Квартира из-под залога

Продать квартиру с незакрытой ипотекой реально, но могут быть сложности.

Порой у владельца ипотечной квартиры возникает необходимость продать ее, не выплатив долг до конца. В первом полугодии 2015 года таких предложений стало больше, чем годом ранее, но не радикально, а всего процентов на 10. Некоторым сейчас стало просто не потянуть ипотечные платежи, однако есть и такие, кто, наоборот, пытается улучшить свои жилищные условия.

В любом случае начинать решать проблему продавцу придется с банком-кредитором. Тот будет принимать решение по каждому должнику в индивидуальном порядке. Теоретически, банк может вообще отказаться от переоформления кредита. Например, некоторые банки (особенно испытывающие финансовые проблемы) не разрешают продавать недвижимость из-под залога, чтобы не допускать уменьшения кредитного портфеля и, соответственно, платежей по кредитам.

Но в большинстве случаев бывает так: если продавец залоговой квартиры не имеет задолженности по ипотечному кредиту, то никаких трудностей с ее продажей банк не создает – главное, чтобы цена продажи перекрывала сумму задолженности по ипотеке.

Впрочем, это еще не все: если перепродается квартира в строящемся доме, то в процесс будет вовлечено четвертое заинтересованное лицо – компания-застройщик (вдруг у нее есть какие-то вопросы к своему дольщику).

Далее выстраивается один из следующих вариантов перепродажи залога.

В случае, когда долг гасит покупатель, продавец еще до сделки получает от банка-кредитора всю необходимую информацию о порядке расчетов, а затем в соответствии с этой схемой заключает с покупателем предварительный договор купли-продажи. После этого покупатель перечисляет на счет банка ту сумму, которую заемщик еще не успел погасить. Остальная часть стоимости квартиры закладывается в депозитарную ячейку. Как только банк получает на свой счет причитающуюся ему сумму, он выдает продавцу хранящуюся в банке закладную и справку об отсутствии ипотечной задолженности. С этими документами продавец идет в управление Росреестра, которое должно зарегистрировать снятие обременения. Там же регистрируется договор купли-продажи и право собственности покупателя. Вынуть деньги из ячейки продавец сможет только при предъявлении покупателю зарегистрированного договора купли-продажи.

Некоторые продавцы ипотечных квартир предпочитают пойти по другому пути. Они берут в другом банке потребительский кредит, досрочно гасят ипотеку и уже тогда спокойно реализуют свою недвижимость на максимально выгодных для себя условиях.

Также возможен вариант, когда покупатель принимает на себя ипотечный долг предыдущего хозяина квартиры. Однако тут покупатель должен быть готов к тому, что банк сначала потребует от него пройти стандартный процесс одобрения кредита со сбором всех справок и соблюдением всех формальностей. К тому же ставка по кредиту может быть изменена (в какую сторону – зависит от текущей макроэкономической ситуации). Из-за того, что такой вариант «перекладывания кредита» отнимает больше сил и времени, продавец должен быть готов продать свою квартиру с дисконтом, чтобы возместить покупателю дополнительные хлопоты. Весьма вероятно, что цена должна будет опуститься ниже среднерыночной. А вот для покупателя приобретение «обремененной» квартиры может оказаться весьма удачным вариантом. Во-первых, как уже говорилось, приобрести ее можно дешевле, а во-вторых, поскольку гарантом сделки выступает сам банк, то покупатель «обремененной» квартиры будет полностью защищен от каких-либо рисков.

Екатерина Яковенко, эксперт по ипотечному брокериджу компании «Гарант-Кредит» (корпорация «Адвекс. Недвижимость»):

В первой половине 2015 года на продажу стало выставляться примерно на 10% больше залоговых квартир, чем год назад. Чаще выставляются вторичные залоговые квартиры. Первичные тоже выставляются, но их сложнее продать, потому что для этого существует гораздо меньше ипотечных механизмов («первичка» продается, в основном, за «живые» деньги, то есть за первый долевой платеж). Вообще, ипотечную залоговую «первичку» покупают гораздо реже. Здесь есть проблема: отсутствие самого объекта залога. Во многих банках зачастую даже нет программ по переуступке прав на недостроенный объект. Залоговые квартиры всегда продаются с дисконтом, в среднем 10%. Но вообще все зависит от того, как люди сторгуются.

Скорее всего, риэлтора будет нанимать продавец залоговой квартиры. Услуги риэлтора (или ипотечного брокера) по переоформлению залоговых квартир оцениваются в среднем в 3% (от 2% до 4%).

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAIBecar:

- На сегодняшний день процент продаж квартир с непогашенной ипотекой увеличился, в первую очередь, в связи с нестабильной экономической ситуацией и сокращениями рабочих мест. Для покупателя залоговой квартиры наиболее выгодным вариантом станет квартира с просроченным кредитом: в этом случае у покупателя появляется возможность торговаться (скидка может достигать 25-30% в зависимости от того, на какой срок останутся платежи по ипотеке).

Для снижения рисков покупатель может не гасить ипотеку до тех пор, пока все документы на квартиру не будут переоформлены. Однако все тонкости покупки залоговой квартиры лучше предоставить проверенному агентству. Стоимость услуг риэлторов сегодня достигает в среднем 4% от общей стоимости сделки.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

- Как правило, если у дольщика возникает проблема с выплатой ипотеки, он первым делом обращается в банк для того, чтобы воспользоваться программой реструктуризации долга. Ему не выгодно продавать квартиру, особенно если проблемы с выплатой долга возникли не сразу, а спустя 2-3 года. К этому моменту он уже выплатил солидную сумму процентов, и если плюсовать эти затраты к стоимости квартиры, то ее цена будет неконкурентоспособной.

До сих пор к нам ни разу не обращались с желанием переуступить квартиру с невыплаченным ипотечным кредитом. Были случаи, когда дольщик за несколько лет полностью выплачивал кредит и после этого решал переуступить квартиру. В этом случае сложностей никаких не возникало – клиент просто получал в банке справку для снятия обременения.