Эксперты: перспективы субсидирования ипотеки с плавающей ставкой туманны

Минстрой, Минфин, ряд крупных банков, а также АИЖК разрабатывают предложения по государственному субсидированию ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке Центробанка или инфляции.

Застройщики, риэлторы и экономисты говорят, что возможные нововведения окажут негативное влияние как на рынок ипотеки, так и жилья.

Плавать запрещено

Первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов поручил Минфину и Минстрою совместно с ЦБ РФ, АИЖК и рядом ведущих российских банков, подготовить предложения по государственному субсидированию ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ или инфляции.

В Минстрое подтвердили информацию, что данное поручение получено и по нему в ведомстве ведется работа. Банки и АИЖК пока воздерживаются от комментариев.

"На данный момент это только поручение и сейчас рано рассуждать о том, как в деталях будет выглядеть данная программа, какие будут ставки и сколько банков примет в ней участие", — считает исполнительный вице-президент Ассоциации российских банков (АРБ) Эльман Мехтиев.

Плавающая процентная ставка по ипотеке привязана к какому-либо показателю и обычно состоит из двух частей: фиксированной процентной ставки и плавающего индекса, который при сложении этих двух величин делает итоговую процентную ставку переменной, рассказывает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Некоторые банки имеют практику использования плавающих ставок. К примеру, такие продукты ранее были у "ДельтаКредит". "Однако они не пользовались большим спросом и были закрыты. Что касается установления субсидированной плавающей ставки: в этом случае будет сложнее объяснить клиентам суть продукта и точно спрогнозировать размер ставки", — говорит руководитель отдела по развитию продуктовой линейки банка Ирина Павлова.

Мехтиев объясняет, что используя такую ставку, банк предлагает клиенту разделить риски роста стоимости длинных денег, если ситуация изменится и стоимость привлекаемых ресурсов начнет расти, и разделить прибыль от уменьшения стоимости денег, если стоимость ресурсов начнёт падать. "В условиях отсутствия длинных денег — плавающая ставка, это очень хороший вариант для роста предложения "длинных" кредитных продуктов", — говорит эксперт.

По его словам, на сегодняшний момент в законодательстве есть ряд "подводных камней", препятствующих реализации инициативы, а судебная практика и практика Роспотребнадзора фактически запрещают плавающую ставку. Поэтому при запуске программы субсидирования ипотечного кредитования с плавающей ставкой надо одновременно устранить данные противоречия в законодательстве и в практике.

Дело в том, что когда банк меняет ставку, заемщик в случае несогласия идет в суд или в Роспотребнадзор и выигрывает процесс, и ставка не меняется. То есть ее нельзя де-факто сделать плавающей, делает акцент Мехтиев.

Опасная привязка

Риски изменения процентной ставки попросту будут переложены с государства и банков на покупателей-заемщиков, комментирует руководитель аналитического центра компании "ОПИН" Денис Бобков. Кредитным организациям же такой механизм позволит минимизировать свои риски и обеспечить возможность получать гарантированный доход равный разнице между ключевой ставкой и "плавающей ставкой" по кредиту. "А вот для застройщиков ввод "плавающей ставки" в сегодняшних условиях будет означать резкое сокращение спроса и соответственно финансирования строительства", — предполагает Бобков.

Хотя не все настроены пессимистично. В группе компаний "Кортрос" считают, что для заемщиков инициатива может обернуться расширением доступности ипотеки, для застройщиков — стимулированием спроса, а банки смогут расширить рынок ипотеки и проектного кредитования. В случае, если это расширит доступность ипотечных продуктов, внедрение нового инструмента окажет стимулирующее воздействие на отрасль, считает финансовый директор ГК Владислав Яблонских.

Ожидания рынка

По словам эксперта из "Кортрос", появление новых механизмов финансирования девелоперских проектов является, безусловно, положительной новостью, однако он должен помогать в непростой ситуации, сложившейся в РФ, развивать участникам рынка имеющиеся и новые проекты.

"Важно, чтобы механизм использования плавающей ставки расширил доступность ипотечных продуктов. В таком случае он может выступить серьезным стимулирующим инструментом для экономики России, особенно, принимая во внимание мультиплицирующий эффект девелопмента для экономической системы страны", — обращает внимание Яблонских.

Директор ипотечного отделения ГК "МИЦ" Константин Шибецкий все-таки поддерживает позицию, что законопроект может сыграть против рынка, и все действия властей по поддержке ипотечного кредитования и попытки помочь гражданам улучшить свои жилищные условия будут сведены на нет. "Не вижу перспективы внедрения такой программы на рынке недвижимости. В случае ее запуска ожидать всплеска спроса не стоит", — говорит Литинецкая.

Тихонов считает, что, скорее всего, это будет пролонгированная действующая программа субсидирования ипотеки. "Предложение вице-премьера Шувалова — это предложение разработать еще один ипотечный кредитный продукт, не более", — делится мнением эксперт. Он добавляет, что появление новых вариантов выдачи госипотеки не изменит ситуацию.

Разговор о пределах

Замминистра финансов РФ Алексей Моисеев ранее высказался, что вопрос о плавающей ставке ипотеки с субсидированием требует проработки. "Наверное, имеет смысл работать над более сложным продуктом, который бы стоил чуть дороже, но при этом ставка могла бы быть условно не ниже 10% и не выше 16%", — отметил замминистра.

Игроки рынка также не знают, какие будут установлены пределы для плавающей ставки, но это не мешает им делать прогнозы и судить о самых оптимальных вариантах. Для того чтобы предоставить покупателям определенные гарантии на приобретение доступных квартир, необходимо установить максимальный предел "плавающей" ипотечной ставки до 11%, считает начальник управления ипотеки и субсидий группы компаний "Мортон" Юрий Никитчук. По его словам, в текущих экономических условиях комфортной ставкой, которая оживит рынок, может стать "остановка" на 5-6%.

Бобков полагает, что минимальный и максимальный пределы "плавающей ставки" должны быть в границах от 0 до 13%, то есть в тех значениях, в которых население — покупатели квартир, готовы брать ипотеку. В настоящее время же, напоминает он, на рынке новостроек предлагается ипотека под 7-15%.

Зарубежные грабли

Тимошенко также добавляет, что ипотека с плавающей ставкой для российского рынка ипотеки уже не новость. Эксперт напоминает, что такие программы активно предлагались многими банками до кризиса 2008 года, и те "счастливчики", которые успели ими воспользоваться, прочувствовали на себе все ее "прелести" — в кризисные годы их ставка и платеж выросли в разы.

Директор аналитического департамента ИК "Окей Брокер" Владимир Рожанковский выступает категорически против инициативы, приводя в пример западный опыт. "На мой взгляд, такая инициатива очень опасна для всего ипотечного рынка РФ, особенно при текущем уровне финансовой грамотности россиян. Вспомним, например, что именно кредиты ARM (Adjustable-rate mortgage — ипотека с плавающей ставкой), которые стали популярными в начале 2000-х годов, привели к серьезному дисбалансу в системе жилищного кредитования США в 2007 году", — рассказывает он.

Эксперт высказывает мнение, что в плане финансового планирования россияне пока значительно уступают американцам. Кажущаяся более выгодной процентная ставка при наступлении неблагоприятных экономических условий — и на фоне неумения простых граждан реально оценивать риски — неизбежно приведет к проблемам с обслуживанием долга и новому витку ипотечного кризиса в России.

Ипотечные жилищные кредиты на условиях переменной процентной ставки достаточно распространены на Западе в связи с тем, что там "плавающая ставка" не подвержена сильным колебаниям. Однако, в условиях российской экономики, когда ключевая ставка может повышаться и понижаться на большие значения, достаточно вспомнить прошедший год, вероятнее всего, что такой механизм будет мертворожденным, соглашается с Рожанковским Бобков.

"Наиболее понятный продукт для наших граждан, не обладающих специфическими знаниями, это фиксированная ставка с равномерными платежами, которые не меняются. Практика показывает, что ипотечный продукт с плавающей ставкой не пользуется популярностью именно по причине высоких рисков. В связи с этим он не будет востребован, а его перспективы весьма туманны", — резюмирует Шибецкий из ГК "МИЦ".