Рынок недвижимости Казани: Анатолий Ливада и Рашид Аитов никого не напугали?

ПРОДАЖИ НОВОСТРОЕК В ПЛЮСЕ: ПОКУПАТЕЛИ КЛЮЮТ НА ЛЬГОТНУЮ ИПОТЕКУ, А ИНВЕСТОРЫ РАЗОЧАРОВАЛИСЬ В БАНКОВСКИХ ВКЛАДАХ

Успешнее, чем прошлогодняя, оказалась для казанских застройщиков нынешняя осень. Парадоксально, но на фоне двукратного падения продаж на вторичном рынке и митингов обманутых дольщиков количество покупателей строящегося жилья растет. А оставшиеся на рынке крупные игроки тем не менее полны оптимизма и наращивают инвестиции в новые площадки. Эксперты выделяют четыре причины такого явления.

КРИЗИСУ ВОПРЕКИ: ПРОДАЖИ НОВОСТРОЕК БЬЮТ ПОКАЗАТЕЛИ СПОКОЙНЫХ 2012 - 2013 ГОДОВ

В целом по Татарстану рынок строящегося жилья в последнее время напоминает качели — с покупателями то пусто то густо. Так, если сентябрь поставил рекорд по количеству договоров долевого участия, то октябрь оказался настолько же рекордно провальным, став самым худшим по этому показателю за последние три года. По всей республике было зарегистрировано лишь 876 сделок, что почти на треть меньше, чем в октябре прошлого года, и сопоставимо с лениво-отпускным июлем года текущего.

Однако в Казани ситуация неожиданно оказалась двойственной — был заключен 581 договор «долевки», что хотя и на треть меньше, чем в сентябре, но на 7,5% больше, чем в докризисном октябре 2014 года. Утопили же показатели октября данные по республике — в Набережных Челнах, Альметьевске, Нижнекамске и по всей остальной республике новостройки продаются крайне слабо: было лишь 295 сделок в этом октябре против 657 в прошлом.

В целом осень 2015 года для рынка первичной недвижимости Казани оказалась вовсе не так плоха, как можно было предполагать, исходя из общеэкономической ситуации. Сентябрь перетянул на себя большинство желающих приобрести новостройки, в итоге два первых месяца осени вкупе стали самыми лучшими аж за три последних года. За сентябрь-октябрь 2015-го было заключено 1 358 сделок, что на 8,5% больше, чем в прошлом году. На 2,5% нынешние сентябрь-октябрь обошли тот же период совершенно спокойного 2013 года, а показатели тех же месяцев 2012 года и вовсе превзойдены на 56%.

Всего же с начала года по всей республике, включая Казань, было заключено 10,6 тыс. договоров долевого участия, что лишь на 777 сделок меньше, чем за 10 месяцев прошлого года. А данные 2013 и 2012 годов и вовсе остались далеко позади (9,1 и 7,4 тыс. сделок соответственно). Вот вам и кризис!

Относительная стабильность и даже рост продаж «первички» зеркально контрастируют с данными по вторичному рынку. Всего за октябрь в Казани по договорам купли-продажи сменили владельцев 1 673 объекта жилой недвижимости, что почти вдвое меньше, чем годом ранее (3 062). Если же вычесть столицу из общереспубликанской статистики, то получится, что за пределами Казани спрос на «вторичку» даже немного подрос — продано 4 811 квартир и домов против 4 202 годом ранее.

К слову, в Московском регионе («большая» Москва и ближнее Подмосковье) ситуация похожая. Спрос на новостройки, по данным Росреестра, за 10 месяцев этого года снизился только на 18,3% по сравнению с тем же периодом прошлого года, в то время как сокращение договоров купли-продажи на вторичном рынке составило 33,8%. Как поясняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, нынешний кризис на первичном рынке не идет ни в какое сравнение с тем, что наблюдалось в 2008 - 2009 годах, когда продажи полностью встали на несколько месяцев. В Москве, по ее словам, в последнее время также наблюдается подъем продаж «первички» по сравнению с 2012 - 2013 годами.

«ИДЕТ МАССОВОЕ ПЕРЕСЕЛЕНИЕ ИЗ СТАРОГО ЖИЛОГО ФОНДА В НОВЫЙ»

Ситуативно подогреть количество регистраций договоров могли очередные новации в регулировании. 1 октября ЦБ опубликовал сильно прореженный список страховых компаний, допущенных к страхованию ответственности застройщика, в который вошли всего 20 крупных страховых компаний (среди них лишь одна татарстанская — НАСКО). Так как большинство застройщиков работали с мелкими компаниями, штампующими полисы направо и налево, ужесточение требований грозило проблемами, тем более что крупные страховщики отнюдь не горят желанием брать на себя риски строительного бизнеса по приемлемым ценам. Пока в Татарстане регистрация договоров долевого участия с неподходящими страховщиками не приостановлена, но риск есть, так что у покупателей были основания поторопиться.

Еще один значимый фактор — господдержка ипотеки именно при покупке жилья на первичном рынке. Сейчас льготная ипотека распространяется как раз на первичный рынок и обходится покупателю в 11 - 12% годовых. Это крайне привлекательные условия по сравнению с 2012 - 2013 годами. Тогда, напомним, ставки по ипотеке составляли 14 - 15% годовых, а для домов на начальных стадиях строительства были еще выше. Оно и понятно: до сдачи дома в эксплуатацию полноценного залога нет, а риски выше — банки это всегда учитывали. Теперь благодаря госпрограмме кредита на новостройки ситуация перевернулась с точностью до наоборот — средняя стоимость кредитов на «вторичку» все еще держится на уровне 13,5 - 14% годовых. Почувствуйте разницу!

Как отметил в комментарии «БИЗНЕС Online» директор АН «Премьер» Руслан Садреев, если несколько лет назад процент выданной ипотеки на строящееся жилье составлял порядка 25 - 30% от общей массы ипотечных кредитов, на сегодняшний день он вырос до 60%. То есть 30% покупателей ушли из сегмента вторичного жилья в сегмент строящегося. «Большинство наших клиентов сегодня продают вторичное жилье и покупают новое или строящееся, конечно, при условии, если у них есть возможность жить где-то в другом месте и им необременительно ждать, пока дом достроится. Можно сказать, что идет массовое переселение из старого жилого фонда в новый», — констатирует риелтор.

По сравнению с прошлым годом и в Татарстане, и в Казани рынок ипотеки тем не менее падает. В октябре ипотечных сделок по республике было заключено почти на 30% меньше, чем в октябре прошлого года. Количество сделок по Казани оказалось в 1,5 раза меньше. Но, во-первых, как говорят участники рынка, прежде всего это происходит за счет вторичного рынка. Во-вторых, провал появляется, если сравнивать показатели с довольно тучным прошлым годом, когда росло все и вся. Иная картина проявляется, если посмотреть на октябрьские показатели 2012 и 2013 годов. По сравнению с этим совсем недалеким и при этом вовсе не кризисным временем жители Казани взяли ипотечных кредитов в 2 и 4 раза больше, чем в октябре 2012 и 2013 годов соответственно.

По всей республике с начала года было заключено 26 тыс. ипотечных сделок, что на 10 тыс. сделок меньше, чем за аналогичный период прошлого года, но при этом почти на столько же больше, чем за 10 месяцев 2013 года.

«МНОГИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ДЕЛАЛИ ХОРОШИЕ СКИДКИ»

Третья причина интереса к новостройкам в том, что, пережив провальные весну и лето, сами застройщики начали шевелиться, пытаясь стимулировать спрос. «В октябре и ноябре многие застройщики делали хорошие скидки, поэтому шли достаточно неплохие продажи. Рост был примерно на 20 - 30 процентов, — отмечает директор АН «Новостройки Казани» Олег Захаров. — Октябрь был достаточно хорошим, ноябрь, может быть, чуть меньше. В декабре, я считаю, спрос тоже увеличится».

На общем фоне выделился «Унистрой», который совместно с Татфондбанком кредитует дольщиков по ставке 7% годовых на срок до 7 лет.

Наконец, в-четвертых, на рынок потихоньку начали возвращаться инвесторы, причем этот фактор как раз и отличает Казань от всей остальной республики. Представитель одного из крупных казанских застройщиков объяснил популярность новостроек разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» снижением привлекательности рублевых вкладов. Имея на руках 2,5 млн. рублей, можно открыть вклад под 9% годовых, констатирует он. Между тем 2,5 млн. рублей — это стоимость однокомнатной квартиры. Как сказал наш источник на строительном рынке Казани, у многих сейчас заканчиваются сроки по вкладам, которые они делали в прошлом году под высокие проценты. Сейчас рублевые вклады не столь выгодны, банки ожидают определенного оттока средств со счетов. Часть из них граждане понесут в недвижимость.

Есть ли смысл в такой инвестиции? По данным портала reportal.ru, средняя цена квадратного метра строящегося жилья в Казани составила 55 080 рублей. В то же время в сданных домах «квадрат» в среднем стоит 66 830 рублей. Опять же в среднем временной лаг между первой и второй ценой составляет около года. Несложные подсчеты дают доходность в 21% годовых. Даже с учетом подоходного налога получается вдвое выше, чем у рублевых вкладов в банках.

С валютой та же история. После августовского всплеска, когда доллар почти добрался до 71 рубля, американская валюта вновь опустилась до уровней 65 - 66 рублей. Это ниже, чем в январе текущего года, не говоря уже о ноябре-декабре предыдущего. Так что держатели долларов и евро, что под матрацем, что на банковском счете (ставки по валютным депозитам раза в три ниже рублевых), в большом «пролете» по сравнению с вкладчиками в квадратные метры.

КОМУ ДОСТАЛОСЬ НАСЛЕДСТВО АИТОВА И ЛИВАДЫ

С другой стороны, инвесторам стоит очень тщательно оценивать риски. В отличие от 1,4 млн. рублей, застрахованных государством на вкладах в одном банке, гарантии достройки дома отнюдь не железобетонные, что лишний раз доказывают скандалы вокруг «Свея» и «Фона».

Как видим, митинги дольщиков и весь этот негатив пока не отпугнули покупателей от долевого жилья в целом. Однако участники рынка в разговорах отмечают, что фактор репутации застройщика стал значить гораздо больше. Сливки снимают наиболее крупные компании, а застройщики средней руки, напротив, чувствуют спад по продажам.

Консолидация рынка проявляется и в статистике: количество игроков, намеренных начать реализацию новых проектов, сокращается. При этом оставшиеся активными компании заявили о планах, которые превышают показатели 2013 и 2014 годов. Об этом можно судить по выданным исполкомом Казани разрешениям на строительство жилых домов.

Как сообщили газете «БИЗНЕС Online» в управлении градостроительных разрешений, с января по октябрь в городе строительные компании заявили о планах по строительству 120 домов общей площадью 1 425 тыс. кв. метров. В прошлом году за этот же период было выдано разрешений на строительство лишь 113 домов площадью 1 200 тыс. кв. метров. В 2013 году планы были и вовсе скромными — строительные компании намеревались возвести 82 дома на 678 тыс. кв. метров. Выросло и количество выданных разрешений — с 88 в прошлом году до 109 в этом.

Однако взять бóльшие объемы планирует меньшим числом, подсчитала газета «БИЗНЕС Online». Если в этом году разрешения были выданы 26 игрокам, то в прошлом — 34. При этом из выданных с начала года 109 разрешений 23 приходится на Госжилфонд при президенте РТ. Фонд, возглавляемый Талгатом Абдуллиным, возведет 22 дома в «Салават Купере» (площадь застройки первой очереди, которая должна быть введена в следующем году, — 36,7 тыс. кв. м) и еще 1 соципотечный дом построит в микрорайоне М-14.

Еще 52 разрешения — это строительство небольших домов компаниями «Бриз» и «МегаЛайн» в возводимом поселке «Волжская Гавань» («Бриз», напомним, — один из спасателей «Фона», покупатель его завода ЖБИ). 9 разрешений выдано на строительство индивидуальных домов частным лицам.

Остается 25 разрешений на всех остальных застройщиков Казани. Приведем некоторые проекты. Ипотечное агентство РТ и его застройщик «Тандем-Д» получили разрешение на строительство трех домов в «Экопарке Дубрава».

Большое строительство в планах у «Унистроя», который получил разрешения на возведение двух больших домов в ЖК «Журавли» на улице Даурской, одного дома в ЖК «Арт Сити» на улице Ершова и двух крупных объектов в ЖК «Весна».

Компания «КамаСтройИнвест», возглавляемая Делюсом Сиразетдиновым, построит ЖК «Роттердам» на улице Некрасова и дом на пересечении улиц Муштари и Щапова. ТАИФ и его ООО «Политранс» запланировали возвести элитный 6-этажный жилой дом на 28 квартир с подземной автостоянкой на 56 машино-мест по улице Волкова.

Два разрешения на строительство выдано ООО «Жилищная инвестиционная компания города Казани», возглавляемому Эмилем Хуснутдиновым — экс-первым замруководителя исполкома Казани. Речь идет о проекте «Семь островов».

«Ак Барс Строй» продолжает реализацию крупного проекта в сфере панельного домостроения «Светлая Долина» — получено разрешение на строительство еще двух домов. «Сити Строй» заявился на реализацию проекта ЖК «Грант Сити» на улице Гвардейской.

Наконец, ЖБИ-3 возведет ЖК «Комсомолец» на месте бывшего одноименного кинотеатра на улице Карбышева, ЖК «Рябиновый» в селе Константиновка и дом на улице Гвардейской.

Интересно, что среди строительных компаний появился и новый игрок «Ак Барс Торг-Строй», созданный в августе прошлого года. Компания входит в «Ак Барс Холдинг», которому уже подконтрольна другая строительная организация «КамГЭСэнергострой». В Казани «Ак Барс Торг-Строй» планирует строительство 19-этажного жилого дома на улице Четаева.

Понятно, что практически все эти объекты задумывались до кризиса (от идеи проекта до обращения за разрешением на строительство проходит в среднем 1,5 года). Но сам факт говорит о том, что казанские застройщики не теряют оптимизма и не боятся разделить судьбу Рашида Аитова и Анатолия Ливады.

«СОВЕРШЕННО НЕПРЕДСКАЗУЕМО, В КАКОМ МЕСЯЦЕ БУДЕТ РЕКОРД, В КАКОМ — ПРОВАЛ»

Эксперты газеты «БИЗНЕС Online» рассказали, с чем связана активность инвесторов на рынке новостроек.

Владимир Сорокин — генеральный директор компании «ЮИТ Казань»:

— Если сравнивать показатели 2015 и 2014 годов, то стоит вспомнить о том, что весна и конец прошлого года были периодами активных попыток сохранить накопленные сбережения, в том числе и за счет приобретения недвижимости. Активность инвесторов в текущем году ожидаемо снизилась, так как уменьшился объем накоплений. Хорошим стимулирующим фактором в 2015 году было снижение ипотечной ставки, что вызвало оживление на рынке недвижимости начиная с апреля. Те, кто хотел улучшить свои жилищные условия, обратили внимание на новостройки благодаря более доступному кредиту. Однако они оказались заложниками ситуации стагнирующего вторичного рынка, так как реализация собственного имеющегося жилья с целью приобретения нового для них оказалась проблематичной.

Тем не менее спрос на жилье сохраняется, жители крупных городов уже взяли курс на улучшение жилищных условий, поэтому квартиры в новостройках, на мой взгляд, по-прежнему будут актуальны. Основная тенденция среди застройщиков — более доступные для потребителей предложения за счет уменьшения площадей квартир и строительства объектов на более дешевых земельных участках за пределами Казани, в пригороде.

Деятельность нашей компании в 2015 году велась в плановом режиме, мы видим для себя новые перспективы развития на ближайшие годы. В 2016-м мы планируем приступить к строительству нового жилого комплекса в Советском районе, который будет реализован в рамках ППТ «Молодежный». Объекты нашего жилого комплекса «Современник» и «Гармония» строятся и будут введены в эксплуатацию в запланированные сроки, в том числе часть домов по плану должна быть сдана в следующем году.

Руслан Садреев — директор АН «Премьер»:

— Что касается хорошей продажи новостроек, то здесь несколько факторов. Самый основной — это рост популярности новых домов. Во-вторых, процентная ставка по ипотеке в связи с господдержкой в этом году ниже, чем процентная ставка по ипотеке на вторичном рынке. Это тоже играет большую роль. В-третьих, объем строящегося жилья тоже увеличился.

Цены на новостройки на протяжении последних лет постоянно растут. Если пару лет назад квадратный метр жилья в строящемся доме можно было купить за 40 - 45 тысяч рублей, то на сегодняшний день — не дешевле 55 - 60 тысяч за квадратный метр.

Не могу сказать, что покупательная способность на сегодняшний день на высоком уровне, скорее уровень средний. В основном пользуется спросом первичное или новое жилье — в домах, которые построены не так давно. Результатом того, что покупатель ушел на первичный рынок, естественно, стало снижение в 2015 году цен на «вторичку» в среднем на 15 процентов. Однокомнатную хрущевку в начале года продавали за 2,2 миллиона, на сегодняшний день ее можно купить за 1,9 миллиона.

По новостройкам увеличивают срок строительства сегодня единицы. У основных, лидирующих застройщиков — «Унистроя», «СитиСтроя», «Бриза», «Сувара» — сроки реализации одного проекта, как правило, примерно 1,5 года, если это, конечно, один-два дома. Если это жилой комплекс, срок сдачи увеличивается. Например, «Бриз» сдает жилой комплекс у парка «Кырлай» только к 2018 году, но целым комплексом. Взять «Унистрой», например, или ряд других застройщиков, в среднем полтора года — полноценный срок реализации небольшого проекта. Но все зависит от застройщика — мне известно, что одна строительная компания в Казани через несколько месяцев после начала продаж уже предупредила всех своих дольщиков об увеличении срока передачи им квартир. Такое решение они приняли в качестве перестраховки, чтобы потом в случае чего не расстраивать дольщиков. Хотя строительство их дома на сегодняшний день идет полным ходом.

По ноябрю, судя по количеству заявителей в отделениях Росреестра, продажи идут хорошо. Есть положительное движение — и заявителей много, и документов на регистрацию много сдают. Ну и по агентствам недвижимости — вот мы с коллегами разговариваем — в общем-то, в ноябре есть небольшое оживление, но не такое, как в прошлые годы.

Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом»:

— Не совсем согласна с выводами по Росреестру, так как в 2012 - 2013 годах многие застройщики «грешили» тем, что реализовывали своих квартиры в обход 214-ФЗ по вексельным схемам, договорам инвестирования и предварительным договорам. Соответственно, эти квартиры выпали из статистической обоймы.

Также стоит отметить и возросшее количество предложений квартир в новых домах в разной степени готовности и ценовом диапазоне. Идет внутренняя конкуренция между первичным и вторичным рынком, который находится в глубокой стагнации. Застройщики, поддерживаемые сниженной процентной ставкой (уже можно встретить предложения от 7 процентов годовых), более оперативно реагируют на изменения, лояльны к покупателям и предоставляют скидки. Таким образом, в настоящее время приобрести новостройку получается быстрее и выгоднее, чем квартиру с 50-летней историей. И уверена, что этот разрыв только будет увеличиваться параллельно с моральным и физическим износом квадратного метра вторичного фонда.

За два года стоимость квадратного метра увеличилась на 50 процентов. Опять же надо разделять официальную и фактическую инфляцию. Доля инвесторов, приобретающих сейчас новостройку на начальном этапе строительства для последующей реализации, незначительна, те, кто перевел свои сбережения в валюту, так и остались привержецами доллара или евро, а не родных квадратных метров. Потому массового прихода такого рода покупателей нет. В последний квартал года рынок традиционно активен. Хочу отметить, что значительно снизился объем продаж среднебюджетных квартир при стабильности и даже росте низкобюджетного сегмента. В настоящее время недвижимость не может быть инструментом приумножения денежных средств, в принципе под вопросом даже их сохранение. Из простых вариантов в краткосрочной перспективе наиболее оптимален срочный вклад в иностранной валюте. Рублевые вклады с 11-процентной ставкой не покроют потери от инфляции.

Источник: Бизнес-Онлайн