаркадерах.

Виталий Можаровский также отметил, что проекты, расположенные непосредственно на воде, как правило, наиболее высоки в цене из-за хороших видовых характеристик. «Видимо, кто-то из девелоперов пролоббировал этот закон, чтобы получить возможность без проблем осваивать самые лакомые куски», — предполагает юрист.