Росреестр по РТ: права дольщика при нарушениях застройщика

В Управлении Росреестра по Республике Татарстан разъяснили некоторые аспекты прав дольщиков. В частности, эксперты напоминают: дольщик может уступить право требования пени за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства третьему лицу

Дольщик может уступить право требования пени за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства третьему лицу. Но есть определенные нюансы при государственной регистрации.

Государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки возможна только до момента передачи объекта долевого строительства. До этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой, и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.

После подписания акта приема-передачи дольщик получает в собственность квартиру - необремененный объект недвижимости. Договор долевого участия прекращает свое действие, поскольку обязательство по передаче объекта недвижимости было исполнено. Поэтому применение п. 1 ст. 389 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права, не допустимо. В данном случае неустойка не связана с правами на недвижимое имущество и сделок с ним, что исключает государственную регистрацию такого договора уступки права. Обязательства, не влекущие обременения на недвижимость, регистрации не подлежат.

Таким образом, если дольщик заключил договор уступки права требования, согласно которому передал третьему лицу право требования неустойки (пени), к примеру, за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства до подписания акта приема-передачи, то договор уступки подлежит государственной регистрации. После подписания акта приема-передачи договор уступки уже не регистрируется. Позиция Росреестра подтверждается также и сложившейся судебной практикой (См.: Определение Верховного Суда РФ от 1 сентября 2015 № 308-КГ15-11584 (дело № А65-29752/2015).