«Осенний поцелуй» на рынке недвижимости: сезонный всплеск или разворот тренда?

Все лето участники рынка недвижимости в Казани возлагали надежды на грядущее осеннее оживление, которое происходит каждый год. И, казалось бы, оно действительно произошло, однако масштаб не оправдал ожиданий.

По данным управления Росреестра по РТ, предоставленным «БИЗНЕС Online», в целом по РТ на вторичном рынке было заключено 6,5 тыс. сделок (почти столько же сделок— 6,6 тыс. — было только в марте). Это почти соответствует уровню прошлого года и выглядит довольно сильным толчком от майского дна — 4,7 тыс. сделок. В целом с начала года по Татарстану ситуация уже не выглядит аховой: на вторичном рынке была заключена 51 тыс. сделок, что лишь на 16% (или 10 тыс. сделок) ниже докризисного уровня. Одно из возможных объяснений такой устойчивости «глубинки» в том, что уровень цен там ниже, а значит, меры господдержки, включая материнский капитал, а также различные сертификаты с фиксированной суммой, работают лучше. Гораздо ниже в малых городах и доля инвестиционных сделок — люди в основном покупают жилье для себя, а не ради спекуляций.

В Казани все наоборот: за три квартала было заключено 15,5 тыс. сделок купли-продажи квартир и частных домов, что в 1,5 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Вторичный рынок растет третий месяц подряд после «мертвого» июня, когда было зарегистрировано ничтожные 1,2 тыс. сделок. Затем наступил давший слабую надежду июль (1,6 тыс. сделок), полуживой август (1,7 тыс. сделок). В сентябре было уже 2,2 тыс. сделок — на 527 меньше, чем годом ранее. Таким образом, спрос в первый месяц осени оказался почти вдвое живее, чем в июне, но все еще на 25% слабее, чем до кризиса.

Улучшение статистики, однако, не внушает оптимизма экспертам. «Значительный скачок числа сделок сентября текущего года ни в коей мере не говорит об оздоровлении экономики или кардинальном изменении ситуации, — считает Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом». — Причина банальна: симбиоз отложенного спроса (обратите внимание на количество сделок в июне, июле, августе) и традиционной сезонной активности».

Сентябрь принес некоторое облегчение и татарстанским девелоперам. По республике заключено 1,5 тыс. сделок, что сделало сентябрь-2015 едва ли не рекордсменом за последние годы. Позади остался даже успешный сентябрь-2014 года с его 1,1 тыс. сделками.

При этом в районах было зарегистрировано 712 сделок — близок к этому показателю лишь январь, который переживал отголоски сумасшедшего шопинга декабря (614 сделок), а остальные месяцы этого года были хуже в 1,5 - 1,7 раза. Аналогичная ситуация по Казани, где куплено 777 квартир в строящихся домах — чуть больше, чем годом ранее.

За три квартала в РТ на первичном рынке было заключено 9,7 тыс. сделок, тогда как в прошлом году за этот же период — 10,2 тыс. сделки. Однако по Казани ситуация опять-таки хуже: за 9 месяцев заключено 5,2 тыс. сделок, что на треть меньше, чем годом ранее.

Таким образом, можно констатировать, что меры господдержки и соципотека сгладили последствия кризиса для застройщиков. Неудивительно, что представители отрасли позитивно оценивают ситуацию на рынке. «Продажи в новостройках идут стабильно, в сентябре наблюдался сезонный рост, который в целом не отличался от прошлых лет. Хотя понятно, что общее количество сделок несколько снизилось. При этом по сравнению с прошлым годом увеличилось количество сделок по ипотеке», — комментирует директор «АК БАРС Недвижимость» Олег Митюнин.

Тем не менее у застройщиков проблем хватает. Застой на рынке вкупе с удорожанием кредитов и стройматериалов подорвал финансовое положение многих из них. Особенно тех, у кого был недостаточно велик объем собственных средств. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, строительные компании России просрочили выплаты уже по 19% взятым ими кредитам. «Это очень высокие цифры», — говорит председатель Банка России. Как результат — заморозка строек, появление массы обманутых дольщиков, выступления которых служат мощной антирекламой для покупателей квартир. Все это мы видим на примере того же «Фона».

Количество сделок по ипотеке в Татарстане впервые за год преодолело планку в 3 тыс., остановившись на отметке в 3145, тогда как в прошлом году ниже 3 тыс. за месяц не опускалось (не считая января). Несмотря на это, нынешний сентябрь уступил прошлогоднему по числу ипотечных сделок на 20%. В Казани число ипотечных сделок в сентябре выросло до 853 по сравнению с 700 сделками в августе. Но это все равно почти в 1,5 раза меньше, чем в сентябре годом ранее.

Одна из причин пробуксовки в том, что льготные ставки распространяются только на покупку квартир в новостройках. Чуть больше месяца назад очень громко прозвучала новость о том, что минстрой РФ совместно с минфином РФ разрабатывает механизм предоставления льготной ипотеки на покупку теперь уже и «вторички». Об этом заявлял директор департамента жилищной политики минстроя РФ Никита Стасишин: «Что мы сейчас сделаем точно, это внесем изменения совместно с минфином, которые позволят покупать по договору долевого участия «первичку», давая такую же льготную ставку на «вторичку», которую человек закладывает для совершения покупки», — обещал он.

Перед этим субсидирование кредитов для сделок на вторичном рынке обсуждалось на совещании в Татарстане с первым вице-премьером Игорем Шуваловым. Тогда свои предложения Москве по оживлению «вторички» высказало руководство Татарстана, рассказал «БИЗНЕС Online» вскоре после совещания министр строительства РТ Ирек Файзуллин. По его словам, сегодня человек не может найти деньги на жилье на первичном рынке, если не продаст квартиру на вторичном, а там покупателей нет. Новая льгота по ипотеке как раз и должна помочь в решении этой проблемы.

Однако плачевная ситуация с доходами бюджета перечеркнула планы. Накануне газета «Коммерсантъ» сообщила, что даже продление программы льготной ипотеки на 2016 год еще вопрос обсуждаемый, а о расширении ее на вторичное жилье вопрос и вовсе не стоит: «Никакие вопросы с точки зрения расширения не обсуждаются. Окончательное решение не принято [по продлению],— заявил замминистра финансов РФ Алексей Моисеев изданию «Ъ».— Сейчас программа идет довольно активно. Обсуждаются меры поддержки строительной отрасли на следующий год, за это отвечает минстрой, очевидно, что продление или непродление этой программы будет зависеть от комплексных решений».

Даже если наметившееся оживление на рынке сохранится, трудно представить, что количество сделок в четвертом квартале сможет сравниться с ажиотажем конца прошлого года. Значит, в целом по году масштаб падения рынка недвижимости Казани может оказаться даже круче нынешних 1,3 - 1,5 раз. И это при том, что уже сейчас падение числа сделок на казанском рынке недвижимости глубже, чем в Москве. В столице РФ, по данным Росреестра, за январь-сентябрь было продано на 34% меньше «вторичных» квартир, чем за тот же период прошлого года.

Сами участники рынка смотрят на конец года с пессимизмом: «Что касается прогнозов на конец года, то есть большая вероятность, что спрос расти не будет. С чего ему расти? Валюта не выровнялась, реальные доходы населения падают, безработица увеличилась. Пока тенденций для экономического роста в России нет, средств на руках у населения тоже нет», — отмечает директор агентства недвижимости «Валери» Валерий Абсалямов.

Тем не менее некоторые аргументы в пользу притока денег на рынок все же есть. И главный из них — падение привлекательности депозитов — как рублевых, так и долларовых — при относительной стабильности на валютном рынке.

«В этом году спрос упал еще и по той причине, что появились иные вложения средств — многие купили валюту на пике, — говорит директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев. — Пока значительные средства населения заморожены в долларах и евро. Но это меньший, мне кажется, процент, чем рублевые депозиты. В минувшем декабре или в январе можно было открыть годовой депозит, когда процентные ставки доходили до 20 процентов. Определенное количество граждан вложили свои миллионы именно в рублевые вклады».

Сроки действия вкладов, открытых на супервыгодных условиях, подходят к концу, а продлевать их у рантье большого резона нет — ставки на уровне ниже инфляции. А потому теоретически вкладчики могут вновь обратить свои взоры на рынок недвижимости.

Тем более застройщики и риелторы в один голос утверждают, что сейчас самое лучшее время для приобретения недвижимости. Согласно данным портала Domofond.ru, в третьем квартале 2015 года по отношению к предыдущему периоду в среднем по Казани стоимость квадратного метра вторичной недвижимости упала на 2,3%. Если в апреле-июне средняя цена за квадратный метр в городе составляла 70,5 тыс. рублей, то в июле-сентябре этого года — 68,9 тыс. рублей. По данным портала Reportal.ru, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке сейчас составляет 65298 рублей (минус 0,4%).

Наибольшее снижение цен наблюдалось в категории трехкомнатных квартир, считает Domofond.ru. Так, если во втором квартале 2015 года подобный вариант жилья в среднем стоил 5 101 357 рублей, то в третьем квартале — 4 998 674 рублей, то есть показатель снизился на 2%. Однокомнатные квартиры подешевели на 1,8% (с 2 662 480 до 2 615 411 рублей), а двухкомнатные — на 1,1% (с 3 575 703 до 3 536 047 рублей). А на первичном рынке цены немного (лишь на 0,2%), но подросли, отмечает Reportal.ru. Теперь средняя цена «квадрата» в новостройке составляет 58754 рублей.

Если учесть инфляцию за это время, то тренд на снижение очевиден, хотя, по словам экспертов, падение еще глубже: «Никто не анализирует, почем реально продавался тот или иной объект? Погрешность может быть достаточно большая. Если приходится торговаться, то люди торгуются и серьезно торгуются. Это первая поправка. А вторая — разница на однотипные квартиры достигает порой 400 - 500 тысяч рублей. Такого не было никогда. Однокомнатная хрущевка может стоить и 1,8 миллиона рублей, и 2,4 миллиона рублей. Все потому, что кто-то не торопится продать, а кто-то выставился для срочной продажи, существенно снизив цену», — говорит Абсалямов.

Эксперты оценили для газеты «БИЗНЕС Online» итоги трех кварталов 2015 года.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— Стагнация затронула как новостройки, так и вторичный фонд. Если по первому падение за 9 месяцев этого года по сравнению с прошлым не такое значительное, то «ленинградки» и «хрущевки» просели почти в два раза. Последнее ощутимое удорожание квадратного метра мы наблюдали в ноябре-декабре 2014 года, цены были необъективно и несправедливо завышены. В настоящее время идет планомерное снижение, возврат на додекабрьский уровень 2014 года.

Застройщики Казани не делали привязки по скидкам именно к осеннему сезону. Ведь за любой скидкой или акцией скрывается своя история: кто-то переносит сроки строительства, так как не добрал средств от дольщиков и не хватает на достройу дома или погашение процентов, кто-то реализует оставшиеся после ввода в эксплуатацию квартиры, а некоторые просто экономят на качестве, материалах и увеличивают радиус удаленности от центра города. Поэтому при выборе новостройки уточните причину щедрости со стороны застройщика. Возможно, что вам еще долго придется ждать новоселья. Ведь себестоимость строительства отнюдь не уменьшилась.

Если рассматривать в разрезе существующей политической и экономической ситуации, то до января 2016 года рынок недвижимости не претерпит каких-либо кардинальных изменений.

Искандер Юсупов — директор по продажам компании «Унистрой»:

— Бурного осеннего роста не было, но сезонный подъем после лета в разумных пределах отмечается. Обычно в сентябре рынок растет на 15 - 20 процентов, сейчас оживление в пределах 10 процентов. Но это не столько сентябрь «выстрелил», сколько август дал меньше стандартных показателей.

Олег Митюнин — директор компании «Ак Барс Недвижимость»:

— Спрос поддерживают различные акции. Только у нас одновременно действуют такие, как скидка от застройщика в дополнение к ипотеке, предложение по увеличению маткапитала, низкие цены на старте продаж, успешно реализуются с хорошей скидкой «квартиры недели».

В целом серьезных изменений в ценах у нас не было, планомерное повышение стоимости квадратного метра мы производим в соответствии со строительной готовностью наших объектов.

В Казани сегмент дорогого жилья достаточно стабилен, хотя и невелик, мы не ощутили резкого снижения спроса. В целом на рынке массового жилья аналитики отмечают на протяжении нескольких последних лет стабильный рост спроса на квартиры с небольшой площадью, вот эта тенденция в ближайшее время будет только укрепляться.

Валерий Абсалямов — директор АН «Валери»:

— Нельзя сказать, что наступившей осенью спрос вырос. Были в сентябре и октябре небольшие всплески, но они достаточно короткие — продолжительностью в неделю, поэтому назвать это ростом рынка категорически нельзя. Сложно сказать, с чем они были связаны. Возможно, где-то сказался отложенный спрос, возможно, люди продали квартиру и купили другую, кому-то одобрили ипотеку — в итоге цепочка сложилась. Но она не превратилась в тенденцию.

Что касается цен, то на первичном рынке скидки могут доходить до 8 - 10 процентов. А на вторичном кому надо продать, тот будет скидывать и 10 процентов, и больше.

Руслан Садреев — директор АН «Премьер»:

— Сегодня мы наблюдаем небольшое повышение спроса, которое началось во второй половине сентября. Я не могу сказать, что август был «мертвый». По крайней мере, по нашей компании «Премьер» — у нас были продажи чуть ниже среднего, но были. Сейчас спрос чуть-чуть повыше — процентов на 20 - 30 больше, чем летом. Вообще, в этом году наименее успешным в плане продаж был май. Связано это с тем, что пик продаж недвижимости был зимой и в начале весны, рынок недвижимости, как правило, имеет волнообразный график: если есть всплеск, обязательно должен быть и спад. Спад был как раз в конце весны. Сейчас всплеска пока не наблюдается, но, по крайней мере, шкала спроса поднимается вверх.

Я не уверен, что к Новому году спрос на недвижимость вырастет в разы, но оживление среди покупателей все равно произойдет. У нас же каждый год бывает оживление не только в отношении недвижимости, но вообще во всех сферах. Все хотят закончить дела до Нового года.

Если сравнивать эту осень с прошлой, то этот год очень плохой в плане продаж. Как правило, наличие высокого спроса порождает рост цены на недвижимость. Если спрос отсутствует, то цена снижается. Если объект не продается, умный продавец снижает цену. Это самый действенный метод для скорейшей продажи. А так как с марта этого года спрос невысокий — цена не повышается, она снижается.

Первичка не намного снизилась — она может даже не настолько снизилась, сколько стоит. Но дом-то «растет»! По логике вещей, и цена должна увеличиваться, потому что дом строится. Но она, как правило, не растет — на сегодняшний день можно купить квартиру в доме на конечной стадии строительства за 60 - 65 тысяч рублей за квадратный метр. А если говорить о вторичном жилье, ценник снизился с начала года в среднем на 10 - 15 процентов.

У наших застройщиков объявления о снижении цен я не заметил. Но акции проводят хорошие. Например, у одного из лидеров нашего строительного рынка — компании «Унистрой» — в сентябре была акция: предоставлялась скидка на квартиры в размере до 5 процентов. Это достаточно серьезная скидка. В среднем 100 - 150 тысяч рублей.

На сегодняшний день застройщиками предлагаются различные скидки и бонусы при покупке квартиры со 100-процентной оплатой. И это при том, что базовые цены на квартиры уже достаточно приемлемые. Что касается цен: если однокомнатная квартира в 45 квадратных метров в сдающемся доме в хорошем районе Казани стоила в декабре-январе 3 - 3,1 миллиона рублей, то сегодня аналогичные квартиры продаются за 2,8 - 2,9 миллиона рублей. Сейчас самое время покупать.

Тимур Зарипов — директор АН «Рубиновый дом»:

— В этом году в сентябре был рост по сравнению с летом, но несущественный. Если в другие годы покупательская активность распределялась более равномерно, то этим летом она полностью остановилась.

Сейчас рынок немного оживает, октябрь более-менее нормальный. Люди привыкают к новой экономической реальности. Я думаю, это привлечет поток клиентов — отложенный спрос, который копился по вторичному жилью, должен в ноябре-декабре дать положительную динамику.

Если сравнивать три квартала этого и прошлого года, то, на мой взгляд, цены остались примерно на том же уровне. Я не вижу, чтобы в этом году те объекты, которые продаются, сильно падали в цене. Но спрос при этом упал.

Тимур Нигматуллин — финансовый аналитик ИХ «Финам»:

— В России в сентябре объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», сократился на 10 процентов к тому же месяцу прошлого года. За месяц было введено в эксплуатацию 7 миллионов квадратных метров общей площади жилой недвижимости, что на 5,6 процента меньше, чем в прошлом году. Всего за сентябрь было построено 104,1 тысячи новых квартир. Учитывая высокие ставки кредита, падение платежеспособного спроса и ухудшение экономической конъюнктуры, по итогам года объем работ в строительстве, скорее всего, сократится в пределах 10 процентов, а объемы ввода будут стагнировать на уровне 2014 года.

Согласно официальной статистике, по итогам второго квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рублевые цены на жилую недвижимость выросли менее чем на 5 процентов. Это примерно в три раза ниже уровня потребительской инфляции за аналогичный период. Ставка по рублевым вкладам на тот момент была в среднем около 11 процентов годовых. В целом подобное поведение цен на недвижимость не вызывает удивления: они напрямую привязаны к арендным ставкам, а значит, к доходам населения, которые номинированы в рублях и снижаются на фоне ухудшения экономической конъюнктуры. Также в отличие, например, от автомобилей, недвижимость нельзя экспортировать за рубежом. В целом по 2015 году я ожидаю около нулевой динамики и на первичном, и на вторичном рынке. Таким образом, недвижимость будет дешеветь в реальном выражении на фоне двузначной потребительской инфляции.

Не думаю, что на рынке сократится количество девелоперов. Скорее, можно говорить о снижении нормы прибыли из-за роста процентных расходов и вялых продаж.

Источник: Бизнес On-line