Дождавшись снижения цен, в Челнах раскупают квартиры как горячие пирожки

В ОТЛИЧИЕ ОТ КАЗАНИ, ГДЕ КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИР ПО ИТОГАМ 9 МЕСЯЦЕВ РУХНУЛО В 1,5 РАЗА, АВТОГРАД ПОКАЗАЛ РОСТ НА 17%

Народ сметал все! Такие настроения были у покупателей квартир в Челнах в конце прошлого года. Сохранились они и в январе-феврале, а затем рынок встал. И вот в третьем квартале, наконец, вновь пошел рост. Да так, что грозится побить прошлогодние рекорды. Однако вряд ли он будет устойчивым — проседает ипотека, а по застройщикам ощутимо ударил закон об обязательном страховании ответственности и еще ударит требование проектного финансирования со стороны банков.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК: УСТОИТ ЛИ ПРОШЛОГОДНИЙ РЕКОРД?

Количество сделок купли-продажи жилой недвижимости по Набережным Челнам пошло в рост. Как сообщили «БИЗНЕС Online» в управлении Росреестра по РТ, за 9 месяцев текущего года в городе их было заключено 9763. В то же время за аналогичный период 2014 года состоялось 8325 сделок. Рост — 1438 в абсолютном выражении, или 17%. Впрочем, ради справедливости заметим, что львиную долю этого прироста дал первый квартал года. А точнее, январь и февраль, когда продажи жилой недвижимости по инерции шли значительными темпами после ажиотажного декабрьского спроса. В целом за 2014 год с учетом предновогоднего ралли вторичный рынок недвижимости Челнов поставил рекорд, на 75% перебив показатель 2013 года. В минувшем году в городе продали 11,7 тыс. квартир. И есть основания сомневаться, что 2015-му с учетом трех последних месяцев удастся этот рекорд значительно превзойти. Как и существенно повысить цены на квадратные метры, которые в 2014 году поднялись на 15 - 20%.

«В сентябре по количеству сделок пошло увеличение, — говорит руководитель АН «Тынычлык» Владислав Абзалов. — С начала октября оно еще возросло, процентов на 20, если сравнивать со вторым кварталом».

В отличие от Казани и в целом Татарстана, где падение продаж на вторичном рынке по сравнению с 9 месяцами прошлого года составило соответственно 50% и 25%, Челны продемонстрировали уверенный рост. С конца третьего квартала здесь сработал эффект отложенного спроса. Причем, по мнению экспертов, у потенциальных поупателей еще остаются немалые финансовые резервы для приобретения жилья.

«По количеству сделок небольшой сдвиг был в положительную сторону в третьем квартале, — вторит коллеге гендиректор агентства «Инвест-Перспектива» Сергей Кудряшов. — Традиционно осенью люди покупают квартиры. Но основная масса ждет повторения кризисного 2009 года, когда цены упали на 30 - 35 процентов. Но я думаю, что они этого не дождутся».

Примечательно, что отложенный спрос выплеснулся именно на вторичный рынок. Очевидно, многие покупатели опасаются связываться с договорами долевого участия, ожидая задержек сдачи новых домов или даже замораживания строительства на неопределенное время.

«Активнее у нас по агентству вторичный рынок движется, — описывает свое видение ситуации владелец АН «Кама» Рисхат Сабирзянов. — Там у нас больше сделок. За два последних месяца третьего квартала их число выросло процентов на 10».

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК: ЧЕЛНЫ ИДУТ СВОИМ ПУТЕМ

Что касается первичного рынка, то, к сожалению, Росреестр не смог выделить из общереспубликанских показателей договоры долевого участия, заключенные именно в Челнах. Приходится полагаться на показания «свидетелей». Застройщики о каком-то значительном росте рынка почти не говорят. Разве что руководитель отдела продаж и маркетинга ООО «Санрайз Капитал» Абдулхак Кесе заявил, что по их компании произошло увеличение количества сделок в третьем квартале примерно на 10%. Заместитель гендиректора ООО «Профит» Леонид Аляшев сказал, что у них этот год идет ровно. Каждый месяц спрос находится примерно на одном и том же уровне. Нет ни падения количества заключаемых сделок, нет и особого роста. Такая же ситуация и в ООО «Домкор». Коммерческий директор этой компании Юрий Мочалин так обрисовал спрос в 2015 году: «По итогам трех кварталов мы идем на уровне 2014 года. Отклонение буквально на 1 процент. Было снижение в марте. Потом заработала программа рефинансирования ипотечной ставки, появилось определенное оживление. Первые летние месяцы прошли в классическом затишье. В августе и сентябре был небольшой рост. В целом же, повторюсь, мы на уровне 9 месяцев прошлого года».

Судя по всему, рынок Челнов по всем сегментам находится в противофазе с татарстанским. В целом по республике первичный рынок жилья за 9 месяцев по сравнению с тем же периодом прошлого года показал рост аж на 49%. Причем, как уже сообщала газета «БИЗНЕС Online», план по валу обеспечили районы республики. Казань провалилась — новостроек купили на 25% меньше, чем за три квартала прошлого года. А вот Челны, судя по словам застройщиков, остались примерно на прошлогоднем уровне, не вписавшись ни в казанский, ни в республиканский тренд.

«ЧТОБЫ ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, НАДО СБРОСИТЬ 50 - 200 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ»

Чем обусловлен феноменальный рост спроса в Набережных Челнах на вторичное жилье? Эксперты объясняют это прежде всего динамикой цен. Покупатели распечатали кубышки, когда продавцы, уставшие ждать сделок, пошли на серьезные скидки. «Цены на «вторичке» падают и будут падать, — говорит Абзалов. — Процентов на 10 - 15 за последний квартал они упали. Если же продавец держит цену, то квартира и не продается. Чтобы продать, надо сбросить 50 - 200 тысяч рублей. По таким квартирам сделки и заключаются. На «первичке» цены тоже падают, все приближается к отметке 39 - 40 тысяч за «квадрат».

Однако по новостройкам падение цен гораздо менее существенное, отсюда и куда более скромный результат. Как говорят эксперты, сейчас на вторичном рынке Челнов 1-комнатную можно купить и за 1,4 млн. рублей, но средняя цена все же 1,5 - 1,6 миллиона. Верхний предел на «однушки» — 1,9 млн. рублей. Ценовой коридор для 2-комнатной квартиры начинается от 1,6 млн. рублей и заканчивается суммой в 2,6 миллиона. «Трешка» стоит от 2,1 млн. и до 3,5 миллионов. Цены на 4-комнатные колеблются в диапазоне от 3,2 млн. до 4 млн. рублей.

«Тот, кто хотел продать, тот опустил цены, — подтверждает тенденцию Кудряшов. — Правда, основная масса держит их на уровне начала лета. Но сделки по ним много месяцев не совершаются. Я так понимаю, что у владельцев этих квартир нет острой необходимости реализовать их именно сейчас. Поэтому они ждут общего повышения цен, когда их жилье станет востребованным. Если «однушку» выставляют сейчас за 1,8 миллиона рублей, то они так и «крутятся» без движения, «двушки» выставляют за 2,4 - 2,5 миллиона, реально же их продать за 2 - 2,2 миллиона. Как правило, снижают те, у кого есть сложности, допустим, нужно закрыть банковский кредит, когда много налички надо».

«Цены падают и на первичном, и на вторичном рынке, — говорит Сабирзянов. — На «первичке» уже встречаются предложения и по 37 тысяч за «квадрат», а по телефону говорят, что еще тысяч 100 с итоговой суммы могут сбросить. А на «вторичке» цена падает при торге. Если заявленная цена, например, 1,8 миллиона рублей, то клиенты договариваются на уровне 1,65 - 1,75 миллиона».

Застройщики, однако, утверждают, что они свои цены в сторону уменьшения в этом году не меняли. «В третьем квартале у нас было плановое повышение цены по большинству наших объектов. У нас каждый месяц происходит небольшое удорожание, в зависимости от степени готовности дома. Других серьезных повышений не было, и снижений не было. По стоимости квартир информация достаточно разнообразная. Все зависит от типа дома, района расположения, стадии строительства, параметров квартиры и так далее. Кроме того, у нас действуют специальные программы, совместные с банками, по предоставлению скидок сотрудникам КАМАЗа, КБК и других предприятий. Но если говорить в общем, то диапазон цен — это от 40 до 50 тысяч рублей», — говорит Мочалин.

«Мы заранее предугадывали какие-то моменты, связанные с ценообразованием, в частности, в плане скачка валюты. Поэтому у нас корректировка по ценовому предложению была только в январе этого года, — разъясняет Аляшев. — И после этого мы его не меняли. И на данный момент мы продаем жилье по цене от 37 до 50 тысяч рублей за квадратный метр. О снижении цен на первичном рынке можно говорить по большому счету условно. Если компания заявляет, что держит цены на прежнем уровне, но при этом предлагает ряд льготных соглашений, например, для работников КАМАЗа или какой-то другой организации, то это льгота, скидка, которая отталкивается от текущей стоимости «квадрата». То есть назвать это снижением нельзя, это просто преференция. Но для потребителя фактически это и есть снижение цены. В таком порядке застройщики действуют, причем не одна компания, а практически все».

«У нас цены не менялись в третьем квартале. Стоимость квадратного метра в нашем микрорайоне начинается от 59 990 рублей, дальше есть по 66 тысяч, 78 тысяч, 84 тысячи и выше. Зависит в первую очередь от площади квартиры и этажности», — приводит данные по своей компании Кесе.

«ДОБРОВОЛЬНАЯ ПРОДАЖА ПРОБЛЕМНОЙ КВАРТИРЫ — ОПТИМАЛЬНЫЙ ВЫХОД»

Особая тема — ипотечные сделки. Как в один голос заявляют участники рынка, сейчас все же выгоднее брать кредит на приобретение именно первичного жилья. По той причине, что тут действует программа господдержки. Ожидалось, что нечто подобное появится и для людей, приобретающих жилье на «вторичке». Но этого не случилось.

«Вторичка» сдерживает первичный рынок жилья, — комментирует Мочалин. — И это сейчас очень серьезно начинает сказываться. Я предсказывал, что полугодовой лаг есть, и до сентября он был отработан. В сентябре определенное оживление пошло на «вторичке» за счет слухов о снижении ипотечной ставки. Но, к сожалению, правительство приняло иное решение: не распространять действие данной программы на вторичный рынок жилья. И если «вторичка» не пойдет в рост, то могут быть проблемы. Потому что поток приобретателей первого для себя жилья постепенно иссякает. Нельзя развивать рынок первичного жилья, не подключая к нему вторичный».

Банкиры также сигнализируют о падении популярности ипотечных кредитов. В частности, управляющий директор по Закамью банка ВТБ24 Мансур Фаткуллин отметил снижение на уровне 20% при том, что по Набережным Челнам этот финансовый институт выдал займов на сумму более 500 млн. рублей. Банк сейчас предлагает кредиты по госпрограмме от 11,4% годовых, но есть спецпредложение (совместный с партнерами проект) со ставкой 11,15%. По стандартным программам в ВТБ24 предлагают займы под 13,5% и выше. К слову, в течение года ставки в этом банке несколько снизились вслед за ставкой рефинансирования Центробанка.

В «Камском горизонте» падение объемов ипотеки и вовсе превысило 50%. Если за 9 месяцев 2014 года банком было выдано 268 ипотечных кредитов, то в 2015-м всего 131. Тут ставка, наоборот, немного выросла в начале года. На данный момент, сообщила «БИЗНЕС Online» и. о. председателя правления банка Наталья Половинко, банк предлагает кредиты на уровне 15 - 18% годовых в то время, как в прошлом году ставка была 14 - 17%.

В Автоградбанке не сообщили конкретный процент падения спроса на ипотеку, но назвали его существенным. В целом же с начала года банк выдал более 2 тыс. кредитов на улучшение жилищных условий. «Основной причиной спада ипотечного кредитования является сложившаяся экономическая ситуация в стране: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реальных доходов населения, высокий уровень инфляции — все это непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования, — отметила «БИЗНЕС Online» начальник отдела по размещению ресурсов физическим лицам АО «Автоградбанк» Евгения Безденежных. — Те, кто собирался покупать недвижимость в этом году с помощью ипотечного кредитования, отложили сделку до стабилизации ситуации в экономике страны. Во втором и третьем квартале ситуация с выдачей ипотечных кредитов стала немного лучше, потому что Центробанк РФ снизил ставку рефинансирования, и соответственно снизились процентные ставки по ипотеке. Благодаря этому увеличилась подача заявок в банки. Сейчас отмечается небольшой рост ипотечного кредитования по сравнению с началом года».

Ухудшение общей экономической ситуации не только снизило спрос на банковские займы, оно сказалось и на платежеспособности заемщиков. Поэтому наблюдается рост просрочки, в том числе и по ипотечным кредитам. «Ипотека традиционно является направлением с наименьшим объемом просрочки, — поясняет Фаткуллин. — Мы изначально проводили очень взвешенную политику и более внимательно стали относиться к рискам еще в начале прошлого года. Это приносит свои плоды сейчас: просрочка ВТБ24 в Татарстане растет темпами ниже рыночных. Банки, которые начинают более консервативно относиться к риску только сейчас, очевидно, опоздали». Как дополняет управляющий директор по Закамью, с такими неплательщиками, как правило, все вопросы урегулируются в досудебном порядке: «У нас гибкий подход к реструктуризации долга, и заемщикам, которые попали в действительно трудную ситуацию, мы идем навстречу».

Произошел рост неплатежей и по Автоградбанку. По сравнению с 2014 годом количество заемщиков, столкнувшихся с проблемами по выплате ипотечных кредитов, увеличилось, как и во многих других банках. По каждому из заемщиков принимается индивидуальное решение, учитывая множество факторов и перспектив восстановления его платежеспособности. Кроме того, в настоящее время банк находится в процессе заключения соглашения о сотрудничестве с АИЖК по реализации программы возможной реструктуризации ипотечного кредита.

А вот в «Камском горизонте» утверждают, что просрочка не растет. «Доля проблемных заемщиков осталась примерно на том же уровне по сравнению с прошлым годом. Всегда при возникновении проблемы по ипотечному кредиту с заемщиком проводится работа по возможному урегулированию ситуации. За очень редким исключением они справляются с ситуацией и входят в график или решаются на добровольную реализацию ипотечной квартиры. Причем добровольная реализация — наиболее оптимальный выход из сложной ситуации, так как минимизируются издержки и реализовать квартиру можно на более выгодных условиях. Но, к большому сожалению, есть заемщики, которые не хотят добровольно идти на этот шаг, надеясь, что никто не сможет их выселить из единственного жилья. В этом случае банк вынужден обращаться в суд», — комментирует Половинко.

«СИТУАЦИЯ И ТАК СЛОЖНАЯ, А НАМ ЕЩЕ ВСЕ БОЛЬШЕ «ПОМОГАЮТ»

Кроме общей ситуации в экономике страны на рынок влияют и иные факторы. В частности, застройщики кивают на непродуманные законодательные инициативы. Речь идет, например, об обязательном страховании ответственности застройщика перед дольщиками. Цель-то благая: чтобы последние не пополнили список обманутых. Но вот механизм работы серьезно осложнил жизнь строителям.

«Сейчас судить о развитии рынка сложно в связи с изменениями, внесенными в федеральный закон №214 (о долевом строительстве — прим. авт.), которые вступили в силу, — высказывает свою точку зрения Мочалин. — И они очень серьезно бьют по застройщикам. Этот закон обязал нас страховать свою ответственность перед приобретателем. Все социально направленные компании это сделали. В основном, насколько я знаю, в одной страховой компании — «Стинко». Но с 1 октября вступили в силу ограничения для компаний, которые имеют право страховать ответственность застройщиков. Прежде всего ограничение такое: наличие собственных средств в размере не менее 1 миллиарда рублей. За три дня до 1 октября мы на сайте Центробанка смотрели список компаний, оставшихся на рынке, «Стинко» там была. А 1 октября она неожиданно «вылетает». Соответственно, раз у нас нет страховщика, мы по закону не имеем права заключать договоры долевого участия. Процесс полностью остановился. И в такой ситуации оказались большинство городских застройщиков. «Разруливали» мы этот момент две недели. И только недавно подписали новый договор страхования и начали заключать договоры долевого участия».

«У нас тоже были сложности в этом плане, но мы их решили», — сообщил Кесе, не захотев далее развивать тему. «В целом проблему создали для всех, — подтверждает слова коллег Аляшев. — Когда единственная страховая компания, которая в нашем регионе работала в этом сегменте, была Центробанком исключена, все сделки у застройщиков встали. И предварительно не было проведено никакой работы по этому направлению. Даже просто не уведомили никого, что такие вопросы могут появиться. Все стали стихийно искать выход из этой ситуации. В итоге мы этот вопрос решили, но тариф на страховку вырос».

«В результате ограничений ЦБ на рынке осталось всего 16 компаний. А по факту этим направлением занимаются только две, — говорит Мочалин. — И, соответственно, эти две компании задрали расценки в два-три раза. По сути, сейчас застройщик отдает 1,5 процента от стоимости жилья страховой компании. Кроме того, страховщики проводят «отсев» своих клиентов в пользу крупных и надежных застройщиков. Так что тут возможны сложности для небольших компаний, которые возводят один-два дома. Но и для крупных ситуация сложилась непростая, так как расходы возрастают. При этом бремя страхования, тариф очень непрозрачный. Нам страховая компания просто говорит: «Вот у вас такой тариф». А как он рассчитывается, каким образом, это закрыто от нас. Кроме того, напомню, мы застройщик, который не привлекает кредитные средства, работает за счет собственных финансов. Так, насколько я знаю, это при страховании является минусом для нас! Трактуется так: раз кредиты не берут, значит, у них плохая кредитная история!»

Впрочем, возможно, ООО «Домкор» скоро заставят-таки брать кредиты. Дело в том, что с Нового года планируется ввести обязательное банковское проектное финансирование при долевом строительстве жилья. «По сути, нас подталкивают к тому, чтобы мы брали кредиты в банках и финансировались только через них, — комментирует Мочалин. — И это, безусловно, отразится на конечной стоимости жилья. Если мы раньше строили на собственные средства и привлеченные деньги наших дольщиков, то сейчас нам надо будет брать кредит, естественно, под определенную процентную ставку, не ниже ключевой ставки ЦБ (сейчас она составляет 11% — прим. авт.). Ситуация для застройщиков и так сейчас складывается достаточно тяжелая, а нам еще дополнительно все больше «помогают».

«УЧИТЫВАЯ, ЧТО НА КАМАЗЕ ЗАРПЛАТЫ НЕТ...»

Что касается прогнозов на конец года и начало следующего, то эксперты сошлись во мнении, что никаких резких изменений не произойдет. Не будет ни ажиотажного спроса, подобного тому, что имел место в декабре 2014 года, ни значительного его снижения. А вот в плане ценового тренда участники рынка разошлись: риелторы говорят, что он пойдет вниз, застройщики уверяют, что этого не случится.

«В четвертом квартале ожидаю тренд такой же, как и сейчас. То есть цены расти не будут, наоборот, продолжат постепенное снижение. Но значительного роста количества сделок не ожидаю. Думаю, в ноябре и декабре будет заключено примерно столько же сделок, что и в октябре», — считает Абзалов.

«Учитывая, что на КАМАЗе зарплаты нет, — высказывает свое мнение Кудряшов, — не думаю, что какое-то особое изменение произойдет на рынке. Между этими двумя трендами есть не сильная, но все же взаимосвязь. Единственное, что может несколько оживить рынок, так это традиционные предновогодние мысли у людей: «А кто знает, что там после 1 января будет?» Однако непонятно, что будет и до 1 января. В частности, как все повернется в политике. Помните, как в прошлом году? Доллар «попер» — и все разобрали. Все зависит от конъюнктуры рынка и от Владимира Владимировича Путина».

Сабирзянов тоже считает, что очень многое зависит от ценовой политики продавцов: «Дело в том, что уже сейчас есть клиенты, которые оставляют заявки: они хотели бы приобрести недвижимость, но не по тем ценам, которые сейчас видят в прайсах, а по более низким. Они просят сообщить, когда нужное для них предложение появится. То есть отложенный спрос есть, и количество таких заявок растет. Есть люди, которые знают, что именно они уже хотели бы приобрести, но сдерживает такой фактор, как цена, ищут подешевле варианты. Но повторения прошлого года не будет. По крайней мере, значительного роста рынка не произойдет».

Не ожидают роста спроса на ипотечные кредиты и представители банков, а это, в свою очередь, некий показатель и общего тренда рынка недвижимости. В частности, Фаткуллин из ВТБ24 говорит: «Ажиотажного спроса на ипотечные кредиты с целью инвестирования в недвижимость мы не ждем. Спрос будет главным образом со стороны потребителей, которые покупают жилье для себя. Объемы выдач будут меньше, чем в четвертом квартале прошлого года. Велика вероятность, что ставка по ипотеке снижаться до конца года не будет». «Учитывая довольно сложную ситуацию в целом в экономике, на мой взгляд, объемы ипотечного кредитования в лучшем случае останутся на уровне прошлого года или снизятся, число неплательщиков скорее возрастет, а ставка сохранится», — соглашается с коллегой и. о. председателя правления «Камского горизонта» Половинко. «Сложно однозначно спрогнозировать перспективы на конец 2015 года, — признается Безденежных из Автоградбанка. — Тем не менее надеемся на дальнейшую стабилизацию ипотечного рынка. Размер процентных ставок удержится на текущем уровне с возможным незначительным снижением».

«В четвертом квартале цена будет расти, — прогнозирует представитель ООО «Санрайз Капитал». — Но и продажи тоже пойдут вверх. Всплеска особого не ждем, так как курс доллара сильно не вырастет, максимум будет курсировать на уровне 70 - 75 рублей. В плане строительства у нас есть перспективы. В декабре мы сдаем первый этап комплекса, затем приступаем к следующему. Планируем сдать его в эксплуатацию в декабре 2016 года». «От последних месяцев года мы ждем определенной активности от наших покупателей, — высказывает надежду Мочалин. — Такая ситуация традиционно складывается к концу года, потому что покупатели не уверены, что будет после 31 декабря: а будет ли вообще день после 31 декабря? А так у нас есть новые проекты, новые объекты, которые мы выводим на продажу».

«Исторически сложилось, что четвертый квартал у нас самый активный по количеству сделок. И я думаю, что этот год не будет исключением, — прогнозирует Аляшев. — В сентябре из-за ситуации со страховой компанией количество сделок упало. Но спрос никуда не делся. И это скажется на итогах оставшихся в году месяцев. Тем более что предложения у нас есть интересные, ценовая политика нормальная, банки хорошие продукты предлагают. «Вторичку» же банки пока кредитуют по повышенной процентной ставке. А сейчас не то время, когда люди готовы лишние деньги платить. Это опять же положительно скажется именно на рынке первичной застройки. На следующий год мы закладываем серьезные объемы. Мы планируем комплексную застройку в трех участках города: в 21-м микрорайоне начали работы три месяца назад, там будет три 17-этажных дома с подземной парковкой. Параллельно ведем работы в 65-м микрорайоне, там два дома, которые компания «Фон» не может завершить. В 14-м комплексе готовим площадку под застройку двух домов. Фактически по 7 домам работаем в настоящее время на разных стадиях».

В общем, прогнозы все участники рынка строят осторожные, но никто не ожидает резких изменений ни в плане цены, ни в плане спроса. Насколько эти прогнозы окажутся близкими к истине, покажет четвертый квартал.

Источник: Бизнес-Онлайн