«Это был первый сигнал, что мы все валимся в пропасть»

КРУГЛЫЙ СТОЛ В «БИЗНЕС ONLINE»: КРУПНЕЙШИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ И ДЕВЕЛОПЕРЫ КАЗАНИ О СЖАТИИ СПРОСА И ВЫНУЖДЕННОЙ КРЕАТИВНОСТИ.

Рынок жилой недвижимости Казани по итогам года просел в среднем на 30%. Застройщики вынуждены корректировать планы и снижать себестоимость квадратного метра, переходя на панельное домостроение и начиная строительство за городом. Такие тенденции прозвучали на круглом столе «БИЗНЕС Online» по итогам 2015 года. Сжатие спроса подтолкнуло застройщиков к новым ходам — проведению аукционов и необычному маркетингу.

УЧАСТНИКИ КРУГЛОГО СТОЛА

Искандер Юсупов — директор по продажам СК «Унистрой».
Илья Вольфсон — депутат Казгордумы, заместитель директора ГК «Сити Строй».
Владимир Михайлов — директор ЖК «Семь островов», ГК «ЖИК».
Сергей Ураков — заместитель генерального директора компании «Ак Барс Девелопмент».
Наиля Чабаненко — генеральный директор компании «Сувар Холдинг».
Андрей Беляков — генеральный директор компании «Бриз».
Анастасия Гизатова — директор АН «Счастливый дом».
Анатолий Ливада — генеральный директор ГК «Фон».
Андрей Симаков — генеральный директор ОАО «Ипотечное агентство РТ».
Руслан Садреев — директор АН «Премьер».
Рашид Галямов — модератор, директор агентства интегрированных маркетинговых коммуникаций «Парадигма-консалтинг».

ЗАСТРОЙЩИКИ — САМЫЕ НЕЗАЩИЩЕННЫЕ НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ

— Спасибо, что откликнулись. Мы уже несколько лет подряд проводим круглые столы, посвященные итогам года на рынке жилой недвижимости и прогнозам на год наступивший. Вопреки кризису рынок недвижимости, рынок строительства в Казани, Татарстане жив. Даже если какие-то компании рушатся, в целом, я думаю, отрасль держится и развивается. Стройка — один из основных локомотивов нашей экономики. Рубль, вложенный в стройку, мультипликативным эффектом дает 10, 12 рублей, а может, и больше. Название круглого стола: «Каковы перспективы в условиях турбулентности?» Хотелось бы, во-первых, услышать конструктивные предложения, обращенные к властям города, республики, министерству строительства. Во-вторых, какие были тренды, основные события. Начинаем с компании «Унистрой».

Искандер Юсупов: 2015 год действительно простым не назовешь. Хотя если смотреть в численном эквиваленте, мы не сильно просели по количеству проданных квартир. Да, их было меньше, но не сказать, что радикально. Мы ввели в эксплуатацию в прошлом году вместе с Тольятти и «Царево» более 160 тысяч квадратных метров жилья, это не считая трех детских садов и многоуровневых паркингов. Из них в Тольятти два дома, сейчас там в стадии строительства находятся еще два дома. Весь комплекс довольно большой — состоит из 14 домов в 10 этажей .

— Стало тесно в Казани и Татарстане?

Искандер Юсупов: Мы развиваемся. В Тольятти мы тиражируем те стандарты качества, которые заложили в Казани, делаем то, к чему в Тольятти еще не привыкли как в плане комфорта продаж, так и в плане качества строительства.

Из ключевых событий, все, наверное, хорошо помнят начало страхования гражданской ответственности застройщика. В этой связи мы столкнулись с дополнительными затратами, что ложатся на себестоимость проектов. Также из событий хотелось бы отметить политику Центробанка, которую он начал проводить к концу года, когда фактически зачистил большую часть страховых компаний. Это тоже внесло определенные коррективы.

После бурного декабря 2014 года по инерции январь 2015-го тоже был достаточно активным. А вот в марте показатели были не на высоте. Причины — в СМИ объявили о старте господдержки ипотечного кредитования. Все, наверное, помнят, население тогда дружно решило отложить покупку на апрель. Активность весь год была неровная: в какие-то месяцы подскакивала, в какие-то снижалась. Но в целом тренд, если сравнивать с 2014 годом и не брать в расчет последние два месяца, такой, что мы фактически опережали показатели 2014 года все 10 месяцев. Понятно, что ноябрь-декабрь 2014-го перекрывали в разы показатели ноября-декабря 2015-го. Догнать не удалось, чуть-чуть мы не дожали.

— Насколько рынок просел по итогам года?

Искандер Юсупов: Смотря в чем измерять. Если в ценах на первичном рынке, то не просел. По «вторичке», по ощущениям, примерно, процентов на 15. Сделок в 2015 году по новостройкам в целом было меньше, но только за счет того, что в прошлом году два последних месяца здорово скорректировали статистику в сторону увеличения.

— Стоимость квадратного метра выросла или упала?

Искандер Юсупов: У нас и у наших игроков на рынке цена в целом росла. В зависимости от компании это могло быть в большей или меньшей степени. У нас только за последний квартал на 3 процента цены повысились, и мы планируем поднимать их и дальше. Сегодня средняя цена на «первичке» составляет 56 - 58 тысяч рублей за квадратный метр.

Наиля Чабаненко: А «Царево Village»?

Искандер Юсупов: По «Царево» я могу в среднем сказать цену, она в районе 48. Начинали мы с 35, то есть она достаточно быстро подросла. Начальные цены были больше маркетинговыми, чтобы привлечь внимание к проекту. Могу сказать, это нам удалось, сегодня в «Царево» продано более 2 тысяч квартир.

— Спасибо. Компания «Сити Строй», Илья Вольфсон. Он еще и депутат Казгордумы, не только участник рынка.

Илья Вольфсон: Мы за прошлый год cдали около 50 - 52 тысяч квадратных метров. Из наиболее важных событий — ввели страхование. Я считаю, что этот вопрос был серьезно недоработан, потому что в итоге многие сделки тормозились на этапе регистрации: то страховые компании были в списках, то не были. В конце года, когда Центробанк зачистил рынок страхования, на согласование лежало много документов долевого участия. Задержка по регистрации договоров из-за этого была до 30 дней. У многих потенциальных покупателей из-за неразберихи с документами возникало недоверие. В итоге остались две-три компании, которые взвинтили цены, что тоже отразилось на стоимости метра.

— Сколько цена страховки на среднюю квартиру?

Илья Вольфсон: Берется процент от стоимости квартиры: в зависимости от того, как работает застройщик, на какой стадии находится дом. Когда было много компаний, было и 0,5, и 0,6 процента. Потом доходило до 3,5 процентов от стоимости.

— А платит кто?

Илья Вольфсон: Платит застройщик. По закону мы же не можем принимать деньги до момента регистрации квартиры в Регистрационной палате.

Что касается сравнения, понятно, что в конце 2014-го был всплеск. Но 2015 год достаточно ровный все-таки. Падения, конечно, были — это лето, май. Могу сказать, что, когда сделали субсидирование, сделали ставку до 11 процентов, движение пошло. Россельхозбанк дает 10,9 процента. Если бы еще посмотрели субсидирование первоначального взноса... Потому что банки закладывают большие риски — от 30 процентов первоначальный взнос. А многие приходят и готовы даже квадратный метр увеличить, чтобы вложиться в стоимость метра в первоначальный взнос. Но это тоже не совсем выгодно застройщику.

— Насколько рынок упал в Казани по «первичке», по «вторичке»?

Илья Вольфсон: Про «вторичку» ничего сказать не могу. В «первичке» — да, было падение, но сегодня объективно сказать сложно, потому что зависит от места, где строишь, и от емкости рынка. Если строишь один небольшой дом, то я не могу сказать, что там было какое-то падение. Люди привыкают жить в районе и не хотят его менять. Если же ты строишь дом, а вокруг жилые комплексы возводят еще пять-шесть застройщиков, то некоторые из них начинают скидывать цены из-за трудной финансовой ситуации, тем самым еще больше усложняют свое положение, ставя под вопрос завершение строительства дома.

— Хорошо, спасибо. Пожалуйста, «Семь островов», это группа компаний «ЖИК».

Владимир Михайлов: В прошлом году мы полностью завершили работу по вводу в эксплуатацию жилого комплекса «Вербный» общей площадью порядка 50 тысяч квадратных метров. Помимо этого, мы были сосредоточены на строительстве наших наиболее крупных проектов — ЖК «Семь островов» общей площадью более 210 тысяч квадратных метров и ЖК «Победа» площадью порядка 150 тысяч квадратных метров.

Среди основных трендов, которые имели место в 2015 году, я бы выделил следующее. Произошло серьезное смещение пропорции продаж от тех покупателей, которые имели необходимый для покупки квартиры объем наличности на руках в сторону ипотечников — в настоящее время доля продаж по ипотеке составляет больше половины всего объема сделок. Во многом это обусловлено тем, что основные накопления были распределены в декабре 2014 — январе 2015, а для того, чтобы купить квартиру, людям было необходимо сначала продать «вторичку», но это было проблематичным в силу того, что данный рынок сильно просел. Серьезную помощь при этом оказало государство субсидированием процентной ставки по ипотеке — это существенно оживило продажи, учитывая, что для конечного покупателя каждый процент по ипотеке сильно отражается на ежемесячном платеже. Коллеги говорили про страховку, и я тоже соглашусь, что были определенные недоработки в этой схеме. Из-за ужесточения требований к страховым компаниям у застройщиков был вынужденный простой в продажах сроком более месяца, что привело к недополучению серьезных объемов денежных средств и к тому, что приходилось дольщикам объяснять и доказывать, что у нас нет никаких проблем и что простои в регистрации являются лишь временными издержками. При этом, как оказалось, оставшиеся страховые компании не были готовы к такому объему хлынувших к ним застройщиков, а банки (вторая опция по 214-ФЗ) вообще не были готовы работать с подобным продуктом.

При этом, если попытаться охарактеризовать прошлый год одним словом для нашей группы, я бы назвал его стабильным — продажи шли уверенно, но, если бы не негативные макроэкономические тенденции, думаю, мы продавали бы больше, и цены бы были несколько выше.

— Спасибо. «АК БАРС Девелопмент», один из крупнейших игроков. Сколько в прошлом году ваша фирма построила?

Сергей Ураков: Мы ввели порядка 105 - 110 тысяч квадратных метров. Для нас 2015 год стал плодотворным. Ввели в эксплуатацию завод крупнопанельного домостроения, открыли его с участием президента республики Рустама Минниханова и министра строительства России Михаила Меня. В прошлом году перед нами стояла большая задача по обеспечению жилых комплексов объектами социальной инфраструктуры. У нас во всех наших системных проектах — в «Солнечном городе», в «Светлой долине», в «XXI веке» — были введены в эксплуатацию детские дошкольные учреждения.

Если говорить про рынок недвижимости, естественно, в январе закрывались декабрьские сделки. Уже чувствовался спад, но уровень все равно держался. А следующие два месяца — заградительная ипотека, непонятная макроэкономическая ситуация в стране. Тогда, мне кажется, и произошло такое деление: когда «вторичка» осталась с непонятной судьбой, а «первичка» продолжила развиваться. Конечно, именно на рынке «первички» стали появляться первые ласточки, когда крупные компании стали рушиться, и вот эта тема, связанная со страховкой, пролетела как-то незаметно. С одной стороны, на рынок провели новые инструменты страхования застройщика, с другой — все понимали на тот момент, что страховые компании, которые работают, в принципе ничего застраховать не могут.

Была такая отписка, которая позволяла застройщикам получать низкий тариф, но, соответственно, никаких гарантий тому не было. И то, что сделал Центробанк, было ожидаемо, поэтому мы, в принципе, стали заблаговременно работать с крупными компаниями и получили нормальный тариф. Поэтому, когда ЦБ зачистил список страховых компаний, для нас это не особенно болезненно прошло. У нас там была задержка буквально недели на две.

Если говорить о цене квадратного метра, цена росла с ростом готовности объекта. Ну и были какие-то плановые повышения цен, которые закладываются, — 2 процента в квартал, условно говоря. То есть рынок стоял, все дружно торговали скидками. В 2015 году мы фактически торговали не квартирами, а скидками. Несколько застройщиков пошли на то, что субсидировали часть ипотечной ставки. «Унистрой» пошел на 7 процентов, мы чуть меньше пошли. Когда пересчитываешь это на конечный квадратный метр для клиента — все, конечно, получается идентично, но вот эта игра в скидки, игра в маркетинг — под этим флагом и прошел весь 2015 год. Я думаю, в 2016 году это продолжится.

— Оценка рынка?

Ураков: Платежеспособный спрос сжался. И, соответственно, во второй половине года все стали корректировать свои планы. Мы это тоже видим, это открытая информация по застройке на 2016 год.

— Наиля Асхатовна, «Сувар Холдинг». Вы тоже один из крупнейших игроков рынка, поэтому ваша оценка особо интересна. Огромные проекты реализуете, несмотря ни на что, например, «Барселона». И не страшно?

Наиля Чабаненко: Нет, не страшно, ведь «Сувар Холдинг» — крупнейшая строительная компания, которая 20 лет сохраняет позиции флагмана рынка недвижимости. 2015 год для нашей компании был неоднозначным, как и для других застройщиков. С одной стороны, он был годом созидания, годом свершений, а с другой стороны, конечно, он был очень непростым, так как в стране произошел очередной экономический кризис. Но если говорить об итогах 2015 года как года созидания, хочется сказать, что на рынок недвижимости мы пришли с нашими новыми большими проектами. Во-первых, наша гордость, жилой комплекс премиум-класса «Барселона», в самом центре нашей столицы. Это индивидуальный проект архитектора Хосе Асебильо с мировым именем, проект с эксклюзивной архитектурой, озелененными террасами на кровле, собственным бассейном. Вызывает большой интерес у покупателей и наш жилой комплекс бизнес-класса «Столичный», комплекс, который строится по новейшей технологии, пока аналогов такому жилому комплексу в Казани нет. Внутридомовая территория жилого комплекса удивит вас своей масштабностью и качеством благоустройства. Комплекс наверняка будет визитной карточкой не только Ново-Савиновского района, но и Казани. Из других проектов хочется отметить жилые комплексы повышенной комфортности: «Южный парк», «Залесный сити», «Созвездие».

Подводя итоги хочется сказать, что ООО «Сувар Холдинг» продолжает, созидая во благо, возводить качественные новые жилые комплексы и гарантировать сдачу объектов точно в срок. Все это очень важно для покупателей недвижимости.

— Сколько в прошлом году ввели вы жилья?

Наиля Чабаненко: Мы можем с гордостью сказать, что в 2015 году с опережением почти на полгода сдали два 19-этажных дома повышенной комфортности в ЖК «Созвездие» — это 15,7 тысячи квадратных метров жилья, а значит, 324 семьи стали досрочно новоселами. Сейчас в ЖК «Созвездие» готовится к сдаче третий дом со встроенным детским садиком на 70 мест и 162 семьи готовятся получить ключи от своих квартир.

2016 год будет годом сдачи наших объектов: домов ЖК «Южный парк», «Залесный сити», «Созвездие», «Барселона», «Столичный». До конца 2016 года будет введено в эксплуатацию около 120 тысяч квадратных метров жилья. Рабочий процесс на стройках идет стабильными темпами, в чем может убедиться клиент, который хочет купить квартиру у нашей компании. Каждую субботу прорабы, мастера встречают всех желающих на стройке, проводят экскурсии, демонстрируют показательные квартиры, чтобы клиент знал, в каком доме он будет жить и с какой отделкой получит квартиру.

— Все-таки вы больше строили, чем продавали весь год?

Наиля Чабаненко: Еще раз подчеркну, что 2015 год был неоднозначным. С одной стороны, он был годом созидания, не зря наш слоган «Созидая во благо», а с другой стороны, все мы, застройщики, почувствовали очередной экономический кризис. Россия оказалась в плену международных санкций, рубль начал падать. Естественно, эти факторы сказались на снижении покупательской способности наших клиентов. Продажи были волнообразными. Январь-февраль 2015 года были месяцами с хорошими показателями, так как это были наши декабрьские наработки. В декабре 2014 года был настоящий покупательский бум. Далее, к сожалению, пошел спад в продажах, люди ждали понижения процентных ставок по ипотеке. В апреле 2015 года заработала госпрограмма субсидирования ипотечной ставки на уровне 12 процентов годовых, она стала спасательным кругом для всех нас, застройщиков. После небольшого оживления на рынке недвижимости застройщики ждали осеннего подъема продаж, но ситуацию обострило новшество в законодательстве: 1 октября 2015 года ЦБ публикует списки страховых компаний, которые могут заниматься страхованием гражданской ответственности застройщиков, в списке всего 20 компаний. В результате многие застройщики остались без страховщиков, а это значит, почти месяц многие из нас не могли заключать ДДУ. В ноябре-декабре 2015 года все застройщики провели разные предновогодние акции и скидки, чтобы привлечь покупателей, и эти меры положительно сказались на продажах. Как мы видим, продажи недвижимости в 2015 году были волнообразными. В среднем спрос на недвижимость в Казани просел где-то на 20 - 25 процентов, это мое мнение

— Хорошо, спасибо. Компания «Бриз», Андрей Беляков, вы первый раз участвуете в нашем круглом столе, поэтому особо интересно. Сколько вы ввели площадей в прошлом году?

Андрей Беляков: Мы ввели 32 тысячи квадратных метров, не такой большой показатель. Это пять домов в «Волжской Гавани», проект, к которому со стороны некоторых было несколько скептическое отношение. У нас есть и другой комплекс — «Казан Су», который находится непосредственно в Казани. Продажи шли, скажем так, синусоидно. Но, что парадоксально, в «Волжской Гавани» продажи шли даже лучше, нежели в жилом комплексе, который находится в городе. Тут, конечно, сказывается и цена. Стратегия у компании социально ориентированная, то есть на более близкого покупателя, которому будет доступно жилье. Тем более сейчас нам достаточно сильно помогают производители: наши местные, татарстанские, и российские, которые находят в себе силы... Или, возможно, это тенденция рынка — цены на материалы достаточно стабильны и имеют еще большую тенденцию к снижению, что является основополагающим в создании цены.

— Цены не возросли, получается?

Андрей Беляков: Нет. Взять нашего основного производителя — Казанский завод силикатных стеновых материалов или Ключищинский завод, с которым мы работаем в партнерских отношениях по приобретению материалов, там цены пониже. К сожалению, это понижение цен не перекрывает рост цен на импортные товары, которые мы не можем обойти, например, система вентиляции. Но цена достаточно стабильная на сегодняшний день как в продажах, так и при строительстве. Мы за этот период цены ни разу не повышали. Как уже сказали коллеги, мы действительно занимались маркетингом, скидками.

Я считаю, что как раз на сегодняшний день рынок является наиболее стабильным. Скажу почему. Большое количество перекупов, которые весь наш рынок систематически перетряхивали по части цен, сегодня с рынка ушли. Остался только конечный потребитель, который действительно видит цель в приобретении жилья.

— Вы имеете в виду инвесторов?

Андрей Беляков: Ну, вы знаете, инвесторы — это такое понятие. Есть купец, который вкладывает деньги и понимает, что будет. А есть перекупы, которые в начале строительства вложили 50 процентов и уже на конечном этапе строительства ставят цены даже выше, чем у застройщика, и зарабатывают деньги. Молодцы, одним словом. Такие люди нам будоражат рынок продаж.

— Говорят, их было около 30 процентов до кризиса?

Андрей Беляков: Не меньше.

— А сейчас они исчезли?

Андрей Беляков: Они не исчезли. Остались, скажем так, добросовестные, которые действительно вкладывают деньги и согласны на меньшую доходность.

Большая проблема, которая на сегодняшний день остается для всех застройщиков, — это нестабильность с 214-м законом, который опять хотят пересматривать. Мы живем как подопытные кролики. Застройщики — самые незащищенные на сегодняшний день. Тем более в ближайшее время хотят ввести требование, чтобы капитализация застройщика составляла 1 миллиард рублей. Я не думаю, что на рынке останется большое количество компаний.

— Андрей Симаков, пожалуйста, генеральный директор ОАО «Ипотечное агентство РТ».

Андрей Симаков: У нас падение по городской недвижимости было около 30 процентов от плана. Но рынок новостроек Казани упал на 35 процентов, то есть наши показатели сопоставимы с ситуацией на рынке. По загородной недвижимости падение было чуть меньше: домов мы столько же продали, земельных участков чуть поменьше в бизнес-классе, но больше в экономсегменте.

Как изменились цены? Немного повысились. Но поскольку у застройщиков были различные акции, то по факту жилье можно было приобрести значительно дешевле. У застройщика есть финансовые обязательства, например, подошел срок оплаты кредита банку. Поэтому часть квартир застройщик может продать себе в убыток, чтобы произвести выплаты по кредиту, но бесконечно продавать по низкой цене он не может.Поэтому сейчас хорошее время для тех, кто хочет купить квартиру. Время покупателя.

— Анастасия Гизатова, не только директор агентства «Счастливый дом», но еще и блогер «БИЗНЕС Online». Вы же тоже строите?

Анастасия Гизатова: Да, направлением деятельности компании является не только оказание юридических и риелторских услуг, но самостоятельные и совместные девелоперские проекты как по многоквартирному жилью, так и загородной недвижимости. Конечно, объем ввода жилья на фоне таких «монстров», как «Унистрой» или «Ак Барс», выглядит блекло. У нас это порядка 5 тысяч квадратных метров загородной недвижимости без учета продажи земельных участков. Также мы ввели в эксплуатацию один дом — порядка 9 тысяч квадратных метров.

Я считаю, что рынок, если брать средний показатель по больнице — и первичный, и вторичный, просел по Казани на 30 процентов. Многие предыдущие эксперты лукавили, говоря, что застройщики не предоставляют скидки и не снижают стоимость квадратного метра. Однозначно, скидки были, правда, ограниченные себестоимостью строительства. И если бы была возможность, многие бы пошли на большее снижение. Многие «завуалировали» скидки под дополнительное субсидирование застройщиком ипотеки, отмену первоначального взноса, увеличение размера материнского капитала. Например, корректировка за счет застройщика процентной ставки в 2 - 3 процента годовых — уже достаточно значительная потеря. Поэтому скидки на первичном рынке были.

Теперь чем запомнился этот год? Этот год запомнился, на мой взгляд, следующим — произошло затаривание рынка новостроек. Раньше, даже в 2013 - 2014-м, ситуация, когда у застройщика оставались квартиры после ввода дома в эксплуатацию, была нетипичной. Это привело к конфликту между собой первичного и вторичного сектора и обвалило последний. Посудите сами: вы стоите перед выбором: квартира в сданном доме у застройщика, которую можно купить по сниженной процентной ставке, допустим, 11 процентов, или квартира в домах уже с моральным и материальным износом — по ставке 14 процентов годовых.

А как проявились творческие способности застройщиков? Идет соревнование в креативности. Стоит отдать должное рекламным кампаниям, какой прогресс пошел в битве за покупателей! Каждый день что-то интересное, очень интересные торги, аукционы. На самом деле очень интересные инструменты, которых в Казани не было.

— А что за торги и аукционы?

Анастасия Гизатова — Сергею Уракову: По-моему, это вы ввели, придумали.

Сергей Ураков: Да, это у нас было. Выставляли неограниченное количество квартир по сниженной цене. Люди торгуются, и кто предложит более выгодную цену, тот может без проблем купить квартиру со скидкой.

— Существенная скидка?

Сергей Ураков: Не очень, но цена все равно ниже, чем та, по которой покупатель может купить квартиру в отделе продаж.

Анастасия Гизатова: Ситуация подтолкнула застройщиков к креативности. Дальше хотела сказать, это увеличение радиуса застройки, удаленность от города. Как начинают реагировать застройщики? Бюджет покупателя уменьшился, порядок вхождения ниже у тех же инвесторов, про которых мы говорили. Снизить себестоимость строительства достаточно сложно, поэтому переходишь на другие строительные материалы — это панельное строительство, уходишь за город.

— Не первый год же...

Анастасия Гизатова: Да, но сейчас это прозвучало остро, и это будет звучать дальше. Это, я считаю, тренд. Появление панелей, уменьшение планировки, строительство на окраинах. Если у застройщиков и был рост, то он был только в рамках инфляции, не более того. И также компенсировался предоставлением скрытых скидок.

— Цена квадратного метра как изменилась за год?

Анастасия Гизатова: Если ее рассматривать в рамках инфляции, она не повысилась вообще, даже в рамках официальной инфляции. Если рассматривать скрытые скидки, то с предыдущим годом она либо осталась в том же диапазоне, либо понизилась на 5 - 7 процентов.

— И сколько сейчас квадратный метр, по-вашему?

Анастасия Гизатова: Сложно сказать, это опять же средняя температура по больнице. В готовых домах, я считаю, сейчас можно найти квартиры стоимостью 60 тысяч за квадратный метр. Но у однокомнатной квартиры площадью 40 квадратных метров и такой же квартиры в 60 квадратных метров цена метра будет различной.

— Хорошо, спасибо. Анатолий Николаевич Ливада, во-первых, спасибо, что пришли. Во-вторых, хотелось бы услышать вашу оценку рынка, что происходило в 2015 году? У вашей компании ситуация особая, но тем не менее вы один из старейших игроков, поэтому особое внимание к вам. Вы всегда задавали опыт, и положительный, и отрицательный.

Анатолий Ливада: Во-первых, хотелось бы сказать большое спасибо за то, что вы взялись собрать всех нас. Мы же друг другу конкуренты, с домами в разной степени готовности и в разной степени доступности, комфортности...

Итоги прошлого года хуже, чем 2014-го. Вот сейчас прозвучало самое страшное, что сегодня люди идут в ипотеку. Если посмотреть статистику, то сегодня в банках не возвращается или задерживается по ипотеке уже до 80 процентов кредитов. Сегодня надо разговаривать о доходах населения, начались увольнения, закрываются предприятия. Все ж надеялись на что? Что наш народ будет более-менее состоятельным. 2012 - 2013 год — это была обманка. Все увидели, что народ живет хорошо, тут и хорошие путевки, и отдых, и горнолыжный курорт, и квартиры. Был подъем, но 2014 год — это последний пик. Если посмотреть глубже, в том году 60 процентов сделок приходилось на ипотечников. И уже тогда на 20 - 30 процентов были невозвраты у банков по ипотеке. Это был первый сигнал, что мы все валимся в пропасть.

— То есть в прошлом году пропасть разверзлась, да?

Анатолий Ливада: Она увеличилась. Сегодня все сидящие тут зарабатывают только на тех, кто или не верит в рубль или не верит в доллар. Недавно приводили пример — у «Свея» покупатель скупает квартиры. Он все равно, говорит, достроит, его заставят достроить. Мне не надо квартиру, но я все равно за миллион девятьсот куплю у него трехкомнатную квартиру. Она в разы меньше, чем у вас.

— Анатолий Николаевич, у вас вообще сейчас что-то строится в Казани?

Анатолий Ливада: Три дома в прошлом году сдали примерно на 40 - 45 тысяч квадратных метров и сегодня два заканчиваем.

— А в 2012 - 2013 годах по сколько вы сдавали?

Анатолий Ливада: Раньше мы сдавали по 120 - 150 тысяч квадратных метров. Но мы поняли, что это тяжело, и ушли на показатель в 80 тысяч квадратных метров. Это самое оптимальное, что позволяет стабильно стоять и накапливать возможность. Что у нас и произошло, мы накопили возможность и вложились в сети в Набережных Челнах. Сегодня осталось только ставить коробки и сливки снимать. То же самое на ЖК «МЧС», на «Симфонии». Самая сложная работа — сети, документация — выполнена. На этот момент и пришелся кризис.

Руслан Садреев: Добрый день! Я как представитель общественного совета Росреестра по Татарстану доведу, здесь в основном общались про долевое участие. Так вот, что касается долевого участия, спад по 2015 году по сравнению с 2014 годом составил 33 процента. Это я говорю о Казани. Вроде бы цифра очень большая, практически треть, но не такая страшная, потому что по сравнению с 2013 годом в 2015 году спад был небольшой. Как Анатолий Николаевич сказал, именно 2014 год был пиковым по продажам.

Что касается статистики по вторичному жилью, то 2015 год — это минус 35 процентов по сравнению с 2014 годом. По земельным участкам спад составил 18 процентов. Что касается общей ситуации на рынке недвижимости в 2015 году, соглашусь с коллегами в том, что все-таки год был достаточно стабильным, был переход спроса больше к первичному жилью, нежели ко вторичному. Этому послужили, во-первых, субсидированная процентная ставка, во-вторых, достаточно активная работа застройщиков — и не только самостоятельная работа, но и совместная, проводимая совместно с банками, с агентствами недвижимости.

Чем отличался 2015 год от 2014-го в плане продажи «первички»? Застройщики применяли различные способы продаж, некоторые — довольно нестандартные. Например, есть такой проект «Дом волшебника» в Приволжском районе, у которого была очень интересная схема продажи: цена росла в зависимости от количества проданных квартир. То есть две квартиры продали — цена на тысячу растет. Еще две квартиры продали — цена опять на тысячу вверх. Начальная цена квадратного метра была, если не ошибаюсь, 43 тысячи рублей. Если на рынке однокомнатная квартира стоила 2 миллиона 500 тысяч, то там ее можно было купить за 1 миллион 900 тысяч. За счет этого маркетингового хода продажи практически половины дома состоялись в кратчайшие сроки.

Среди застройщиков опять же цены очень разнятся. В Ново-Савиновском районе ЖК «Столичный» — там 75 тысяч рублей за квадратный метр, 70 изначально было. А у «ЮИТ Казань» квадратный метр стоил 60 - 65, хотя вроде бы район один и тот же. На самом деле для покупателей первична цена. Почему покупают квартиры в «Царево»? Потому что там очень невысокая стоимость. Поэтому тренд низкой цены на сегодняшний день очень актуален.

Что касается вторичного жилья, стоимость квартир снизилась за 2015 год примерно на 15 процентов. Это результат того, что количество покупателей со «вторички» ушло в «первичку», мы везде слышим «скидки-скидки-скидки», покупатели, естественно, на это реагируют. По «вторичке» продавцы — это физические лица, им очень сложно снижать цену, сложно предлагать какие-то большие скидки, поэтому рынок вторичного жилья очень неэластичный, спрос на «вторичку» медленно снижался в течение года.

Продолжение следует.

Источник: Бизнес-Онлайн