Рынок жилья Казани: двукратный рост ипотеки и ожидание декабрьских вкладчиков

Как выяснило «Реальное время», за последний осенний месяц 2015 года участникам рынка недвижимости столицы РТ удалось нивелировать потери из-за введения новых правил регистрации ДДУ. На руку рынку оказалась и искусственно созданная нервозность вокруг продления льготной ипотеки, и скидочные акции на кредиты. Предварительные итоги, тенденции и перспективы «недвижки» — в обзоре «Реального времени».

Стабильное количество зарегистрированных прав

Согласно данным татарстанского управления Росреестра, несмотря на сложную ситуацию на вторичном рынке из-за отсутствия льготного кредитования, в Казани отмечается некоторое оживление. Если верить данным о количестве зарегистрированных прав на жилую недвижимость в столице РТ, в октябре их было 8,9 тыс., тогда как в ноябре — около 9,5 тыс. Рост, таким образом, составил скромные 5%. А вот в целом по Татарстану ситуация менее радужная: количество зарегистрированных прав на жилую недвижимость в регионе в ноябре 2015 года незначительно снизилось — с 26,9 тыс. до 26,4 тыс. (снижение на 2%).

Согласно наблюдениям аналитической службы «Реального времени», в целом показатель, который начал снижаться в марте, вернулся в свое «стандартное» для 2015 года состояние в мае – июне. С тех пор он находится на стабильном уровне с небольшим всплеском в сентябре. Одним словом, стагнация.

Участие в долевом строительстве — на уровне 2013 года

А вот на первичном рынке ситуация более благополучная. Несмотря на то что здесь количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве ниже, чем в прошлом году, в целом ноябрь радовал застройщиков.
По сравнению с предыдущим месяцем ноябрь продемонстрировал рост: по Татарстану было зарегистрировано 489 договоров, по Казани – 778.

Общий ноябрьский рост по региону составил таким образом 44%. В столице Татарстана рост составил одну треть, а в других городах и районах республики рост – две трети. Впрочем, отметим, что ноябрь и в прошлые годы был месяцем, когда наблюдался рост сделок по долевому участию: в 2014 году он составил 40%, в 2013 году – 29%.
Октябрь же чаще всего (исключением является нынешний год) был месяцем-окончанием летней «спячки» на рынке недвижимости и предшествующим предновогоднему всплеску интереса к долевому участию. Сезонность, однако.

Но, помимо сезонности, здесь наложилась еще одна причина, о которой «Реальное время» подробно писало еще в ноябре — изменение в правилах регистрации договоров долевого участия. Введение списка «избранных» ЦБ страховщиков и новых требований заставило многих застройщиков понервничать, а некоторых и вообще пока оставило за бортом. Как признавались представители одной из крупных компаний, принявших участие в бранче «Реального времени», они не могли зарегистрировать ни одного долевого договора целых три недели.

Застройщики ждут вкладчиков у себя

Ряд застройщиков в общении с корреспондентом «Реального времени» заявили, что в ближайшее время (и это уже ощущается в текущем декабре) ожидают еще большего оживления продаж — за счет виртуального отложенного спроса, декабрьских вкладчиков. Именно в декабре истекают сроки по краткосрочным депозитам, которые банки давали по высоким ставкам во время девальвационного ажиотажа.

Как выяснила аналитическая служба «Реального времени», после «черного вторника» в декабре минувшего года вкладчики татарстанских банков резко сменили накопительную стратегию. Если прежде они ориентировались на долгосрочные депозиты, то после поднятия доходности коротких вкладов переключились на них. В результате сумма вкладов, размещенных на срок до одного года, взлетела в первые месяцы года вдвое, а вклады от года, напротив, пережили отток средств (подробно — в материале наших аналитиков).

Все понимают, что большинство банков не смогут себе позволить депозиты по ставке 20-23%, и застройщики уже готовятся принять у себя отток части вкладчиков и предложить им интересные предложения по недвижимости.

Скинуть почти один процентный пункт

По логике, далее разговор должен зайти о главном спасителе рынка новостроек — об ипотеке, а точнее, субсидируемой государством льготной ипотеке. Ее действие, к слову сказать, недавно продлили.

В последнее время на рынке уже никого не удивить ипотечными продуктами под 12%, ряд застройщиков решили замахнуться на 7%. Тут сказались либо особые отношения с банками, либо сильное собственное финансовое плечо строителей.

Ипотека растет к новому году

Отсюда становится ясно, что спрос на жилищные кредиты несколько активизировался. В ноябре по Татарстану зарегистрировано 5 656 сделок по ипотечному кредитованию. В Казани — 2 138. Рост в столице региона оказался, таким образом, более чем двукратным.

Ноябрь также не подкачал: если в октябре в Казани было зарегистрировано 845 ипотек, то в ноябре — 1 851. То есть по Казани рост составил 112%, по Татарстану – 54%. Количество ипотечных сделок в ноябре оказалось самым высоким за год (1,8 тыс. в Казани и 2,3 тыс. в других районах Татарстана).

Как прокомментировала пресс-служба ВТБ24, «выдачи ипотеки ВТБ24 в Татарстане в ноябре составили 727 млн рублей, в октябре – 624 млн рублей. Мы действительно фиксируем рост объемов выдач. Он связан как с сезонным фактором, так и с тем, что на фоне низкого спроса наше продуктовое предложение остается довольно выгодным. В конце года мы видим рост спроса (во многом тоже сезонный)».

Одним словом, ипотека с государственной поддержкой оказала огромное влияние на первичный рынок недвижимости. Появление программы значительно простимулировало рынок строящегося жилья. В связи с проведением банками и застройщиками маркетинговых акций, направленных на снижение процентной ставки ниже базисной в 12%, а также по причине завершения данной кампании (в ноябре еще не было понятно, продлят ли программу по льготной ставке), потенциальные заемщики — покупатели квартир на первичном рынке жилья при данных условиях оформляют такую «выгодную» ипотеку. Она превратилась в основной финансовый инструмент для тех, кому действительно необходимо улучшить или поменять свои жилищные условия. Второй немаловажный факт — на рынке наблюдается тенденция к снижению разности между первичным и вторичным рынками. Если еще в начале года стоимость «вторички» была на 15-20% ниже, то сейчас цены практически сравнялись, что делает приобретение нового жилья более привлекательным и практичным.

Кто-то теряет, кто-то находит

Средняя цена на рынке первичной недвижимости в Казани за ноябрь снизилась. Однако это снижение можно назвать формальным и малозаметным: средняя цена квадратного метра жилья в Казани в конце октября составляла около 63,5 тыс. рублей, в конце ноября – около 63,3 тыс. рублей. Здесь сказалось введение ряда объектов эконом-класса, запущенных в пригороде столицы РТ.

Тут нужно учитывать, что в конце ноября — декабре все ключевые застройщики подняли цены на строящиеся квартиры.

Однако в Вахитовском районе цены повысились (с 73,4 тыс. рублей до 76,4 тыс. рублей). Цены во втором по дороговизне районе Казани – Ново-Савиновском – также незначительно выросли (с 64,2 тыс. до 64,6 тыс. рублей).
Следующие за ними Кировский и Авиастроительный районы поменялись местами: в среднем Кировский теперь дороже, стоимость – 63,1 тыс. рублей за «квадрат». Авиастроительный район подешевел до 62,8 тыс. рублей. Оба района подешевели по сравнению с концом октября.

Московский район подешевел больше предыдущих районов: стоимость квадратного метра в новом жилье здесь снизилась с 63,5 тыс. до 59,6 тыс. рублей.

Аутсайдеры рейтинга, Приволжский и Советский районы, также за месяц поменялись местами. Стоимость жилья в Советском районе повысилась с 57,1 тыс. рублей до 59 тыс. рублей. В Приволжском, напротив, снизилась с 59,2 тыс. до 57,8 тыс. рублей.

«Вторичка» топчется на месте

На вторичном рынке средняя цена квадратного метра увеличилась с 65,7 тыс. рублей до 66,1 тыс. рублей. Самый дорогой, Вахитовский район подорожал с 76,6 тыс. рублей до 77,9 тыс. рублей. Второй по цене Ново-Савиновский район подешевел с 72,9 тыс. до 71 тыс. рублей. Следующий за ними Советский район не поменял свои показатели средней цены: она составила 64,9 тыс. рублей.

Приволжский район изменился в цене совсем незначительно: в начале ноября цена составляла 63 тыс. рублей за «квадрат», в конце ноября – 63,2 тыс. Московский район подорожал с 61,9 тыс. рублей до 62,7 тыс.

Аутсайдеры на рынке вторичного жилья – Авиастроительный и Кировский районы. За ноябрь они поменялись местами в рейтинге дороговизны. Авиастроительный район подешевел с 61,6 тыс. до 61 тыс. рублей за квадратный метр. Кировский район подорожал с 59,1 тыс. до 62,2 тыс. рублей за квадратный метр.

Комментарии участников рынка недвижимости

Искандер Юсупов- директор по продажам компании «Унистрой». Последний квартал уходящего 2015 года демонстрирует положительную динамику. Мы ощущаем явную тенденцию роста, который начался в октябре и продолжился от ноября к декабрю. В целом сейчас на вторичном рынке недвижимости наблюдается спад цен. Сейчас многие застройщики предлагают покупателям различные рублевые скидки, говоря о нашей компании, мы подобных скидок не предоставляем, более того, наша компания повышала цены три раза за последний квартал. Традиционно к концу году потребители стараются решить все вопросы, связанные с финансами, и улучшить свои жилищные условия. Говоря о нашей компании, то безусловно, мы видим повышенную активность в декабре, и ожидаем что столь положительная тенденция сохраниться и до конца месяца. Этой положительной динамике способствует так же наша беспрецедентная акция с честной ипотечной ставкой 7% на весь срок кредита, которая прописана в договоре, а не представляется в виде скидки на квартиру или в виде подобных маркетинговых акций.Традиционно на рост рынка недвижимости, во-первых, влияет фактор спроса, говоря о новостройках, то он сохраняется довольно на высоком уровне. Да, определенное снижение по сравнению с прошлым годом есть, но стабильный и постоянный спрос на качественные новостройки от надежных застройщиков сохраняется. Во-вторых, естественно, влияет предложение, которых сейчас на рынке недвижимости очень много, и это нужно объективно принимать. Но предложений от надежных крупных компаний, и в которых уверенны дольщики, не так много. Особенно в период таких экономических спадов, дольщики в первую очередь обращают внимание на надежность компании, поэтому для нашей компании такие периоды снижения активности — это скорее преимущество.В ноябре, запустив акцию по ипотеке с фиксированной ставкой 7%, мы не могли не ощутить повышенный спрос на наши объекты. На наш взгляд, успех этой акции объясняется прозрачным подходом к клиенту, и тем фактором, что ставка 7% — это не замаскированная скидка, а честная ставка, которую дольщик может получить только на наши объекты. Более того, нельзя не отметить, что соотношение ипотечных клиентов и клиентов, совершивших покупку со 100% оплатой, от начала к концу года поменялось диаметрально, если ранее это процентное соотношение составляло 30 на 70 в пользу покупателей со стопроцентной оплатой, то сейчас примерно 60 на 40 в пользу ипотеки.Что касается оттока с декабрьских депозитов, то такой момент действительно прогнозируется, и мы ожидаем, что определенная часть тех людей, у которых на депозитах были большие суммы, сейчас пересмотрят варианты вклада средств в пользу недвижимости. Во-первых, рост цен на недвижимость сейчас не меньше чем банковский депозит, таких ставок, как были год назад, уже нет, во-вторых, сейчас опять наблюдается достаточно серьезный рост курсов валют, и если банковский вклад в рублях может в любой момент обесцениться, в случае неконтролируемого роста, то недвижимость, в любом случае будет стоить своих денег.

Руслан Хабибрахманов - генеральный директор АН «ФЛЭТ». Показатели по сравнению с прошлым месяцем примерно те же самые. По ипотеке мы заметили некоторое улучшение ситуации в ноябре в сравнении с октябрем. Цены на недвижимость также на том же уровне, в некоторых случаях даже падают. На данный момент на рынке предложение превышает спрос, и, если человеку нужно быстро продать квартиру, он вынужден снижать цену. В декабре мы ожидаем сезонного роста продаж – это всегда был «ударный» месяц. Но пока, по двум неделям декабря, значительного роста нет. Показатели примерно те же, что были в ноябре. Посмотрим, что будет во второй половине месяца. Показатели этого декабря, конечно, ниже, чем показатели прошлого декабря. Тогда наблюдался ажиотажный спрос, поэтому их даже сравнивать нельзя. О скидках просят постоянно. Это происходит не только сейчас, такое было всегда: при оформлении практически любой сделки о продаже квартиры клиенты просят о снижении агентской комиссии. В зависимости от адекватности предложения рынку скидка может составлять как 2%, так и 10%. В этом году спрос снизился примерно на 20% по сравнению с прошлым годом. Восстановления прошлогоднего спроса мы не ожидаем: с чего ему восстановиться? Были прогнозы пару недель назад, что к концу года доллар будет стоить 50 рублей – и что мы наблюдаем? Думаю, такая ситуация на рынке недвижимости продлится года два. Она связана даже не с курсом рубля, а с общей обстановкой в стране. Люди работали на предприятиях, их сокращают, увольняют, перестали давать ипотеку. Кто-то просто не может взять ипотеку, потому что она стала дороже. Кого-то урезали по зарплате, кто-то потерял работу, потому что организация перестала существовать. Все это, естественно, не способствует росту покупательной активности. А те, кто оценивал покупку недвижимости как вложение денег, уже ее купили.

Фаик Гараев - генеральный директор СК «Стройком». Спад чувствуется. Люди покупают мало квартир – в связи с кризисом, видимо. Тем более, конец года. Видимо, есть куда девать деньги – не до квартиры. Кроме того, банки стали медлить с рассмотрением заявок на ипотеку. Снизился и процент одобрений. В ноябре, возможно, был небольшой рост по сравнению с октябрем. Ноябрь был даже более активным месяцем, чем декабрь. Сейчас снова наблюдается определенный спад. На это влияет и мировой кризис, и кризис внутри России. Очень много негативной информации, население запугано. К тому же народ сейчас мнительный, ему не дают сформулировать свое мнение. Цены на недвижимость стоят на месте, может быть, даже немного снижаются. Сейчас есть много очень выгодных вариантов: трехкомнатную квартиру можно купить за 2,7 млн рублей. Ближе к весне увидим результаты года, и я думаю, активизируется рынок. Всегда бывало именно так: солнышко появляется, травка, настроение повышается — люди начинают работать и копить. А зима есть зима. В первом квартале вообще ожидается штиль.

Анастасия Гизатова - директор АН «Счастливый дом». Если говорить о росте или уменьшении количества сделок, то рынок по-прежнему находится в стагнации. Конечно, декабрь традиционно покажет некую активность по сравнению со вторым и третьим кварталами уходящего года. Но, к сожалению, не догонит показатели декабря 2013-го, 2014-го и т.п. Касаемо вторичного рынка: планомерное падение стоимости кв. м началось в январе нынешнего года, как будто пузырь, надутый в ноябре 2014 года, начал сдуваться, и уже разница превышает 10%. Уверена, что корректировка стоимости продолжится и в январе — феврале, мы продолжим опускаться. Понятно, что это вызвано совокупностью факторов как экономического, так и психологического характера. Даже имея возможность улучшения жилищных условий, многие откладывают решение квартирного вопроса на более «спокойные» времена. Первичный рынок благодаря программе «Господдержка новостроек» не рухнул, а более-менее здравствует. Соответственно, застройщики, твердо стоящие на ногах, не стали устраивать распродаж, акций и давать значительные скидки. Но в любом случае вектор их сил направлен на низкобюджетные проекты за счет используемых материалов, радиуса удаленности от центра города и малогабаритных квартир. В данном случае действует правило быстрого реагирования: как только «топовые» квартиры выставляются с большим дисконтом (от 10% и выше по сравнению со среднерыночными ценами), они попадают в основной пул потребительских предпочтений. В настоящее время потенциальными покупателями являются не инвесторы или бывшие вкладчики банков, а люди, объективно нуждающиеся в приобретении или обмене жилой площади. В любом случае в краткосрочной перспективе в качестве пассивной инвестиции хранение в долларах гораздо предпочтительнее, чем в квадратных метрах. Ощутимый всплеск активности, как по приобретению недвижимости, так и по оформлению ипотечных кредитов, произошел в октябре. Ноябрь 2015-го, наоборот, более походил на май 2014, 2015, 2013 годов и т.д.

Равиля Хасанова - начальник управления ипотечного кредитования ОАО «АИКБ «Татфондбанк». Рост количества сделок с недвижимостью в ноябре 2015 года напрямую отразился и на росте числа сделок по ипотеке. С начала ноября текущего года мы наблюдаем существенное увеличение спроса среди заемщиков на ипотечные кредиты: количество принятых заявок в ноябре выросло по отношению к октябрю более чем в 2,5 раза, в декабре намеченная тенденция сохраняется – за 10 дней декабря мы уже практически вышли на показатели октября. Как правило, 4 квартал каждого года сопровождается повышенным спросом на рынке недвижимости, и, соответственно, ростом объема совершаемых сделок. Несмотря на общую стагнацию рынка недвижимости в текущем году, мы наблюдаем увеличение спроса на ипотечные кредиты в 4 квартале. Этому способствуют дополнительные скидки как от застройщиков — на стоимость квартир, так и от банков — на процентную ставку по ипотечным кредитам. Несмотря на рост объема совершаемых сделок, назвать стабильной картину нельзя, сейчас имеет место временное оживление на фоне сезонности. По нашим прогнозам, количество принятых заявок в декабре 2015 года превысит показатель ноября 2015 года более чем в 2,5 раза. В 1 квартале 2016 года ситуация будет аналогична 1 кварталу 2015 года – спрос на жилье уменьшится, клиенты будут выжидать.

Источник: Реальное время