Кто-то пустил слух, что цены на жилье будут падать, но так ли это на самом деле?

«Ничего кардинально не поменяется до конца 2016 года»

Ирек Файзуллин — министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ:
— Годовой план по строительству соципотечного жилья будет выполнен, увеличивать его мы не планируем. 2 млн 400 тысяч кв. м — притом что при всех ресурсах Советского Союза в самые активные времена один раз смогли построить 1 млн 800 тысяч кв. м жилья. А тогда население в нем нуждалось не меньше. 2, 4 млн — это очень большой объем для республики. И он вызывает непростую организационную схему, логистику. Но это все подстегивает и производство промстройматериалов и работу строителей в каждом муниципальном образовании. У людей есть возможность трудиться на строительстве жилых объектов, зарабатывать и содержать свои семьи. Строительство «Салават купере» идет по плану.

Конечно, в отрасли есть снижение, как и во всем. По сравнению с прошлым годом падение составило 4%. Но думаю, что по году все объекты введем, тем более что у нас в этом году происходит ввод крупных промышленных объектов, которые дают общий объем строительной отрасли.

Руслан Хабибрахманов — директор агентства недвижимости «Флэт»:

— Всплеска не было, ситуация была примерно такой же, как в июле. Думаю, это связано с тем, что люди, у которых были какие-то сбережения, все эти операции провели в декабре. Те, кто ушел в валюту, продолжают в валюте быть, за исключением тех, кто увидел, что рост валют остановился, это было где-то в мае, и они выходили на рынок недвижимости в начале лета. Летом и особенно в последнее время курс опять начал расти, поэтому те, кто этого не сделал, по-прежнему остаются в валюте.

На рынке вторичного жилья по большому счету ничего не изменилось. В начале года люди просто не понимали, что происходит, поэтому опасались что-либо делать. Сейчас многие успокоились и стали рассматривать обменные варианты, когда нужно продать свою и купить другую квартиру. Конечно, не так много, потому что кого-то сократили, кто-то стал меньше получать. На этом фоне операций на вторичном рынке стало меньше. На первичном рынке продажи были у застройщиков, которые подошли более гибко, предложили скидки, акции. У тех, кто бездействовал или не мог позволить себе снижать цену, покупателей больше не стало. На первичном рынке в основном востребован экономкласс.

До весны сделок по ипотеке практически не было, потому что ставки были очень высокие. Когда весной ставки опустились, люди стали с большим оживлением брать ипотеку. Однако многие банки в силу того, что ситуация на рынке нестабильная, перестраховываются и больше требований предъявляют к заемщикам. К тому же многие не рискуют в таких обстоятельствах вступать в ипотеку. Кто-то, наоборот, зная, что рубль обесценивается, берет ипотеку и приобретает недвижимость.

Как правило, начиная с середины августа и в сентябре спрос растет на 20-30%, потому что лето — это сезон отпусков. В этом году небольшое оживление наблюдается, но если сравнивать этот период с аналогичным периодом прошлого года, где-то в 2 раза уменьшилось количество покупателей. Я думаю, что до конца 2016 года ничего кардинально не поменяется. Может быть, с конца 2016-го рынок начнет восстанавливаться и пойдет небольшой рост. А это в свою очередь связано с тем, что общая экономическая ситуация улучшится и вырастет покупательная способность.

Искандер Юсупов — директор по продажам компании «Унистрой»:
— В августе колебания валют действительно вызвали кратковременный всплеск активности покупателей. Вообще, этот год характерен ровным рынком с периодическими скачками на фоне валютных колебаний. Думаю, до конца года ничего заметно не изменится, хотя вполне вероятен традиционный сезонный рост активности в пределах 15% в последние месяцы по российской традиции успеть все важное до Нового года.

Мы не замораживали никакие проекты, просто это временное снижение активности на рынке подвигло нас не распыляться, а сосредоточиться на выполнении своих обязательств перед дольщиками — достроить качественно и в срок. Сегодня у нас большой портфель проектов, для нас важно не вытащить сразу все дома, а сконцентрироваться на качестве, не на объеме.

Цены на жилье имеют традицию расти, короткие периоды спада активности сменяются затяжным ростом, это несложно проверить, подняв аналитику. Поэтому я бы сказал, что именно сейчас лучшее время, чтобы вкладывать деньги в ликвидную недвижимость.

Девелоперы ждут сезонной активности в сентябре

Рустем Юнусов — генеральный директор СК «Фарус»:
— Пока не особо видно, чтобы девальвация повлияла так, как в начале года. Все ровно, средненько прошло лето. Особо большого подъема не видно, хотя сентябрь еще только начался. Народ только приехал из отпусков, может быть, еще только осмысливает, что делать. Рано еще делать какие-то выводы — осень только началась. Не шикарно, но работа шла. Конечно всегда нужно надеяться на лучшее. В очередной раз снижается ставка по ипотеке. Поэтому думаю, что какие-то сдвиги должны быть. С другой стороны, нефть дешевеет и кредиты такие же дорогие, кроме ипотеки ничего нет для оживления рынка.

Юлианна Семенова — заместитель директора СК «7Я»:
— Девальвация послужила толчком. К тому же в середине августа люди вступили в деловой период календарного года, это пробудило активность во всех сферах. Курс доллара побудил людей к вложению средств. Рост продаж был, активность была по сравнению с июнем и июлем. Пока активность у нас сохраняется.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:
— В августе наметились тенденции по реализации отложенного спроса: увеличилось количество сделок купли-продажи во всех сегментах недвижимости: загородной, вторичной, первичной, количество ипотечных сделок. При этом мы наблюдаем уменьшение размера запрашиваемых кредитных средств. Непосредственно с девальвацией рубля данные процессы не связываем, причину видим в традиционной сезонной активности.

Небольшое снижение на вторичном рынке все равно по-прежнему есть, особенно если ограничен срок экспозиции объекта недвижимости и необходима оперативная продажа. Спрос по сравнению с 1-м и 2-м кварталами 2015 года, наоборот, более стабилен. Перспективы первичного рынка, особенно в высокой степени готовности, более радужные, чем у вторичного. Тут и меньший моральный, физический износ, меньшая цена за квадратный метр и более выгодные условия по ипотеке. Первичный рынок продолжит свое развитие в части расширения границ Казани и уменьшения площади квартир, появления большего количества студий. Более 50% сделок с недвижимостью проходят с применением ипотечного кредита, ипотека пользуется стабильным спросом, особенно после введения программы господдержки, направленной на снижение процентной ставки.

Пока сентябрь продолжил заданную августом тенденцию по «пробуждению» рынка. Думаю, что кардинально она не изменится, конечно, если это не будет вызвано внутренними и внешнеэкономическими факторами. Однозначно, что в краткосрочной перспективе повышения стоимости квадратного метра не будет.

Юрий Мочалин — коммерческий директор компании «Домкор»:
— Всплеска, тем более такого, как в конце прошлого года, мы не наблюдали. Я считаю, что люди, которые владели инвестиционными деньгами, вложили их во время декабрьского ажиотажа. Да, ощущалось увеличение активности населения в плане консультаций, то есть было где-то на 25% больше, чем обычно. Но в договоры это ощутимо не вылилось.

На «вторичке» ситуация немного улучшается, но я не могу сказать, что она кардинально выправилась. Есть определенная группа инвесторов, которая сомневается в договорах долевого участия и идет на рынок вторичного жилья. Кроме того, повлияло снижение ключевой ставки, повлекшее снижение ипотечной ставки и слухи о распространении программы рефинансирования на «вторичку». Они подогревают рынок, и мы надеемся, что в сентябре-октябре это оживление будет. Мое однозначное мнение: «первичка» без «вторички» жить не может. Люди, которые имеют квартиру, не могут ее продать, чтобы приобрести новое жилье, и это притормаживает рынок строительства в нашем городе.

Если Росстат говорит о снижении количества ипотечных сделок, то мы можем говорить о повышении на 10-15%. Что касается Казани, девелоперы уходят в районы. Там идет довольно серьезная комплексная застройка, где предлагают интересные цены, за что покупатели голосуют рублем и перебираются в окрестности Казани. Все-таки мы пришли к такому рынку, когда основным критерием при приобретении является стоимость. Мы наверняка можем констатировать увеличение договоров долевого участия в Елабуге за счет того, что в этом городе не было представлено жилищное строительство как таковое. Это были какие-то левые схемы или предварительные договоры. Сейчас там появилось два серьезных застройщика — мы и стройподрядная компания, — которые реализуют квартиры в соответствии с договорами долевого участия, поэтому, скорее всего, там повысился уровень зарегистрированных договоров.

Банки стали более щепетильны при выдаче кредитов. Но это в первую очередь касается дешевых продуктов, которые предоставляются в рамках федеральной программы рефинансирования. Кроме того, у всех банков есть ипотечные продукты, которые предоставляются с повышенной процентной ставкой. Но в этом случае они менее тщательно относятся к подбору клиентов.

С одной стороны, летом наблюдалось сезонное падение. С другой — летом мы продавали первые квартиры в новых домах, которые были по более интересным ценам, и наблюдали всплеск продаж. На сезонность я бы не пенял — всеобщая тенденция на отложенный спрос в связи с неуверенностью людей в завтрашнем дне, конечно же, есть. В сентябре опять же наблюдается сезонная активность, но она колеблется в пределах 10-15%. Сейчас к нам покупатель стал приходить целенаправленно за приобретением квартиры — количество приходящих и уходящих с продуктом увеличилось.

«Рост доллара отразился на стоимости жилья»

Фарид Шабаев — генеральный директор компании «Брокер Альянс»:

— Стоимость квартир как увеличивалась, так и продолжает увеличиваться в среднем на 1,5% в месяц. Рост доллара и евро по большому счету сильно не отразились на ипотечных кредитах, на процентных ставках, на стоимости жилья. Процентная ставка сейчас находится практически на минимуме, поэтому дальше она снижаться не будет. В августе Центробанк немного поднял ключевую ставку, поэтому все ждали повышения ипотечных ставок, а получилось наоборот — появились дополнительные стимулирующие программы, банки стали заключать с застройщиками договоры, чтобы делать скидки на процентные ставки. Цены остались примерно на том же уровне, потому что спрос практически не изменился. В прошлом году в ноябре ажиотаж был, потому что продавцы квартир начали поднимать цены, потому рубль начал обесцениваться. Люди, у которых были деньги, старались вложить их в недвижимость. Сейчас ставки даже несколько ниже докризисного уровня, но при этом спрос не растет. Очень многие оставляют заявку на ипотеку, а затем отказываются от покупки. У людей появился страх, что завтра они не смогут платить по кредиту. Некоторые инвесторы скупили недорогие квартиры на ранней стадии строительства, а сейчас они могут их продать.

В валюте брать кредит глупо. А вот рублевую ипотеку брать по старым ценам выгодно. Рынок в любом случае рано или поздно оживет. Поэтому откладывать покупку смысла нет.

Август для продажи вторичного жилья всегда был лучшим месяцем, но не в этом году. Конечно, цены на «вторичку» снизились на 15-20%, но это все равно очень дорого. Возможно, спрос вырастет в сентябре-октябре, потому что люди начали возвращаться из отпусков и принимать решения. Но такого, как в прошлом году, не будет однозначно.

Мне кажется, пик спроса на первичное жилье в Казани уже был. Во-первых, многие объекты недвижимости уже разобрали. Квартиры метражом до 70 кв. м уже практически скуплены. Очень много осталось квартир с большими площадями от 100 «квадратов» и выше. В Казани цены значительно выше, чем в других городах. А покупать квартиру в доме, который будет сдаваться через год, люди не хотят. Хотя эти варианты более выгодны, клиенты боятся, что такой дом может остаться недостроенным.

Спрос на первичное жилье есть, но одно- и двухкомнатных квартир по приемлемым ценам в домах, которые сдаются в IV квартале 2015-го или в I квартале 2016 года, уже почти не осталось.

Кто-то пустил слух, что цены будут падать, но на самом деле этого не произойдет. Казань становится более привлекательным и дорогим городом.

Наиля Еникеева — директор по инвестициям «ЮИТ Казань»:
— Ситуация на рынке недвижимости в августе текущего года мало чем отличалась от других летних месяцев. В период «несезона» спрос на квартиры традиционно ниже, чем с наступлением осени. Мы не наблюдали серьезных изменений спроса, связанных с колебанием рубля, возможно, это объясняется тем, что имеющиеся свободные средства уже вложены. Это подтверждается также большим количеством ипотечных сделок. Снижение ставок по ипотечным кредитам положительным образом сказалось на спросе на новостройки, заставило задуматься об улучшении жилищных условий. Данная тенденция имела влияние и на рынок вторичной недвижимости, так как в настоящее время для рынка характерен клиент, ожидающий продажи жилья на вторичном рынке для дальнейшей покупки квартиры в новостройке. Стоимость вторичного жилья падает, но реальное изменение оценить сложно, так как есть информация только о цене предложения, действительная цена сделки с учетом «торга» неизвестна.

Получается, что первичный рынок сейчас во многом зависит от вторичного, так как для приобретения квартиры в новостройке многим клиентам необходимо продать свое жилье в условиях падения цен. Нередки случаи, когда клиенты, рассчитывающие приобрести квартиру за наличные средства, обращаются за рассрочкой платежа до момента продажи.

Рост числа сделок в Татарстане можно объяснить двумя причинами. Первая — это увеличивающееся количество проектов в пригороде Казани: Пестречинском, Зеленодольском, Высокогорском районах. Клиент воспринимает их как жилье в непосредственной близости к городу. Вторая причина — активное развитие строительства доступного жилья в Закамье: Альметьевске, Набережных Челнах и Нижнекамске.

Приобретению квартиры помешал страх

Рамиль Зиннуров — исполнительный директор компании «Комфортное жилье»:

— В связи с девальвацией было оживление. Но я бы не назвал это всплеском. Могу сказать, что на вторичном рынке ситуация стабилизировалась. Хотя спрос упал из-за высоких ставок по кредитованию, людям надо решать свои жилищные проблемы. Есть люди, которым нужно срочно решить какую-то проблему, и они готовы продать жилье со скидкой. Но это явление не носит массовый характер.

Недвижимость остается одним из надежных способов сохранения инвестиций. У нас много активных молодых семей, которые хотят улучшить жилищные условия, во многом за счет них увеличивается.

Сегодня мы заселили один дом, в этом месяце планируем заселить еще один такой же. Ведем строительство дома на 350 квартир, из них 120 квартир выкупили молодые семьи. Мы запустили программу скидок для градообразующих предприятий, то есть это КАМАЗ, «Челныводоканал». В особую экономическую зону «Алабуга» приезжают резиденты, которые могут себе позволить купить квартиры, может быть, и это повлияло на увеличение спроса. Скорее всего, получается так, что они живут в Набережных Челнах и работают в Елабуге. Насколько я знаю, на КАМАЗе молодым специалистам дают беспроцентные ссуды.

Ипотека развивается активно. Что мы заметили — для банков важна репутация. В прошлом году закончили застройку 33-го микрорайона. Если даже у них есть какие-то нормативы и для других они начинают аккредитацию уже после строительства дома, для нас они могут ее провести уже на 15%-ной готовности. Возможно, банки перестраховываются, но могу сказать, что у нас проблем при получении кредитов не возникает.

Как мы помним, всплеск активности был в ноябре-декабре 2014 года, потом по инерции рынок двигался после Нового года. В марте-апреле затишье было у всех застройщиков. Лето, наверное, прошло в затишье. Я не скажу, что у нас продаж не было — они шли, может быть, не в тех объемах, как хотелось бы. С другой стороны, дом, который мы должны сдать в октябре, был полностью продан уже три месяца назад.

Николай Савин — заместитель генерального директора по развитию группы компаний «Дар»:
— Как такового всплеска, связанного с девальвацией рубля, не было. Это связано со страхами клиентов. Люди боятся извлекать свои активы. Приобретение недвижимости в любом случае рассматривается как инвестиция. Половина продаж — приобретение инвесторами актива. Сейчас высокие депозитные ставки, в среднем около 12%. Без инвестпривлекательности менее 18-20% слишком рискованно извлекать деньги со счетов, поэтому люди ничего не делают и держат деньги. Самый востребованный сегмент — «оптима», то есть экономжилье. Стоимость такого жилья — ниже 60 тысяч рублей за «квадрат». Популярны малогабаритные квартиры — «однушки» на 28-35 кв. м, «двушки» — до 55-60 кв. м, и «трешки» — до 80 кв. м. С учетом ипотеки под 9,9% спрос активизировался, но так как не все проходят по этой ипотеке, продажи напрямую от этого не зависят. Таких случаев, когда есть все условия для получения ипотеки под 9,9%, мало. В любом случае кредитная ставка чуть выше получается, но это все равно выгодней 14-15%. В среднем ставка получается 10,3-10,7%.

На мой взгляд, повышение спроса за пределами Казани связано с реализацией программы «Жилье для российской семьи». Квартиры там получаются очень дешевые, это аналог ГЖФ, очередники в первую очередь идут туда. По «вторичке» рынок наоборот «тяжелый», в плане скидок он перестал двигаться абсолютно. Простой пример. Если сейчас продать «трешку» где-нибудь на Эсперанто, можно с выгодой в миллион приобрести на оставшиеся средства «двушку». Проще говоря, можно поменять 120 «квадратов» на 70 и заработать на этом миллион. Из-за неадекватных цен люди не решаются покупать вторичное жилье.

Мы анализировали результаты прошедшего квартала и обнаружили, что по экопарку «Дубрава» был всплеск. Это произошло за счет того, что мы расширили предложение, добавили подсобки, подземные парковки другого формата. Если брать загородную недвижимость, продажи держатся на том же уровне, что и в прошлом году.

Источник: Реальное время