Каким станет договор управления домом?

С необходимостью того, чтобы каждый многоквартирный дом находился под управлением, мы – жильцы, собственники квартир – уже смирились. В конце концов, когда есть ответственные за состояние жилфонда, есть с кого спросить, ведь составлен договор управления… Вот только до подписания этого документа многим предстоит пройти огонь, воду и медные бюрократические трубы.

Разброд и шатание

Все дело в том, что очень часто квартировладельцы не могут договориться ни между собой, ни с управляющей компанией в том, какими должны быть форма и содержание этого документа. Вопрос настолько острый, что его разбирали на государственном уровне: 16 марта в Торгово-промышленной палате РФ состоялся круглый стол с представителями региональных и столичных управляющих компаний. Как подчеркнул руководитель комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков, Москва в целом является примером того, как не надо управлять жилым фондом.

Основной перечень проблем с оформлением и действием договоров управления домами перечислил Олег Вихтюк, директор по развитию УК «Проминвест» (Санкт-Петербург). Так, по его словам, в одном и том же доме может существовать десяток договоров с управляющей компанией, потому что люди не смогли привести все пожелания к единому знаменателю. Кроме того, очень редко бывает, когда договор управления подписывает более 50% жильцов, как положено по Жилищному кодексу, а максимум 20-25%. Камнем преткновения, считает эксперт, является то, что нет текста договора, который можно было бы взять за основу и вносить необходимые изменения. «А уж порядок расторжения вообще нигде не прописан», – сообщил Вихтюк.

В Москве, как рассказал Андрей Широков, происходит ситуация, о которой можно сказать «перестарались»: в свое время были выпущены брошюры с примерным текстом типового договора (кстати, его же можно найти на сайте столичного Департамента ЖКХ и благоустройства), но этот текст местные управляющие компании в основном приняли как руководство к действию и любые отклонения от «нормы» принимать отказываются. Между тем жильцы имеют полное право добиваться внесения в договор своих поправок и условий. Таким образом, типовой договор, выпущенный в помощь жильцам и «бродящий» по Москве, оказался палкой о двух концах.

Давайте договоримся?

Одна из причин, по которым стороны не могут договориться, – это стоимость услуг управляющей компании. В этом отношении наиболее позитивная практика у ТСЖ в Петербурге: по словам Олега Вихтюка, некоторые товарищества там настолько хорошо развиты, что даже конкурируют с управляющими компаниями и оказывают услуги соседним домам. Очевидно, в этом случае им удается договориться о стоимости и объемах работ.

Что касается управляющих компаний, тут подобных примеров мало. Не секрет, что управляющие-бизнесмены так и норовят завысить стоимость своих услуг, а иной раз «замахиваются» и на тарифы, установленные муниципалитетами: завышают и их в надежде, что «никто не заметит». Поэтому, считают специалисты, нужно установить перечень услуг и указать рекомендованную цену для каждого региона.

Набор может быть минимальный (то есть необходимый любому дому), базовый (расширенный) и так далее. Тогда, скорее всего, в сфере управления жилым фондом было бы меньше спекуляций. В Хабаровске попытки разработать и утвердить перечень работ уже предпринимались, о чем рассказал генеральный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Групп» Борис Гладких.

Там надеются на то, что это войдет в практику саморегулируемых организаций (таких как Национальное объединение управляющих недвижимостью), и уже СРО будут отслеживать работу компаний-управдомов по этим критериям. Но в законе прямых указаний к этому нет, и можно считать это делом доброй воли наиболее добросовестных участников данного сегмента рынка.

Более того, нет никаких стандартов по управлению недвижимостью вообще, говорит Мария Гребень, президент Ассоциации управляющих компаний Московской области. «Везде свои стандарты расчетов сейчас. Нет контроля и формы предоставления отчетности управляющими компаниями. Стандартизация введет терминологию, типовую классификацию услуг. Сейчас мы внедряем информационную систему обслуживания ЖКХ», – обнадежила Мария Гребень.

Публичность – в студию!

Если повезет, то в краткие сроки (правда, какие именно, в резолюции ТПП не указано) рынок получит дополнения к нормам ст. 162 Жилищного кодекса (договор управления МКД будет носить статус публичного договора); управление жилыми домами будет признаваться профессиональной деятельностью; будет разработан типовой публичный договор профессионального управления многоквартирным домом.

Что дает признание договора публичным? Согласно ст. 426 Гражданского кодекса, к коммерческой организации – стороне такого договора – будут применимы несколько норм. Организация, предоставляющая услуги управления жилыми домами, не вправе отказаться от заключения договора. Также она не вправе оказывать предпочтение кому-либо при заключении договора. Цена и прочие условия договора должны быть одинаковы для всех потребителей. В целом публичный договор направлен на защиту прав потребителя, так как именно эта сторона признается более слабой. А основной договор (на общих условиях) позволяет, как правило, коммерческой организации диктовать свои условия (что мы и наблюдаем сегодня очень часто на рынке управления жильем).

Таким образом, если изменения в законодательстве вступят в силу достаточно быстро, можно будет как минимум ожидать, что права собственников жилья, которые страдают от произвола недобросовестных управляющих, будут защищены надежнее.

Источник: Собственник