Так ли страшен «неликвид» в новостройках?

В объектах, которые принято относить к неликвидным, некоторые покупатели, наоборот, могут узнать жильё своей мечты по привлекательной цене.

Понятие неликвидного жилья нам больше знакомо по вторичному рынку – это квартира с какими-либо недостатками, которая долго не продается. Но и для новостроек есть свои особенности. Впрочем, участники рынка говорят, что для «первички» понятие «неликвида» все-таки относительное. Объективно, есть квартиры, объекты, которые покупатели недолюбливают, но в конечном итоге все продается со своей скоростью. Какие квартиры в новостройках сегодня менее популярны и кому может быть выгодна такая покупка?

Первый и последний этажи не предлагать!

Итак, что же относится к низколиквидному и неликвидному жилью? В первую очередь, среди покупателей непопулярны квартиры на первых и последних этажах. Впрочем, здесь все будет зависеть от самого комплекса. Например, если говорить о большинстве 15-20-тиэтажных проектов, то наиболее неликвидные квартиры расположены на 1-м 2-м, 3-м этажах, а также на последнем, говорят риэлторы.

Кстати, в современных домах при наличии технического этажа, последний этаж бывает даже дороже остальных.

В целом, квартиры на первом этаже традиционно предлагаются на 5, максимум 7% дешевле аналогичных квартир на средних этажах. В то же время дома с жилыми квартирами на первых этажах сейчас явление довольно редкое, в подавляющей части строящихся жилых комплексов на первых этажах отводится место под коммерческую недвижимость. Чаще квартиры на первых этажах предлагаются в малоэтажных комплексах, так как в такой застройке как раз неэффективно оставлять первые этажи под коммерческие помещения – домов много, а плотность населения ниже, поэтому выгоднее строить отдельностоящие здания бытовой инфраструктуры.

Конечно, есть и объективные минусы при проживании на первых этажах, и главный из них – это наличие шума. Причем, если там располагаются какие-то коммерческие объекты (магазины, кафе и т.п.), то ситуация только ухудшается.

Неудачная планировка – реальная проблема

Во-вторых, не пользуются спросом у покупателей новостроек квартиры с неудачными планировками. От пространства в квартире во многом зависит ее уют, и немногие клиенты готовы приобрести квартиру с «вытянутой» комнатой, слишком длинным коридором, крошечной кухней, недостаточным количеством окон и другими подобными планировочными особенностями.

К реально менее комфортным и, следовательно, менее востребованным можно отнести однокомнатные квартиры без балконов, а также квартиры с планировкой «окна в окна». Еще современные покупатели избегают квартир с маленькой кухней (менее 8 кв. м). Кроме того, довольно трудно продаются объекты с метражом, не соответствующим комнатности и сегменту – например, «однушки» по 55 кв. м в эконом- или комфорт-классе.

В-третьих, менее интересны для покупателей квартиры с непривлекательными видовыми характеристиками. При этом, если говорить о близости кладбища в историческом центре, то, как свидетельствуют эксперты, для застройщика это совсем не повод снижать цену – к такому соседству большинство относится нейтрально.

А вот со свалками дело обстоит совершенно иначе. Если проект расположен в непосредственной близости от свалки, то застройщику приходится предлагать цену ниже рынка, так как такое соседство грозит неприятными запахами, ухудшением экологического фона локации, наличие паразитов (например, крыс) и даже криками стай птиц, которые кружат над ТБО. Стоит отметить, что если вокруг полигона с отходами начинается масштабная массовая застройка, то застройщики предпочитают реорганизовать свалку.

И, наконец, в-четвертых, покупатели недолюбливают «темные квартиры». Такое жилье встречается на первых-вторых этажах, когда доступ к свету перекрывается ветками растущих рядом деревьев. Кроме того, если в квартире недостаточно окон или если они выходят на северную сторону, то в помещении будет недостаток солнечного света, который очень важен для комфорта жильцов. Понимая это, покупатели предпочитают обходить такую недвижимость стороной.

Непопулярные квартиры в новостройках могут принести выгоду

«Неликвид» может стоить на 10-15% дешевле обычной квартиры в том же доме. А это привлекательно для будущих «рантье». Выяснив, какое жилье называют низколиквидным, разберемся, действительно ли стоит избегать приобретения таких квартир.

На каждую квартиру с тем или иным недостатком рано или поздно найдется покупатель. Первые этажи нередко выбирают пожилые люди и молодые семьи с грудными детьми. К тому же, это прекрасная экономия – первые этажи всегда продаются примерно на 5-7% дешевле остального объема.

Так как спрос на неликвидные объекты на первичном рынке массового жилья невысок, девелопер пытается стимулировать интерес покупателей к такой недвижимости с помощью ощутимых скидок. Например, квадратный метр жилья на первом этаже будет существенно ниже, чем стоимость такого же объекта на «средних» этажах комплекса (примерно от 7 до 15%). Чем дальше от первого этажа, тем цены на недвижимость выше. Например, квадратный метр квартиры на втором этаже будет стоить уже на 5% больше, чем на первом; на третьем – еще на 3% выше, чем на втором и так далее. Такое ценообразование сохраняется вплоть до последних этажей, на которые, напротив, скорее всего, будет сделан дисконт, так как спрос на последние этажи ниже. Это не касается тех комплексов, в которых этажность достигает 25-30 уровней – в них, напротив, самой дорогой может оказаться квартира на последнем этаже, так как именно она обладает «выдающимися» видовыми характеристиками.

Хотя неликвид и не пользуется особым спросом у большинства клиентов, при правильной ценовой политике девелопера такая недвижимость все равно может найти своего покупателя.

За счет снижения цен на квадратный метр в таком жилье клиент имеет возможность приобрести большую площадь за те же деньги. Для некоторых покупателей метраж имеет большее значение, чем видовые характеристики или расположение на среднем этаже. Неэффективные планировки также являются причиной снижения цен, но даже они не отпугивают некоторых клиентов – им важнее сэкономить деньги на покупке жилья. Стоит отметить, что неликвид пользуется неплохим спросом у арендодателей, которым выгоднее купить недвижимость подешевле и потом сдавать ее. Арендаторам, как правило, не так важны такие параметры, как видовые характеристики жилья, этаж и планировка – им просто нужно место для временного проживания.

При этом, по мнению экспертов, большинство недостатков можно устранить. Холодную квартиру утеплить, в квартире, расположенной близко к лифтам, сделать хорошую звукоизоляцию. Неудобную планировку можно улучшить с помощью профессионального дизайнера.

Однако если дом находится в труднодоступном месте без всяких перспектив улучшения транспортной доступности, или если квартира имеет неоправданно большую площадь для своего класса, то исправить ни первое, ни второе вы не сможете. Или, например, вы понимаете, что вас постоянно будут раздражать близко расположенные окна в доме напротив. В подобных случаях от покупки лучше воздержаться. То есть, не стоит гнаться за экономией, если вы понимаете, что тот или иной недостаток купленного жилья устранить не получится, а мириться с ним вы не сможете.

«Элитный неликвид»

Отдельно рассмотрим понятие неликвидного и низколиквидного жилья в элитном сегменте.

Большая часть признаков неликвида для элитного и массового сегмента недвижимости схожи: неэффективная планировка, скудные видовые характеристики и расположение на нижних этажах. В таких случаях жилье бывает очень сложно реализовать, ведь клиенты рынка элитной недвижимости отличаются особой требовательностью ко всем качественным характеристикам объекта. Если речь идет о квартирах с уже готовой отделкой, то неликвидом однозначно будет считаться помещение с некачественным ремонтом, безвкусной отделкой или ремонтными работами с применением дешевых материалов. Кроме того, в элитном сегменте есть такое понятие, как «морально устаревший» ремонт. Это значит, что квартира не только должна удовлетворять современным требованиям к «начинке», но также быть технологичной и максимально комфортной. Если же эти требования не выполняются, то жилье может считаться неликвидным, и ему будет не так просто найти своего покупателя.

Непродуманная планировка и низкие потолки способны существенно снизить ликвидность объекта. Плохо продаются просторные квартиры с одной спальней и недостаточным количеством окон (нельзя переоборудовать такую квартиру в 2-спальную).

На вторичном рынке долго продаются квартиры с экстравагантным ремонтом – состоятельные покупатели предпочитают индивидуальность, но не приветствуют вычурность и хаос в отделке.

Есть и исключения. Например, подолгу продаются пентхаусы – несмотря на уникальность и малое количество таких квартир в общем объеме предложения, найти покупателя на эти объекты не так-то просто ввиду их большой площади и, соответственно, очень высокой стоимости. Но, тем не менее, даже при затянутых сроках экспозиции пентхаусы к неликвиду не относятся.