Чья земля под нашим домом?!

Кому принадлежит земельный участок под многоквартирным домом? Согласно законодательству земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, входит в состав общего имущества, принадлежащего собственником помещений в доме на праве общей долевой собственности. Государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме является одновременно регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под этим домом. Однако иногда вопрос о принадлежности земельного участка под многоквартирным домом и его приобретение в собственность приходится решать в суде. Предлагаем рассмотреть следующий случай.

Между гражданином О. и ООО «Т» в 2004 году был заключен договор об инвестировании доли в строительстве жилого дома в г. Казани. Условиями договора предусматривалось, что О. обязуется инвестировать в строительство жилого многоквартирного дома денежные средства, а ООО «Т» построить дом и выделить ему квартиру пропорционально оплаченной сумме, а также учредить ТСЖ и перечислить от его имени оплаченный вступительный взнос. В 2005 году был подписан акт приема-передачи квартиры, однако ТСЖ создано не было, а управление домом было передано Управляющей компании. В 2006 году истец предложил ответчику добровольно возвратить вступительный взнос, однако требование было отклонено. В связи с чем, в 2007г. О. обратился в суд с иском к ООО «Т» о взыскании суммы вступительного взноса за создание ТСЖ.

Отдельно деньги за дом, отдельно – за землю под домом

При рассмотрении дела ответчиком было указано, что создание ТСЖ необходимо для обеспечения надлежащего перехода права собственности на земельный участок от ООО «Т», к создаваемому ТСЖ по договору купли-продажи, и именно для этих целей осуществлялся сбор вступительных взносов, которые будут перечислены после регистрации ТСЖ, так как сумма всех вступительных взносов по дому составляет полную стоимость земельного участка, и что вопрос создания ТСЖ и заключения с ним договора купли-продажи земельного участка будет разрешен по принципу прецедента, после решения аналогичной ситуации по земельному участку по ул. Карбышева, г. Казани с ТСЖ «К».

Суд удовлетворил требования О. и взыскал с ООО «Т» сумму вступительного взноса. При вынесении решения об удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что отношения, возникающие между потребителем и продавцом при продаже недвижимого имущества, регулируются нормами ГК РФ, ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей. Ответчик не выполнил свои обязательства по созданию ТСЖ, каких-либо действий по созданию не предпринимал, ответчиком также не были выполнены законные требования истца о возврате вступительного взноса в ТСЖ.

Как видно из приведенного примера при заключении договоров долевого участия наряду с оплатой стоимости квартиры ООО «Т» осуществлял сбор вступительных взносов, которые фактически предназначались для выкупа земельного участка под многоквартирным домом.

Вместе с тем, земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников квартир в многоквартирном доме, что наглядно иллюстрирует следующий пример из судебной практики.

Так, вопрос о принадлежности земельного участка под многоквартирным домом и применение норм ЖК РФ были предметом рассмотрения в Арбитражном суде РТ.

Земельный участок под многоквартирным домом принадлежит собственникам квартир

Между ООО «Т» и ТСЖ «К» был заключен договор купли-продажи земельного участка под многоквартирным домом по ул. Карбышева с целью приобретения ТСЖ «К» от лица членов ТСЖ, собственников квартир в данном многоквартирном доме земельного участка.

Поскольку в соответствии с действующим законодательством права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, стороны обратились с заявлением в орган государственной власти, уполномоченный в области государственной регистрации.

Однако в регистрации прав на указанный земельный участок им было отказано, в связи с чем ООО «Т» обратилось в суд с заявлением к органу государственной власти о признании незаконным отказа в регистрации прав на земельный участок и перехода права собственности на земельный участок от ООО «Т» к ТСЖ «К».

Решением Арбитражного суда РТ от 27.03.2009г. №А65-1651/2009 заявленные требования были удовлетворены.

Удовлетворяя требования, суд исходил из того, что в соответствии с п.п. 3 п. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе: получать в пользование либо получать и приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации.

Органом государственной власти была подана апелляционная жалоба на решение суда первой инстанции. При рассмотрении спора в апелляционной инстанции судом были выявлены основания для отмены указанного решения суда и отказа в удовлетворении заявленных ООО «Т» требований по следующим основаниям. В соответствии с условиями договора купли-продажи земельного участка с учетом дополнительных соглашений ТСЖ «К» приобретает земельный участок в общую долевую собственность, однако участники общей долевой собственности в договоре и дополнительных соглашениях не названы, передаваемый земельный участок занят построенным многоквартирным жилым домом, квартиры в котором находятся в собственности граждан, и придомовой территории.

Согласно Федерального закона РФ «О введении в действие ЖК РФ» и ЖК РФ, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу статьи 36 входит в состав общего имущества, принадлежащего собственником помещений в доме на праве общей долевой собственности и государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме является одновременно регистрацией права общей долевой собственности на земельный участок под этим домом. Таким образом, земельный участок, расположенный под существующей застройкой, принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома в силу закона, а не ООО «Т».

Квартиры – за деньги, а земельный участок — бесплатно

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что возмездная сделка по отчуждению земельного участка в собственность ТСЖ «К» является ничтожной и не влечет соответствующих правовых последствий, в том числе в виде перехода права собственности. Также судом было установлено, что из имеющихся в деле материалов, в частности, протокола общего собрания, не представляется возможным установить, сколько вообще собственников жилья имеется в многоквартирном доме, какая их часть присутствовала на собрании и как они были извещены о его проведении, и с учетом этого, указанная сделка нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме.

ЖК РФ предусмотрено, что целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Поскольку дом уже построен и имеются собственники жилья, земельный участок под этим домом не может быть представлен под жилищное или иное строительство, то есть цель приобретения земельного участка, предусмотренная законом, не соблюдена, в связи с чем, данная сделка является не соответствующей требованиям закона.

В действительности, в соответствии с Законом, если на момент введения в действие ЖК РФ земельный участок не сформирован, то он бесплатно переходит в общую собственность собственников помещений с момента такого оформления, а если земельный участок сформирован до момента введения в действие ЖК РФ, то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в доме с момента введения в действие ЖК РФ.

Таким образом, земельный участок под многоквартирным домом переходит в собственность собственников квартир в этом доме бесплатно, причем способы приобретения и отчуждения такого земельного участка прямо предусмотрены законом. Хотя на практике заключение возмездных сделок по отчуждению застройщиком земельного участка под многоквартирным домом товариществу собственников жилья имели место, однако данные сделки не соответствуют закону, расходятся с положениями действующего законодательства, нарушают права и свободы собственников и являются ничтожными, то есть не влекут юридических последствий и недействительны с момента совершения.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"