Ликбез при покупке квартиры: уравнение со многими неизвестными

«Дружище, привет. Можешь меня поздравить! – раздался радостный голос моего закадычного приятеля из телефонной трубки. – Покупаю квартиру, завтра выходим на сделку. Если хочешь, пока объявление не заблокировано, могу переправить ссылку на рекламный модуль в Интернете». Звонок навел меня на мысль: а что можно узнать о квартире по объявлению? Внимательное и грамотное прочтение, между прочим, сэкономит массу времени и расскажет куда больше, чем может вместиться в несколько рекламных строк.

Стандартный рекламный месседж на тематическом портале содержит краткую информацию о месторасположении дома, его этажности, количестве комнат, информацию об общей, жилой площади, площади кухни и общем состоянии квартиры.

В силу ограничений на количество символов со стороны СМИ продавец, как правило, в рамках рекламного предложения ограничивается именно общей информацией. Именно с мониторинга подобных объявлений начинается фаза активного поиска.

Как показывает практика, процесс выбора подходящей квартиры – достаточно затратная по времени процедура. На какие параметры имеет смысл обратить внимание, перед тем как позвонить владельцу и отправляться на просмотр понравившейся квартиры?

Комфортность квартиры

Казалось бы, уровень внутреннего комфорта квартиры определяется субъективными ощущениями потенциального покупателя. Все верно. Однако существует целый ряд количественных показателей, способных заранее с высокой степенью вероятности предугадать, насколько квартира удобна для проживания. Для того чтобы оценить эти показатели, потребуется совсем немного времени и, быть может, наличие Интернета.

Первый показатель, на который стоит обратить внимание, – это этаж, на котором располагается квартира. До недавнего времени существовало предубеждение, что квартиры на первом и последнем жилых этажах менее приспособлены для жизни (на первом этаже – слишком ощущается близость к улице в сочетании с повышенной сыростью от подвального помещения, а на последнем – риск протечки крыши и отказа лифтов).

Первый этаж и сегодня находится в сфере меньшего интереса у клиентов, если они ищут именно жилье. А вот отношение к последним этажам в 2000-е кардинально переменилось. Многим потенциальным покупателям очевидны преимущества квартиры под крышей дома: это и видовые характеристики, и акустический комфорт, обусловленный отсутствием соседей сверху. Недаром в последнее время девелоперы в массовом порядке максимальную стоимость назначают именно квартирам на последних этажах.

Второй показатель, на который нужно обратить внимание, – это высота потолков. Как правило, квартиры бизнес-класса характеризуются высотой в 3-3,1 метра, в то время как экономкласс имеет потолки высотой 2,5-2,7 метра. Если вы и ваша семья – люди среднестатистического роста, такая высота будет ощущаться вполне комфортной.

Кстати, по данным статистики, средняя высота потолков в жилых помещениях в северных районах США ниже средних значений для России на 20 см. Это, в первую очередь, продиктовано политикой энергоэффективности. Все верно, чем ниже потолок, тем меньше затрат на обогрев помещений.

Важный показатель – наличие подсобных помещений в покупаемой квартире. Их целевое назначение в зависимости от пожеланий хозяина может быть совершено различно: гардеробная, кладовая или попросту комната для сушки белья. Кстати, наличие подсобного помещения – не «барство», да и не абсолютная прерогатива современного жилья. К примеру, проекты некоторых серий хрущевок предполагали наличие кладовых комнат. В то же время в одной из самых распространенных серий новостроек П-44Т подсобного помещения не предусмотрено.

Для комфортного проживания в квартире необходимы как минимум еще балкон/лоджия. Не лишним будет, помимо оценки площади, подсчитать и их соотношение с количеством комнат в квартире. Принципиальное отличие балкона от лоджии, кстати, в том, что балкон – неотапливаемое помещение, выступающее из плоскости стены фасада здания, лоджия же имеет три общих стены со зданием (в случае углового расположения – две).

В соответствии с действующим СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», при расчете общей площади квартиры для лоджий вводится понижающий коэффициент 0,5, а для балконов 0,3. Таким образом, при прочих равных условиях, квартира с балконом экономически выгоднее, нежели с лоджией. Но конструктивно балкон, как правило, холодное помещение, в отличие от лоджии.

Даже если идет речь о покупке квартиры-студии, традиционно ассоциирующейся с небольшими площадями, обратите внимание на площадь кухни. Указанный выше СНиП 2.08.01-89 на жилые здания декларирует, что площадь кухни должна составлять не менее 8 кв. м (в исключительных случаях – не менее 5 кв. м).

Ну а если оперировать функционально обоснованными размерами, кухня должна обеспечить размещение набора санитарно-технического оборудования, холодильника и кухонной мебели, а для этого потребуется площадь в 8–10 кв. м. Рекомендуемая площадь будущей кухни должна рассчитываться из 3 кв. м на одного человека.

Обязательно обратите внимание на соотношение жилой площади и общей площади квартиры – это так называемый планировочный коэффициент квартиры. Для квартир, характеризующихся повышенным уровнем комфорта, он должен быть равен 0,5-0,55, для квартир экономкласса – 0,6-0,7.

Следует не забывать и про соотношение между количествами комнат и санузлов. Правилом хорошего тона для квартиры повышенной комфортности является наличие двух санузлов на три комнаты: один санузел гостевой, другой – хозяйский.

Комфортность дома

Оцените количество квартир на лестничной площадке. Верхний предел, при котором подъезд не будет похож на переполненный улей, – четыре квартиры на этаже.

Обратите внимание на расположение мусоропровода и лифтовых шахт относительно вашей квартиры. По понятным причинам, желательно чтобы мусоропровод располагался на максимальном отдалении от квартиры. Кроме того, выбирайте квартиру таким образом, чтобы лифтовая шахта не имела общих стен с вашей квартирой. Даже если речь идет о новостройке, следует помнить, что направляющие лифта со временем изнашиваются, и тогда акустический дискомфорт гарантирован.

Меблированная планировка московской новостройки бизнес-класса. Обратите внимание, сколько девелопер сделал ошибок при проектировании жилого комплекса: это и грузовая шахта лифта, граничащая со стеной самой большой по площади комнаты трехкомнатной квартиры – самой большой квартиры на этаже. Здесь же вы увидите кухонное помещение без окон. И санитарные узлы друг напротив друга. Минимальное количество «открытых» окон. Некомфортное соотношение площадей. Апофеоз – это наличие в однокомнатной квартире двух (!) кладовых помещений, при условии что площадь спальни всего 15 кв. м.

Количество лифтов в доме регулируется все тем же СНиПом 2.08.01-89, в частности Приложением 3. Меньшее количество лифтов, чем прописано в настоящих правилах, вы, скорее всего, и не встретите.

Наличие двух лифтов (один из которых должен быть грузовым), является минимумом, гарантирующим приемлемый уровень комфорта, даже если дом ниже 10 этажей.

Обратите внимание на систему охраны подъезда. Она может быть трехступенчатой, а может отсутствовать вовсе. Самый распространенный вариант – одноступенчатая система охраны, которая включает в себя только домофон (в исключительных случаях – видеодомофон).

Двухступенчатая система охраны предусматривает наличие консьержа на первом этаже здания, кроме того, иногда подъезд оборудован системами видеофиксации, передающими изображения на монитор. Самая безопасная – трехступенчатая система охраны, которая подразумевает пользование услугами частного охранного агентства (но требует и больших затрат). Кроме того, при трехступенчатой системе в подъезде обязательно присутствует система видеофиксации, а иногда еще и отлаженная система регулярного патрулирования.

Как видите, правильно прочитанное объявление в сочетании с парой кликов в Интернете (чтобы выяснить серию дома, посмотреть планировки) при умелом подходе способны прояснить, насколько вам подходит именно эта квартира, и отсеять заведомо неподходящие варианты.

Затратив незначительное количество времени и сопоставив информацию по всем выше представленным критериям, с высокой долей вероятности можно определить, насколько предлагаемая к просмотру квартира соответствует вашим представлениям о комфорте.

Источник: Собственник