«Свею» грозит сокращение «Золотой середины» наполовину

СПОР ИСПОЛКОМА КАЗАНИ И ЗАСТРОЙЩИКА СТАЛ ПОВОДОМ ВПЕРВЫЕ В ЭТОМ ГОДУ СОБРАТЬ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ

Как стало известно «БИЗНЕС Online», президиум ВС РФ не стал давать добро на дом, если его фактическая этажность превышает указанную в разрешении. Таким образом «Свею» не удалось узаконить дом на Чистопольской, где застройщик вместо разрешенных 9 этажей возвел 18. Уникальность спора в том, что в деталях пришлось разбираться президиуму ВС, который данным постановлением впервые в новейшей истории отменил определение своей же коллегии по экономспорам. «Свей» же, судя по всему, ищет обходные пути.

СПОР ИСПОЛКОМА КАЗАНИ И «СВЕЯ» ВПЕРВЫЕ В ЭТОМ ГОДУ СОБРАЛ ПРЕЗИДИУМ ВС РФ

Компании «Свей», судя по всему, придется срезать наполовину возведенный каркас 18-этажного дома в ЖК «Золотая середина» на улице Чистопольской в микрорайоне 71а, приведя строение в соответствие с выданным разрешением на 9 этажей. Как стало известно «БИЗНЕС Online», состоявшийся на днях президиум Верховного суда РФ встал на сторону исполкома Казани и отменил решение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ, которое, в свою очередь, обязывало узаконить в два раза превышающую разрешение застройку. Информацию о состоявшемся президиуме подтвердили газете в исполкоме города.

Напомним суть конфликта, о котором ранее рассказывал «БИЗНЕС Online». В 2008 году «Свей» получил разрешение на строительство 9-этажного дома. Однако по факту построил в два раза больше — 18-этажку, причем узаконить превышение нормы решил лишь в 2014 году, когда по факту каркас был уже возведен. Для этого застройщик внес соответствующие изменения в проектную документацию и обратился в управление градостроительных разрешений исполкома за переоформлением. В качестве доказательства безопасности планируемых изменений застройщик заручился результатами исследований частного московского центра судебных и негосударственных экспертиз «Индекс».

Каков масштаб спора? Сейчас в доме 408 квартир, из них в пределах 9 этажей — 272. То есть в зону риска попадали оставшиеся 136 квартир. Первый этаж отводится под торгово-офисные помещения площадью 3,7 тыс. кв. метров. В настоящий момент, по данным компании, в доме проданы все квартиры, расположенные в пределах 9 этажей. В надстроенных этажах квартиры не продавались, так как на них нет пока разрешительных документов.

Однако в исполкоме заявили: изменения столь существенны, что необходимо не переоформлять ранее выданные документы, а фактически получать новое разрешение на строительство и рассчитывать все нагрузки, исходя не из 9-, а из 18-этажного дома. Ведь нет гарантии, что фундамент может выдержать двукратное увеличение нагрузок и вся конструкция просто не рухнет — никаких расчетов в пользу этого не было приведено.

Тогда «Свей» обратился в Арбитражный суд РТ с требованием обязать исполком на основании экспертиз узаконить здание, мол, Градостроительный кодекс этого не запрещает. Исполком в долгу не остался и подал свой иск, требуя срезать лишние этажи, — на карту поставлена не просто прихоть чиновников, а жизнь жильцов. В итоге началось судебное противостояние. В арбитраже исполком выигрывает спор, «Свей» подает апелляцию в самарский Арбитражный апелляционный суд и выигрывает. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, в свою очередь, встает на сторону исполкома и отменяет решение апелляции. Тогда «Свей» обращается в Верховный суд РФ, коллегия по экономическим спорам которого признает правоту застройщика. Исполком «забирается» еще выше и обращается за правдой уже в президиум Верховного суда РФ — высший совещательный орган ВС РФ, руководящий его работой.

Отметим беспрецедентность случая — президиум ВС РФ собирается крайне редко и только «по особым поводам». Например, в прошлом году он рассмотрел лишь два гражданских дела, в этом году спор между исполкомом Казани и «Свеем» и вовсе собрал президиум впервые. «Данным постановлением впервые в своей новейшей истории президиум ВС РФ отменил определение своей же судебной коллегии по экономическим спорам. До этого президиум лишь однажды рассматривал экономический спор, и то вынужденно — из-за постановления Конституционного суда РФ было пересмотрено по новым обстоятельствам постановление президиума ВАС РФ (ВС РФ после объединения высших судов стал правопреемником также и ВАС РФ) касательно «карманных» третейских судов, — рассказал «БИЗНЕС Online» Айнур Ялилов, партнер юридической фирмы «Шаймарданов и Партнеры». — В целом президиум ВС никогда не проявлял особого интереса к цивилистике, каждый год рассматривая лишь одно-два гражданских дела, он, продолжая традиции ВС РСФСР, отдает предпочтение уголовным делам».

А РАЗРЕШЕНИЕ НА СКОЛЬКО БЫЛО? НА 9...

Некоторые детали судебного заседания передает портал pravo.ru, присутствующий на президиуме. Представитель «Свея» Вадим Спиридонов уверял судей, что здание изначально проектировалось и строилось на 18 этажей, просто в зоне застройки действовал запрет возводить здания выше 10 этажей, лишь затем лимит увеличился до 20. «Экспертиза проведена, опасности обрушения нет», — заявил юрист застройщика.

— А почему строительство вели? — спросил председательствующий Петр Серков у Спиридонова.

Тот сказал, что не может ответить.

— Вы пришли на президиум Верховного суда, — отрезвил его Серков.

— Строительство вели, потому что проектная документация была на 18 этажей, — сказал тогда Спиридонов.

— А разрешение на сколько было?

— На 9...

Больше у судей президиума вопросов не нашлось, и определение коллег из экономколлегии они отменили. Как пишет портал, сразу после суда Спиридонов рассказал, что застройщик теперь будет узаконивать свои дома как самовольную постройку.

МНОГИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ КАЗАНИ ЖДАЛИ, ЧЕМ ЗАКОНЧИТСЯ ДАННЫЙ СУДЕБНЫЙ СПОР

Таким образом дело об узаконивании «построенного выше крыши» возвращается в первую инстанцию — в Арбитражный суд РТ. Второе дело — о сносе, точнее, о приведении дома в соответствие с выданным разрешением — было приостановлено. Но теперь с высокой долей вероятности можно говорить о его исходе.

В исполкоме решение президиума ВС РФ расценили как пример для других застройщиков. «Многие застройщики Казани ждали, чем закончится данный судебный спор. Для нас решение президиума Верховного суда РФ показательно. В городе все вопросы должны решаться по закону. Может быть, он жесткий и не всех устраивает, но все должны ему следовать, ни у кого особых путей не будет», — кратко прокомментировал газете «БИЗНЕС Online» первый заместитель руководителя исполкома Казани по вопросам градостроительной политики Азат Нигматзянов.

По его словам, разобрать построенные 9 этажей технически несложно — это не представляется большой проблемой.

Но «Свей» тем не менее держит хвост пистолетом. В комментарии, предоставленном газете «БИЗНЕС Online», застройщик дает понять, что разбирать этажи не намерен. «Несмотря на решение президиума ВС РФ, стороны конфликта — ООО «Свей» и муниципальное учреждение «Управление градостроительных разрешений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» — начали конструктивный диалог. В настоящее время правительство РТ в лице министерства строительства, исполнительный комитет города Казани и ООО «Свей» изыскивают возможность получения разрешения на строительство. Результатом совещания в минстрое, состоявшегося на прошлой неделе, явилось указание минстроя застройщику (ООО «Свей») о подаче документов о внесении изменений в разрешение на строительство. Застройщик должен выполнить решение суда первой инстанции и донести недостающие документы для получения разрешения на строительство. В данный момент готовится пакет документов для подачи в УГР исполнительного комитета Казани».

Между тем вопрос о том, насколько быстро построенные сверхположенного этажи будут разобраны, интересует уже дольщиков. У «Свея» в свое время насчитывалось 30 проблемных домов, из которых на сегодня осталось достроить 4, их степень готовности — от 78% до 98%. Теперь к ним могут добавиться и новые, ведь «Свей» возвел каркас выше положенного и на других домах ЖК «Золотая середина»: на одном — с 9 до 18 этажей, на другом — с 16 до 18, после чего попытался узаконить превышение норм в ВС РФ. Не удалось — исполком обезопасил дольщиков от трагедии, а «аудитория» их довольно приличная — в одном из домов 879 квартир, но это с учетом 18 этажей (очевидно, с учетом 9 этажей — около 440 квартир). В двух других домах — по 136 квартир с учетом 18 этажей. Словом, теперь разрешения вопроса ждут около тысячи семей во всех домах «Золотой середины».

«ЕСЛИ ОНИ ЗАДУМАЮТ ПОЙТИ ДРУГИМ ПУТЕМ, ТО ЭТО БУДЕТ РАСЦЕНЕНО КАК ПОПЫТКА ОБХОДА РЕШЕНИЯ ПРЕЗИДИУМА, ВСЕ ОКОНЧИТСЯ ПЕЧАЛЬНО»

Эксперты прокомментировали для «БИЗНЕС Online» сложившуюся ситуацию.

Айнур Ялилов — партнер юридической фирмы «Шаймарданов и Партнеры»:

— Постановление президиума является окончательным. В стандартных процедурах над ним нет инстанций. Теоретически заявитель может попробовать заручиться поддержкой Конституционного суда РФ или ЕСПЧ через призму нарушения Конституции и Европейской Конвенции, но это уже не обжалование постановления президиума. В случае победы заявителя в КС РФ или ЕСПЧ постановление президиума может быть пересмотрено им же по новым обстоятельствам.

При этом у «Свея» есть неплохой шанс признать на дом право собственности в судебном порядке как на самовольную постройку. В данном случае иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, поскольку из предварительного анализа следует, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешительной документации, к получению которой «Свей» предпринимал меры. Для признания права собственности на самовольную постройку нужно доказать, что при ее возведении не допущены существенные и неустранимые нарушения градостроительных и строительных норм и правил (при этом необходима положительная экспертиза), а также ряд других условий. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Эмиль Гатауллин — адвокат коллегии адвокатов «Раскин и партнеры»:

— Подобные отмены бывают очень редко. Я удивлен, что по делу не такого серьезного масштаба приняты взаимоисключающие решения высшего судебного органа страны.

Президиум Верховного суда является венчающей структурой всей судебной системы и имеет очень большой авторитет. Имеется возможность обжаловать постановление в Конституционном суде РФ, если закон, по мнению заинтересованных лиц, был применен в противоречии с Конституцией либо конституционным смыслом. Если последний встанет на сторону жалобщика, то впоследствии решение можно пересмотреть. Все остальное очень и очень сложно — пересмотр по вновь открывшимся обстоятельствам и прочее. Если они задумают пойти каким-то другим путем, через другой иск, то это будет расценено как попытка обхода решения президиума, и все окончится очень печально. Возможно, они победят на первых этапах, но, в конце концов, дойдут снова до президиума, который не потерпит такую ситуацию — фактически речь идет о неисполнении его же собственного судебного решения.

Айрат Гатин — директор ООО «Юридический Центр «Правосудие»:

— С одной стороны, подобная ситуация станет для застройщиков стимулом соблюдать порядок получения разрешения на строительство и строить дома согласно имеющемуся проекту. С другой — скажется и на добросовестных дольщиках, купивших квартиры в подобных дополнительных секциях и этажах у недобросовестных застройщиков.

Одновременно у «Свея» не получится узаконить свой дом как самовольную постройку, поскольку при строительстве дополнительных этажей были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, что, согласно статье 222 ГК РФ «Самовольная постройка», влечет невозможность признания права собственности на постройку судом.

Источник: Бизнес-Онлайн