Дешевая ипотека или дешевое жилье? Рецепт для лечения строительной отрасли

Строительную отрасль спасут не дешевые ипотечные кредиты, а удешевление строительства.

В непростые времена экономического кризиса строительная отрасль всегда первой принимает на себя удар падения спроса. Без государственной поддержки преодолеть этот сложный период, не потеряв темп развития, практически невозможно, однако поддержка должна быть грамотной и продуманной. Сегодня правительство фактически пошло по пути замораживания высокой стоимости квадратных метров в новостройках, снизив ипотечную ставку для субсидируемого жилья. Это даст лишь кратковременный эффект, однако не решит проблему на системном уровне.

Доступными должны быть квартиры, а не кредиты

Строительная отрасль – одна из ключевых в структуре экономики, она обеспечивает работой миллионы людей, поэтому вполне понятно, что правительство стремится обеспечить условия для ее бесперебойного функционирования даже в кризисных условиях. Однако то, что делается в этом направлении сегодня – всего лишь попытка отсрочить время принятия системных решений. Стимулирование спроса путем удешевления ипотеки может быть оправданным, если кризис носит кратковременный характер, как это было в 2008-09 годах. Сегодня же речь идет о глубоком переформатировании экономики, поэтому адекватным ответом может послужить только создание условий для снижения себестоимости строительства.

Согласно госпрограмме субсидирования ипотечного кредитования, процентная ставка для покупки новостроек снижена до 12%. Эта программа работает с начала марта, и в первые один-два месяца она действительно реанимировала спрос на жилую недвижимость, выведя его на почти докризисный уровень.

Однако далее ситуация развивалась далеко не столь радужно. Оказалось, что даже льготная ставка не сделала покупку квартиры более доступной для основной массы населения, нуждающегося в решении жилищной проблемы. Наиболее финансово обеспеченная часть потенциальных покупателей воспользовалась правительственной субсидией сразу после старта госпрограммы, после чего число покупателей недвижимости резко снизилось.

Несмотря на максимально выгодные, даже в сравнении с докризисными временами, условия ипотечного кредитования, активность покупателей жилья с июля демонстрирует устойчивое падение. Основной причиной для этого служит несоответствие предлагаемых цен на квадратные метры, сформированных в куда более благоприятных экономических условиях, реальной ситуации в стране. Сверхдоходы, получаемые от энергетического экспорта, и постоянный приток иностранных инвестиций служили основанием для стабильного роста доходов практически всех категорий граждан. Однако сегодня этот золотой дождь закончился, и платежеспособность населения резко снизилась.

В этой ситуации льготные кредиты попросту не работают, так как стоимость жилья в крупных городах выросла до таких размеров, что даже беспроцентная ипотека сегодня не по силам среднему россиянину. Субсидирование процентной ставки только послужило аргументом для девелоперов в пользу сохранения неадекватного ценового уровня квадратных метров, с одной стороны, и увеличило процент закредитованности населения – с другой. Очевидно, что с окончанием действия программы строительную отрасль все равно ожидает коррекция цен на жилье в новостройках.

Более того – вскоре, по всей видимости, нас ожидает волна дефолтов. Падение доходов населения и высокий уровень инфляции уже привели к стремительному росту просрочки ипотечных платежей. Согласно информации, предоставленной АИЖК, рост просроченной ипотечной задолженности составил за 7 месяцев текущего года 34%, и это, возможно, не предел.

Намного более правильным в нынешней ситуации было бы принятие правительством долговременно действующих мер для удешевления реализации строительных проектов. Поддержка современного уровня цен на жилье – контрпродуктивный шаг, не решающий стратегические проблемы отрасли. Успех улучшения условий ипотечного кредитования носит исключительно временный характер, а вот удешевление жилья сделает его более доступным. Людям нужны не дешевые кредиты, выплата которых растягивается на 25-30 лет, а новое, удобное и доступное жилье.

Больным нужны лекарства, а не наркотическое обезболивание

Не секрет, что в общей стоимости строительства жилого дома затраты на приобретение земельного участка и оформление всех необходимых разрешений составляет почти треть всей суммы. Снижение этих расходов дало бы возможность девелоперам опустить цены для новостроек.

Нельзя забывать и о факторе времени. Чем быстрее будет закончен этап согласований, тем меньшими окажутся расходы строительных организаций на обслуживание кредитов, полученных для строительства, оплату труда работников и т.д.

Стоимость материалов и строительных работ заметному снижению не подлежит, так как удешевление этой статьи строительной сметы обычно влечет за собой падение качества постройки. Но сокращение периода реализации проекта – вполне реальный шаг, который даст существенную экономию средств – по предварительным расчетам, до 15-20%.

Следует заметить, что на самом высоком уровне известно о существовании этой проблемы, и даже уже сделаны некоторые шаги для ее решения. По словам главы Минстроя М. Меня, к концу этого года перечень административных процедур по согласованию жилищного строительства сократится примерно на 40 пунктов. Но насколько это в реальности облегчит работу строительных компаний, сказать пока сложно.

Да и само направление государственного кредитования сегодня вызывает слишком много сомнений в его целесообразности. С точки зрения застройщиков, снижение ставки проектного финансирования, которая сегодня уже является для многих девелоперов практически неподъемной, способствовало бы долговременному снижению стоимости жилья и, соответственно, устойчивому росту покупательской активности. Для банков же строительные компании заведомо являются лучшими заемщиками, чем покупатели по ипотеке, так как риск невозврата кредита в этом случае заметно ниже.

Поддержка завышенного уровня цен на недвижимость дает только временный результат. За время действия госпрограммы ипотечного субсидирования необходимо разработать и провести комплекс реформ, которые дадут возможность возводить жилье более быстро и дешево. Только так можно обеспечить стабильность рынка доступного жилья и строительной отрасли в целом, не подсаживая больных на наркотик государственного субсидирования.

Источник: Портал недвижимости Reportal.Ru