Ипотека по низкой ставке может стать источником проблем

Продолжающееся снижение числа покупателей все больше беспокоит девелоперов, которые видят выход из ситуации в увеличении доступности ипотеки – хотя бы до семи, а еще лучше до пяти процентов годовой ставки. Банковский сектор изо всех сил сопротивляется этой инициативе девелоперов, поскольку предвидит неизбежные проблемы в будущем. Возникновение неприятностей банкиры прогнозируют сразу же, как только государство прекратит субсидировать покупку жилья в новостройках – а это неизбежно случится сразу после того, как снизится ключевая ставка Центробанка. Еще более усугубит ситуацию ожидаемое падение цен на квадратные метры.

Почему девелоперы хотят удешевления процентной ставки?

С первых месяцев кризиса, как только снижение спроса на новые и строящиеся квартиры стало очевидной тенденцией, правительство запустило эффективную в тех условиях госпрограмму, в рамках которой за счет субсидий ипотечные ставки были снижены до 12%. Это позволило перебороть падение цен и восстановить спрос. Но сегодня застройщики горят желанием продвигаться по этому пути дальше, т.е. еще больше опустить размер ипотечной ставки, чтобы привлечь покупателей с более низкими финансовыми возможностями.

Логика рассуждений девелоперов проста: при ставке, составляющей 7%, потенциальные покупатели, которые сегодня не решаются на покупку своего жилья и вынуждены арендовать квартиры, всерьез задумаются об ипотеке. Расширение продаж привлечет в строительную отрасль новые средства, которых ей сегодня так недостает.

Но и это еще не предел, по мнению некоторых застройщиков. Они считают, что семья, которая располагает совокупным бюджетом около 30 тысяч рублей, может выплачивать по ипотеке примерно 6 тысяч рублей. Поэтому годовая ставка ипотеки не должна быть еще ниже 5-6%. Центробанк мог бы обеспечить такую ставку путем рефинансирования ипотечных банковских портфелей не более чем под 3% годовых. В то же время девелоперы располагают и собственными способами увеличения продаж.

Взять деньги не в банке, а у покупателя

Сегодня, по большому счету, застройщиков терзают две основные проблемы. Одна из них – это уменьшение числа желающих купить жилье, связанное с общим падением доходов. Вторая же проблема – дороговизна банковских кредитов, являющаяся по своей значимости даже более существенной, чем первая. Общепринятой нормой стало кредитование строительства не меньше чем под 18-20% годовых, которое, к слову сказать, девелоперу еще нужно где-то найти – банки сегодня не проявляют энтузиазма в финансировании строительных проектов.

В этой связи как никогда актуальным стало строительство за счет дольщиков. Выбор у девелоперов небогат: либо одалживать средства на строительство у банка под безумные проценты и до последнего удерживать цены на свои квадратные метры, чтобы окупить расходы, либо обратиться к «народному финансированию». Второй вариант привлекателен тем, что исключает затраты, связанные с выплатой процентной ставки. Ускоренная распродажа квартир позволяет уменьшить и прочие накладные расходы – на аренду земельного участка, содержание строительной компании и т.д.


Привлечение средств дольщиков сегодня является более эффективным способом строительства, чем банковское кредитование. Ведь девелопер может предложить покупателям достаточно существенную скидку – в размере тех же 20% банковской ставки. Наиболее выгодной эта схема становится при возведении крупных жилых комплексов, где жизненно важным является высокий темп реализации квартир. Причем, распродав некоторое количество квадратных метров с существенным дисконтом и набрав нужную для ведения строительства сумму, остальные квартиры он может придержать, чтобы позже реализовать по более высокой цене.

Банки не хотят снижать ипотечную ставку

Невзирая на перспективу увеличения доходов благодаря росту портфеля ипотечных кредитов, банки не спешат поддерживать идею снижения ставки по субсидированным займам. Получается, что клиент может сделать депозитный вклад под 10% и тут же оформить ипотеку под 7%. Это ли является целью государственной субсидии?

Помимо того, по окончании программы проблемы строительного рынка, связанные со снижением спроса, никуда не исчезнут. Как только субсидирование закончится, спрос моментально сократится, причем падение будет намного более резким и затяжным, чем при существующей льготной ставке ипотеки, приближенной к рыночному показателю. Это лишь подтверждает высказанное нами ранее мнение, что лучшим стимулом рынка является вовсе не снижение ипотечного процента, а уменьшение цен на квадратные метры.

К тому же может случиться и так, что субсидирование ипотеки под 7% себя не оправдает. Вначале, разумеется, количество покупателей резко увеличится, но сохранить уровень этого всплеска сколько-нибудь долго вряд ли получится. Не пройдет и полугода, как спрос вернется к стартовым значениям.

Снижение активности покупателей напрямую связано с падением их платежеспособности. Даже у тех, чьи доходы не снизились после начала кризиса, общий уровень жизни заметно упал. Сегодня россияне выбирают Крым, а не зарубежные курорты, ставшие многим из них не по карману. Это же происходит и в жилищном секторе: квартиры больше не являются предметом инвестирования. Основная масса покупателей – это люди, которым необходимо жилье. Они изначально были нацелены на покупку, но кризис ухудшил возможности кредитования. Благодаря субсидии появился шанс взять ипотеку по хорошей ставке, которым они тут же воспользовались.

Безусловно, возражая против дальнейшего снижения процента по субсидируемой ипотеке, банки заботятся в первую очередь о себе, а не о состоянии строительной отрасли. Если девелоперы все же добьются снижения льготной ставки, то в будущем многие банковские организации может ожидать достаточно неприятная ситуация, связанная с чересчур большим разрывом между процентными ставками по кредитам и привлеченным средствам. Это неизбежно произойдет после снижения ставки ЦБ и прекращения субсидий по ипотечным кредитам.

Наиболее надежными и эффективными являются работоспособные рыночные механизмы, а не кратковременные схемы господдержки.

Большинство банков работает без доступа к дешевому фондированию по ставке Центробанка. Процентная ставка, по которой они получают средства, не позволяет предоставлять дешевую ипотеку без господдержки. Если банк, скажем, финансируется под 15%, то предоставление ипотеки под 12% ляжет на него непосильным грузом. Поэтому прекращение субсидий для многих банков, участвующих в программе льготной ипотеки, даже при сохранении сегодняшней ставки будет катастрофой.

Для коммерческих банков нет прямой зависимости между ставкой Центробанка и стоимостью их фондирования. При снижении ключевой ставки ЦБ до 8,5%, означающей прекращение ипотечного субсидирования, у них сразу же возникнут проблемы с фондированием портфеля субсидированных ипотечных кредитов. Без доступа к фондированию ЦБ ключевая ставка 8,5% никоим образом не обеспечит им приемлемую ставку фондирования.

Ипотека перестает быть выгодной банкам

При нынешнем состоянии экономики любые ипотечные кредиты из стабильного источника прибыли все больше превращаются в причину головной боли для банков. Сегодня, по сведениям «Российской газеты», расходы на их выдачу едва покрываются выплачиваемыми процентами. Средний размер маржи по ипотечному портфелю составляет около 3%, но для многих банков ситуация еще хуже – она едва достигает 1,5%. По всей видимости, банки, поддерживающие государственную ипотечную субсидию, вообще работают практически «в ноль».

Нельзя забывать и о росте рисков для банков. На текущий момент размер первоначального взноса для льготной ипотеки равен 20%. Если цены на рынке недвижимости упадут на эти же 20% (а вполне возможно и более глубокое падение), то стоимость ипотечной квартиры даже не будет покрывать сумму кредитования. Сегодня более 90% займов на покупку новых квартир составляет льготная ипотека, и любое серьезное снижение цен может вызвать обрушение всей системы кредитования первичного рынка недвижимости.

О том, насколько вероятным является столь серьезное снижение цен, может говорить хотя бы тот факт, что только за ноябрь падение стоимости «первички» составило около 2,5%. Увеличение первоначальных взносов сегодня не может служить выходом из ситуации, так как даже 20% стоимости квартиры для многих покупателей являются неподъемной суммой.

АИЖК хочет переложить кредитование покупателей на девелоперов

Растущие риски кредитования в сочетании с минимально возможной маржой заставляют банки сокращать ипотечные портфели. Дело уже дошло до появления любопытной инициативы от Агентства ипотечного жилищного кредитования, которое предложило девелоперам взять на себя кредитование покупателей.

По предложению АИЖК имеется достаточно много вопросов. Не полностью проработанной осталась схема закладных, выпущенных девелоперскими компаниями. Кроме того, нельзя забывать и о проблеме качества кредитов, поскольку риски целиком лягут на плечи застройщиков в случае реализации этой схемы. Система выдачи кредитов банками отработана достаточно тщательно, в нее входит как оценка платежеспособности заемщика, так и анализ готовности строительного объекта. При малейшем сомнении ненадежные кандидаты отсеиваются службой безопасности. Но кто будет выполнять эту работу для девелоперов?

Скорее всего, застройщики не будут слишком придирчивы в отборе покупателей для кредитования, ведь они напрямую заинтересованы в продажах. Это обязательно скажется на качестве кредитного портфеля АИЖК. В Агентстве не могут не предвидеть возрастающего риска невозвратов. Единственным разумным объяснением столь радикального шага может быть только падение продаж по банковской ипотеке из-за увеличения количества отказов на уровне банковской проверки.

Банкам в текущей ситуации сложно позавидовать. Доходы от ипотечного кредитования снижаются, риски растут, но чем можно заменить этот продукт? Корпоративные и розничные кредиты сегодня тоже пребывают в самом плачевном состоянии. Согласно сообщению Центробанка, за 8 месяцев текущего года уровень просрочки по ипотечным платежам физлиц составил 2,9%, а по неипотечным – без малого 15%. Вот почему большинство финансовых учреждений сегодня не может позволить себе роскошь полного отказа от ипотеки.

Источник: Портал недвижимости Reportal.Ru