Наследство ипотечников: на рынке недвижимости Казани появились залоговые квартиры банков

На вторичном рынке Казани растет доля залоговой недвижимости, изъятой банками у ипотечников, констатируют эксперты. С одной стороны, это служит тревожным звоночком – все больше татарстанцев не в состоянии выплатить ипотечные кредиты, с другой, покупатели могут найти на витринах залоговой недвижимости банков довольно интересные предложения. Выгодно ли приобретать жилплощадь, доставшуюся по наследству от ипотечников, и может ли у такой квартиры оказаться два хозяина.

Ответ банка: «Нет»

На вторичном рынке за последний год значительно увеличилось число объектов залоговой недвижимости, изъятой у ипотечников – в среднем на 25%, считают эксперты. Эти выводы подтверждаются и данными по просрочке по ипотечным кредитам – за истекший год она выросла сразу в 1,5 раза. Так, если на 1 декабря 2014 года она составляла 400 млн рублей, то на 1 декабря 2015 года она выросла до 661 млн рублей.

Конечно, у заемщиков есть спасательный круг – реструктуризация долга. Но банки бросают его своим клиентам неохотно – в среднем в 70% случаев банки отказывают своим клиентам в кредитных «каникулах», говорит руководитель компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев. Тогда у заемщика не остается другого выхода, как проститься с ипотечным жильем. Тут в воображении читателя может возникнуть душераздирающая картина – судебные приставы, безжалостно выталкивающие семью должника из квартиры. Как показывает статистика, случаи, когда дело доходит до выселения, редки. По данным, предоставленным службой судебных приставов, всего в 2015 году было произведено 25 выселений по кредитным долгам, а в 2016-м не было ни одного.

Дело в том, что выселение заемщика по решению суда невыгодно как самому должнику, так и банку – в этом случае ни та, ни другая сторона повлиять на цену залоговой квартиры уже не могут, ее устанавливает суд. Чаще всего с согласия банка продажей ипотечной квартиры занимается сам заемщик, либо эту обязанность на себя берет банк.

«Фоновские» квартиры на банковских витринах

Сейчас на сайтах многих банков можно найти раздел «Витрина залогового имущества», где в том числе представлен и перечень залоговой недвижимости. Отметим, что наиболее активно этот ресурс использует ВТБ24. К слову, именно он одним из первых ввел систему электронных торгов в 2013 году. Мы проанализировали предложения по продаже залоговых квартир, опубликованные на сайтах некоторых банков. Отметим, что в таблицу не попали предложения по частным домам и комнатам в коммунальных квартирах.

За ВТБ 24, у которого в татарстанской витрине выставлено сразу 32 залоговые квартиры, следует ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства», реализующее программы АИЖК – у него в арсенале 14 объектов. Тройку лидеров замыкает «Спуртбанк», который выставил на продажу 16 залоговых жилых помещений, при этом 14 из них – квартиры в микрорайоне «Яшьлек» в Набережных Челнах, застройщиком которого является скандально известная компания «ФОН». Стоимость самой маленькой «однушки» – 1,960 млн рублей (площадь – 56 кв. м), самой большой «трешки» – 3 701 250 рублей (площадь – 105,75 кв. м).

Если проанализировать непосредственно сами предложения, становится понятно, что чаще всего на продажу выставляются многометражные 3- и 4-комнатные квартиры. Их стоимость варьируется в среднем от 6 до 9 млн рублей. К счастью, обладатели более бюджетных вариантов, по всей вероятности, еще могут нести ипотечное бремя.

«Некоторые клиенты настойчиво скрывались»

Что удивительно, «Сбербанк», который, казалось, активней всех внедряет электронные технологии, в этом случае оказался очень консервативен. «У нас планируют ввести такую программу на приобретение объектов, которые находятся в залоге у «Сбербанка», но пока ее нет. Мы кредитуем залоговые объекты, если вы, к примеру, нашли объект, а продавец говорит, что он находится в залоге. Но как таковой витрины нет», – пояснил специалист банка.
Тем не менее отсутствие витрины не говорит о том, что «Сбербанк» не сталкивается с ситуацией, когда ипотечники не могут расплатиться со своим кредитом – как сообщили в пресс-службе банка, иногда дело доходит и до принудительного выселения нерадивых заемщиков.

«Первая половина 2015 года характеризовалась повышенным уровнем дефолтных ситуаций в кредитовании физических лиц, в том числе по залоговым ипотечным кредитам. Большую часть «проблемных залоговых активов» удалось урегулировать непосредственно путем реструктуризации долгов, изменений условий и правил погашения, предусмотренных кредитным договором. Вместе с тем некоторые клиенты отказались от встреч с представителями банка, настойчиво скрывались и увиливали от возможного внесудебного урегулирования. В отношении такой категории наших клиентов мы были вынуждены применить меры принудительного взыскания, судебной реализации заложенного имущества», – говорится в сообщении пресс-службы.

1, 2, 3 – продано!

Наряду с витринами банков существуют специализированные площадки для проведения электронных торгов, где также можно приобрести залоговое имущество. Их главное отличие заключается в том, что если на банковских витринах представлена информация об объекте, его цена и номер, по которому можно связаться со специалистом, то на аукционах после ознакомления с характеристиками квартиры в назначенный день можно поторговаться за приглянувшийся объект прямо на сайте. Один из крупнейших таких проектов – «Российский аукционный дом», где представлено несколько тысяч лотов – залоговых объектов, изъятых у заемщиков в разных регионах страны. Правда, татарстанской недвижимости на сайте представлено не так много – на момент подготовки материала нам удалось обнаружить квартиры в Набережных Челнах (площадь 56, 2 кв. м, стоимость – 2, 3 млн рублей) и в Азнакаевском районе (площадь 72, 4 кв. м, стоимость – 1, 8 млн рублей). Торги назначены на конец марта.

Минус миллион

Человеку, который задумался о покупке залоговой квартиры, следует помнить, что у такого жилья есть как свои преимущества, так и недостатки. Первый аргумент «за» – в большинстве случаев на продажу выставляются квартиры в комфортабельных новостройках. Второй – юридическая «чистота» таких квартир. «При оформлении кредита квартира проверяется на юридическую «чистоту», потому что банк всегда подстраховывает себя на случай, если залог придется изъять в свою пользу и реализовывать», – поясняет Фарид Шабаев. В то же время квартира может оказаться грязной в буквальном смысле этого слова. «Возникают сложности при выселении заемщиков. Соответственно, покидая жилье под натиском определенных служб, они оставляют квартиру не в лучшем состоянии», – рассказывает руководитель агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Но главным фактором, влияющим на окончательное решение покупателя, конечно же, остается цена. Несмотря на то, что сами банки в один голос утверждают, что стоимость залоговой недвижимости рыночная, первоначально она оказывается чуть завышенной. Почему, понятно – банк хочет вернуть свои деньги сполна. В то же время банку выгодно как можно быстрее избавиться от просрочки на балансе, а найти покупателя на квартиру с завышенной ценой в условиях стагнации вторичного рынка очень сложно. Тогда залогодержатель постепенно начинает снижать стоимость до довольного приемлемого уровня.

Вернемся к предложениям, выставленным на «Витрине заложенного имущества» ВТБ24. Здесь указано, что квартира площадью 126 кв. м оценивается в 9 млн рублей, но на сайте «Авито» ту же квартиру можно найти уже за 8 млн рублей. Как нам пояснили в ВТБ24, заемщик продает жилье одновременно и через риелторов. Но поскольку покупателей найдено не было, он решил сократить стоимость сразу на миллион. Хотя вполне вероятно, что в условиях стагнации вторичного рынка найти покупателя на такую квартиру будет достаточно сложно, даже с учетом дисконта.

«Квартиру отберут по суду в пользу залогодержателя»

Несмотря на все преимущества от покупки залоговой недвижимости, есть фактор, который продолжает отталкивать потенциальных покупателей – это страх возникновения юридических проволочек. Как считают эксперты, вероятность того, что у квартиры окажется два хозяина, очень мала, тем не менее она существует. «Такое бывает очень редко, но бывает. Квартира находится в залоге, и продавец скрывает об этом информацию, и в дальнейшем может возникнуть ситуация, что залогодержатель не знал об отчуждении квартиры, и тогда эту квартиру отберут по суду в пользу залогодержателя», – поясняет руководитель «Татюринформ» Марат Камалов.

И все же покупатель может уберечь себя от подобной неприятности. Рассмотрим процедуру оформления залоговой недвижимости более подробно. Прежде всего, человек, заплатив госпошлину в Регпалату и зная конкретный адрес, может узнать, есть ли ограничения на этот объект. Далее в договоре четко должно быть прописано, что квартира заложена и часть средств идет на погашение долга перед банком. После поступления денежных средств банк должен выдать справку об отсутствии задолженности, в том числе в Регпалату. Оставшуюся часть денег покупатель перечисляет на имя заемщика.

Еще один немаловажный момент – в случае если у заемщика есть супруг, нужно получить и его согласие, поскольку залоговая квартира может считаться совместно нажитым имуществом. Есть еще один небольшой нюанс – для избежания неприятностей следует обратиться в управляющую компанию или ТСЖ, чтобы выяснить, не осталось ли у предыдущих жильцов долгов по квартплате и не прописан ли в квартире еще кто-нибудь. Хотя сама по себе прописка не дает права претендовать на жилплощадь, за прописанного придется выплачивать коммунальные платежи.

Источник: Реальное время