Итоги года в Татарстане: участники рынка недвижимости – о падениях и надеждах

В столице Татарстана прошел традиционный Рождественский Саммит. В этом году он отмечал маленький юбилей – 5 лет. Правда, юбилейный 2015 г. не дал участникам Саммита особо радужных надежд и поводов для обсуждений: профессионалы рынка недвижимости говорили о наболевшем…

Более 300 участников рынка - представители профильных министерств и ведомств, профессиональных девелоперов, управляющих компаний, брокеров и консультантов сферы недвижимости – собрались в Казани 11 декабря на Рождественский Саммит-2015. После дня работы по программе мероприятия (на этот раз она состояла из пяти дискуссий на актуальные темы отрасли) собравшиеся пришли к выводу: на рынке недвижимости Татарстана в 2016 году ожидается дальнейшая стагнация. И это еще оптимистичный вариант развития событий…

При этом поддерживать рынок пусть и не в движении, то хотя бы «на плаву», помогут следующие меры: поддержка «вторички» выгодной ипотекой (понижением ставок и/или принятием госпрограммы, аналогичной той, что не дала окончательно рухнуть новостройкам в этом году), продлением вышеупомянутой программы субсидирования ипотеки на рынка первичного жилья, а также работа с материнским капиталом.

Журнал «Казанская недвижимость» посетил заседания секций мероприятия. Предлагаем вниманию читателей обзор главных вопросов, обсуждавшихся на Рождественском Саммите-2015 в Казани.

Жилье-2015 в Казани: вторичка "просела" на 37%

Итоги 2015 года, а также ближайшие прогнозы развития сегмента жилой недвижимости в Татарстане и в столице республики, в частности, на Саммите представили риэлторы. Президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев (директор компании «НЛБ-Недвижимость»), отметил, что год был тяжелым. По его наблюдениям, спрос к предложению упал очень ощутимо - примерно 1 к 10.

Сегодня самый высокий спрос в Казани на объекты эконом-класса. Наиболее популярные объекты – 1-2-комнатные квартиры, площадью до 60 кв. м. По свидетельству Управления Росреестра по РТ, количество сделок с жилыми помещениями в Казани по итогам 10 месяцев текущего года сократилось в среднем более чем на треть. Так, по аналитическим данным компании Cushman&Wekefield, сделки по ДДУ сократились на 25% (5846 в 2015 г. против 7816 за аналогичный период 2014 г.); сделки на «вторичке» упали на 37% (в 2015 г. зарегистрировано 17160 сделок, в 2014 г. их было 27311). Ипотека потеряла 36%: в 2015 г. - 6937, за тот же период 2014-го – 11037 сделок по ипотечному кредитованию.

Цены на вторичном рынке снизились на 10-15%, говорит Андрей Савельев. Причем он отметил: минимально упала лишь загородная недвижимость (-12%). А в некоторых перспективных районах, по его словам, цены даже выросли: «В Верхнеуслонском районе отстроили Инноплис, и вокруг него сразу пошел скачок цен».

Как отметила Анастасия Гизатова, генеральный директор агентства недвижимости «Счастливый дом», рынок вторичного жилья находится в глубокой стагнации, при этом нестабильность «вторички» влияет и на рынок первичного жилья. Ведь 80% сделок на «первичке» зависят именно от состояния рынка вторичного жилья.

Сокращение количества сделок по купле-продаже жилья в 2015 году и падение числа сделок по ипотеке позволяет сделать вывод о тенденции к дальнейшей стагнации цен на жильё, говорят эксперты.

Сегодня средняя стоимость квадратного метра «первички» в Казани составляет чуть больше 55 тыс. рублей в строящихся объектах (+2,2% с начала года) и около 65 тыс. рублей в объектах, введенных в эксплуатацию (-8%), как подсчитали аналитики. Что касается рынка вторичного жилья, то за первые три квартала текущего года цены практически не изменились. На данный момент квадратный метр «вторички» в Казани стоит около 66 тыс. рублей.

Интересные данные привела глава АН «Счастливый дом». «С 2008 года рынок просел на 30-60%, с 2014-го – около 25%», — упомянула Анастасия Гизатова и поделилась наблюдениями: например, типовая однокомнатная хрущевка на ул. Гвардейская в Казани в 2008 г. стоила 1,25 млн рублей, в 2014 году – 2,6 млн, а в этом – уже 1,8 млн рублей.

Как свидетельствуют риэлторы, фактически сделки по купле-продаже жилья сегодня на текущем рынке совершаются с дисконтом в 10-20%, а в случае расчета наличными средствами скидка может составлять до 30%.

Драйверы и риски

Как уже упоминалось, драйвером для первичного рынка в 2015 г., по единогласному мнению спикеров Саммита, стала программа субсидирования ипотеки. Благодаря этой программе, «первичке» удалось удержаться в кризисный год. Как напомнил Андрей Савельев, ставка по ипотечным кредитам сейчас на первичном рынке в среднем составляет порядка 11,5%. Это всего на 0,5% больше, чем в прошлом году. При этом на вторичном рынке она - около 13,5% (+2,5% к 2014 году).

Однако, как высказали опасения эксперты, через три месяца действие программы заканчивается, и будет ли правительство её продлевать – сегодня неизвестно. По словам Анастасии Гизатовой, март (срок окончания действия программы господдержки) может стать ключевым моментом на первичном рынке.

Меры, которые помогли бы удержать рынок «на плаву» в 2016 г., по мнению спикеров – продолжение субсидирования ипотеки, снижение ставок на вторичном рынке и расширение возможностей использования материнского капитала. По мнению Гизатовой, именно продление программы материнского капитала стало для застройщиков настоящим праздником в 2015 г. Однако в целом для рынка в этом вопросе все не так однозначно. В частности, речь идет об обналичивании маткапитала. По словам спикера, по факту маткапитал сейчас уходит не по назначению: многие используют его не для приобретения нового жилья, а выкупают у родственников доли квартир, в которых уже живут. Таким образом, происходит обналичивание 450 тысяч, полученных от государства. Правительство должно либо разрешить семьям использовать маткапитал по своему усмотрению, отдавая банкам положенный процент за обналичивание, либо запретить выкуп доли у родственников. «Если этого не произойдет, рынок будет продолжать падать», - считает Гизатова.

По мнению Андрея Савельева, в 2016 г. игрокам рынка недвижимости необходимо задуматься о консолидации. Большое значение для них будет иметь и повышение профессионального уровня. Что касается прогнозов, то глава Гильдии риэлторов РТ считает: вложения в жилую недвижимость остаются популярным способом вложения активов. Основной риск – изменение порядка налогообложения при продаже недвижимости. Краткосрочные инвестиции станут менее выгодными из-за высоких налогов, поэтому инвесторы предпочтут в 2016 г. долгосрочные перспективы.

Источник: Журнал "Казанская недвижимость"