План действий: как поступить с недвижимостью в условиях пикирующего рубля

Российская валюта значительно уступает как доллару, так и евро. Какие сделки с жильем лучше совершить сейчас, а какие — отложить до лучших времен?

Очередная волна девальвации рубля вновь заставляет понервничать всех участников рынка жилой недвижимости. Не успели застройщики порадоваться относительному оживлению спроса, а покупатели — снижению цен на квартиры и появлению субсидированной ипотеки, как курсы валют опять взмыли вверх, перечеркнув все надежды на стабилизацию обстановки.

Покупатели и инвесторы замерли в растерянности, какую стратегию поведения выбрать в столь непредсказуемой экономической ситуации. Пришло ли время вкладывать средства в жилье или лучше подождать, пока рубль вконец обесценится, чтобы приобрести дополнительные квадратные метры, стоит ли продавать имеющуюся недвижимость и брать ипотеку или лучше переждать финансовую бурю на прежней жилплощади?

- Сегодняшний рынок — это рынок покупателя. Если сбережения в рублях, растущий доллар или евро не оказывают большого влияния на стоимость недвижимости, которая экспонируется в российской валюте, и если есть необходимость в приобретении жилья сегодня, надо размораживать свои сбережения и покупать. При падении рубля рынок не будет следовать за ним вниз. Резкие скачки курса валют конца прошлого года показали, что падение цен произошло только на долларовые объекты. Рублевые же, наоборот, после непродолжительной стагнации в динамике через полтора-два месяца показали рост цен, который продолжался по сей день в среднем на 3-10% в месяц, в зависимости от стадии строительства объекта и его концепции. Поэтому ждать, что цены понизятся, не стоит. Именно сейчас время покупателя, и надо им воспользоваться для удачного приобретения».

Особенно в нынешней ситуации повезло тем, кто держал свои сбережения в долларах. К примеру, если год назад 100 тысяч долларов равнялись 3,6 миллиона рублей, то сейчас это уже 6,4 миллиона, а это значит, что у покупателей появляется уникальный шанс купить квартиру большей площади, выше классом и в более престижном районе. Но и тут не все так однозначно: если совершить покупку необходимо срочно, то эксперты не видят препятствий в том, чтобы конвертировать долларовые сбережения в рублевую покупку. Но если время еще терпит, то специалисты советуют подождать как минимум до середины сентября, когда станет более или менее понятно, куда будет двигаться рынок недвижимости.

Набраться терпения стоит и тем, кто задумывается о продаже «лишней» квартиры на вторичном рынке. Этот сегмент в кризис пострадал больше всех: цены на подобное жилье заметно снизились, покупатели надеются на скидки чуть ли не в 20%, да и спрос откровенно невысок, поэтому продавцам на время лучше «переквалифицироваться» в арендодателей. А вот потенциальным ипотечникам, которые хотят внести первоначальный взнос, продав уже имеющуюся у них квартиру, нужно внимательнее взвесить все «за» и «против».

- Для ипотечных заемщиков, желающих приобрести квартиру в новостройке, сейчас даже более благоприятные условия, чем в прошлом году до кризиса. В ряде банков есть программы с субсидированной ставкой от 10,5% до 13%. Однако для покупки необходим первоначальный взнос в размере 20-50% от стоимости новой квартиры, а одобрение по кредиту обычно действует около 2 месяцев. Если первоначальный взнос планируется совершить после продажи имеющейся квартиры, стоит приготовиться к торгу и снижению цены, в противном случае квартира может зависнуть на экспозиции на неопределенный срок».

Понятно, что кризис негативно сказался на всех сегментах жилой недвижимости. Однако за счет изменения курсов валют, специалисты отмечают перетекание потенциальных покупателей из одного класса в другой, что делает спрос еще более неравномерным.

- Больше всех в нынешней ситуации страдают эконом- и бизнес-сегменты. В первом случае понятно, что покупатели, нацеленные на такое жилье, живут на зарплату, которая тает пропорционально росту цен. Поэтому основная часть расходов уходит на оперативные нужды, а покупку жилья приходится отложить. Кстати, не исключено, что цены на квартиры эконом-класса будут снижаться вслед за спросом. Аудитория бизнес-класса — это, в основном, топ-менеджеры, высокооплачиваемые специалисты и владельцы мелкого бизнеса. Если сбережения хранились в валюте, то теперь они смещаются в элитный сегмент и могут позволить себе соответствующее жилье в центре».

Что же касается прогнозов по росту или снижению цен, то последние события показали, что сейчас любые предсказания — дело неблагородное, ориентироваться можно разве что на формирующиеся или уже существующие тенденции.

- В данный момент как никогда сильную роль на рынке играет баланс спроса и предложения. Во втором полугодии текущего года ожидается единовременный вывод на реализацию значительного числа новых проектов. Застройщики многих из них, опасаясь спада спроса и высокой конкуренции, готовы выходить с очень привлекательными ценами: в среднем дисконт может составлять до 10-15% и более. Дальше в игру вступит спрос: если он будет достаточно высоким, а его источниками могут стать доступная ипотека и объем денежных средств «под матрасом», то тогда цены начнут динамично расти, а дисконт будет быстро преодолен. Далее, начиная с 1-2 квартала следующего года, среднерыночная цена квадратного метра продолжит свой рост в спокойном режиме, прибавляя по 2-3% в квартал, как это и было в предыдущие годы. Если рынок не будет поддержан спросом, то дисконты сохранятся, и среднерыночная цена будет изменяться не более чем в рамках инфляции».

При этом частным инвесторам не стоит упускать открывающиеся возможности. Формула успеха на сегодняшний день проста: привлекательная стоимость объекта в сочетании с его гарантированной ликвидностью, оцененной специалистом, в будущем могут принести неплохую прибыль или хотя бы помогут сохранить сбережения в условиях экономической нестабильности.

- С учетом тех инициатив, которые в последнее время обсуждаются в части отмены схемы долевого строительства, сейчас самое подходящее время для частных инвесторов. Лучший выбор — массовый сегмент на начальных стадиях строительства в проектах от благонадежных застройщиков. Особенно где можно относительно быстро, за 6-7 месяцев, выиграть в деньгах».

Хорошим вариантом также может стать покупка апартаментов. Этот инструмент хоть и считается относительно рисковым, но при определенных условиях он способен показать очень хорошую доходность. Например, в случае если удастся изменить их юридический статус, то к цене гарантированно прибавится еще 15-20%.