Будущее жилищного строительства

Падение цен на жилье в течение продолжительного периода времени – такая новость была неофициально озвучена властями. И по этой причине они стремятся полностью запретить долевое строительство, чтобы избежать полного краха всей отрасли.

Основные проблемы

Данный вид строительства – работы по долевой схеме – прекрасно справляется с поставленными задачами, пока владелец «доли» уверен в том, что стоимость на жилье возрастет по окончании строительства. А при падении цен на недвижимость, когда чем позже купишь, тем дешевле выйдет, такая схема теряет всякий смысл. И, как видно, правительство это понимает и по этой причине стремится отменить данный вид строительства, ведь иногда лучше заставить строительные организации изменить правила финансирования новых строек, чем дожидаться момента, пока основная схема развалится сама и поставит под угрозу функционирование всей отрасли.

Изменения, предлагаемые правительством

Итак, напомним: 24.07.2015 в ходе работы Совета при президенте РФ по жилищной политике было принято решение до 2020 года изменить правила функционирования отрасли жилищного строительства, то есть продавать готовое жилье и полностью отказаться от долевого строительства. Данное предложение внес губернатор Подмосковного района Андрей Воробьев. В результате было принято решение создать группу для разработки изменений в 214-ФЗ, группа будет создана при Минстрое РФ по распоряжению вице-премьера Игоря Шувалова. Новые поправки планируют внести уже осенью.

Основное изменение заключается в схеме оплаты строительства. С 01.01.2016 все заинтересованные стороны – клиент, исполнитель и банк – будут подписывать договор на три стороны, по которому средства, уплаченные покупателями, будут находиться на спецсчете в банке, а с этого счета поступать на финансирование проекта. В результате будет произведена полная оплата строительства, а проект будет завершаться без опозданий. А уже с 2020 года продавать квартиры будет разрешено только после ввода в эксплуатацию, как сообщает РБК.

Что же такое долевое строительство

Концепция долевого строительства получила широкое распространение в начале 2000 годов и заключалась в постройке жилья за счет покупателей. Законную силу эта схема получила в 2004 году с принятием ФЗ-214, а до этого просто заключались договоры либо использовались вексельные схемы. Основным преимуществом такого строительства была сравнительно низкая цена, что следовало из риска, ведь по сути они покупали воздух, и пока не было завершено строительство, мало кто мог гарантировать получение квартир.

Покупатели становились соинвесторами и зарабатывали на повышении цены по мере завершения строительства. Поэтому считалось, что чем раньше вложишь деньги, тем выгодней будет стоимость. Разница между ценой на начальном и конечных этапах могла составлять 20 – 30 % при условии, что рынок стоит на месте. А при повальном росте потребности в жилье, который был в 2002 – 2012 годах, могла достигать 50 – 100%. Чаще всего таким вложением капитала занимались жилищные инвесторы, которые сколачивали этим способом целые состояния.

Но такая схема работает только на растущем рынке и совершенно не подходит, когда происходит спад. В случае падения цен и продаж на рынке недвижимости застройщики не могут найти достаточно средств для окончания проекта, и те, кто уже принял участие на условиях долевого сотрудничества, теряют все свои вложения. Такие ситуации случались в 2004 и 2008 годах, когда происходил кризис на рынке продажи жилья. На данный момент появляется вероятность третьего спада, поэтому правительство обеспокоено и принимает шаги к решению этой проблемы, ведь заниматься обманутыми дольщиками приходится именно им.

Вероятно, наиболее сильно этот вопрос встал в Подмосковье. Этот регион является лидером по строительству нового жилье и, соответственно, по числу людей, которые вложились в такие проекты. На данный момент по официальным данным идет 2167 строек жилых многоэтажных домов в Подмосковье. В последние время, а точнее, в первом полугодии 2015 года, ввод жилья снизился на 20%, продажи уменьшились на 50%. При этом у множества потенциальных покупателей нет денег для вложения в такие проекты.

Из данных цифр понятно, почему подмосковные чиновники наиболее рьяно выступают за прекращение работы по таким схемам и обещают сообщить в налоговую и прокуратуру о таких сомнительных проектах.

В данной ситуации застройщики не могут получить назначенную цену за квартиру, предложение обычно гораздо ниже, и поэтому есть вероятность, что дом так и не будет закончен. В ситуации, когда для строительства используются средства исполнителя работ, от прекращения работ пострадает только застройщик, и государству не о чем будет волноваться. Но обычно используются деньги покупателей, которые потеряют свои вложения, не получат квартир и обратятся за помощью и компенсацией к правительству.

Для примера, в 2012 году правительство в Московской области потратило около 30 миллиардов рублей на компенсации для 12 тысяч таких дольщиков. И еще около 6 тысяч пострадавших ждут денег.

Но даже при всех своих минусах долевое строительство является главной схемой создания нового жилья. Поэтому, если бы была возможность быстрого возврата цен к прежним уровням, как это было в 2009 году, правительство не реагировало бы так остро на эту проблему и уничтожение целой схемы строительства даже не было бы предложено. По-видимому, власти понимают, что такой возврат цен невозможен, и спад на рынке будет продолжаться долгое время. И именно поэтому было предложено изменить законодательство заранее, чтобы не дожидаться обвала всей системы со всеми вытекающими последствиями.

Строительство при долевом участии выгодно только при росте рынке недвижимости. Ведь вкладывать средства в проект на начальном этапе имеет смысл, только если есть уверенность, что цена на готовый продукт будет в разы выше. Но если цена будет ниже или равна, то какой смысл рисковать и вкладывать деньги в виртуальную собственность, которая только в начале создания, когда можно просто купить уже готовое? Поэтому все будут покупать только уже отстроенные квартиры. И есть вероятность того, что уже принявшие участие в проекте будут пытаться забрать свои деньги: закон в некоторых случаях позволяет сделать это для покупки жилья у конкурента по более низкой цене.

Естественно, в последнем случае у застройщика возникнут проблемы с финансированием работ, а кредиты никогда не давались слишком дешево. И если правительство не хочет полностью уничтожить сектор жилищного строительства, а судя по принятым действиям и по скорости разработки и принятия программы субсидирования ипотечной ставки, не хочет, то будет создана льготная программа для кредитования напрямую застройщиков, а не покупателей квартир.

Новая цена

Если в правительстве придерживаются мнения, что цены на жилье будут падать, то, очевидно, следует задаться вопросом: какая же стоимость метра ожидает нас в итоге? Ответ на это вопрос не столь и сложен, ведь неоднократно сверху звучало: «Справедливая цена на метр квадратный в России – 30-35 тысяч рублей», именно такую цену власти считают справедливой. И именно на эту стоимость ориентируется вся государственная помощь, а в частности – программа поддержки жилищного комплекса «Жилье для российской семьи».

Принявшие участие в этой программе должны продавать недвижимость по цене не более 35 тысяч рублей за метр квадратный, но не превышающей 80% стоимости на рынке региона. Программа льготной ипотеки после нехитрых расчетов рассчитана на такую же стоимость недвижимости для граждан.

Так, например, наивысшая сумма, которую можно получить по программе льготной ипотеки, составляет 3 миллиона рублей. При стандартном взносе в 20% можно получить жилье за 3,5 миллиона. Государство оказывает помощь в основном семьям с детьми, а значит, необходимы трехкомнатные квартиры. Средняя площадь такой квартиры составляет от 75 квадратных метров в панельном доме до 110 метров квадратных в монолитной постройке. В результате стоимость одного метра с государственной поддержкой составляет 35-45 тысяч рублей.

Источник: Портал недвижимости Reportal.Ru