Рынок жилья: «Мы наблюдаем несвойственное Казани затоваривание»

Игра на выбывание: объемы строительства в столице Татарстана практически прежние, а спрос упал на треть — покупателей на всех не хватит?

Новые жилые комплексы в Казани сдаются с большим количеством непроданных квартир, хотя раньше такого почти не было, фиксируют печальный тренд участники рынка недвижимости, связывая его с кризисом и уходом инвесторов. При этом февральский ажиотаж среди покупателей, вызванный слухами об окончании программы льготной ипотеки, вновь сменяется унынием. На этом фоне застройщики ударно достраивают начатые проекты, а вот влезать в новые боятся.

«Три богатыря» на распутье

Признак кризиса на строительном рынке — приостановка реализации ранее начатых проектов или поиск новых инвесторов для их продолжения. Как стало известно газете «БИЗНЕС Online», именно это приключилось с жилым комплексом «Три богатыря» в Приволжском районе Казани. Девелопер ищет нового инвестора, информацию об этом нам сообщил источник из числа потенциальных покупателей проекта. Стоимость неизвестна, но, согласно проектной документации, строительство всего ЖК обойдется в 1,7 млрд. рублей.

Комплекс состоит из трех домов на 195, 144 и 219 квартир, а также из помещений под офисы, детский сад и подземной автостоянки на 555 машино-мест. Генподрядчиком строительства выступает «Казаньцентрстрой», заказчиком — ООО «Конкорд Билд», входящее в группу компаний «СтройГрад-Каскад». Она известна возведением в Казани жилых комплексов «Золотой каскад» на улице Айвазовского, «Серебряный каскад» на улице Четаева, дома на улице Павлюхина, 37, административного здания, ставшего штаб-квартирой Сбербанка в Татарстане, и других объектов.

Владельцем бизнеса считается Александр Семененко, однако ООО «СтройГрад-Каскад» с активами на конец 2014 года свыше 1 млрд. рублей, где оно было учредителем и гендиректором, в начале года было присоединено к ООО «Промдрев-СТ», принадлежащему двум микрофинансовым организациям — «Сказано-сделано» и «Карат-Финанс».

Дольщики сообщили «БИЗНЕС Online», что активные работы по возведению ЖК прекратились еще в прошлом году. «Строительство на объекте не ведется с ноября 2015 года. Каждый месяц я звоню в офис продаж, мне говорят, что работы ведутся на нулевом уровне, поэтому ничего не видно. При этом я узнал, что продажа квартир приостановлена, они объясняют это тем, что идет их переоценка», — рассказал дольщик Марат Аскаров.

Побывав на стройплощадке в один из рабочих дней, корреспондент никаких движений на ней не заметил. Были установлены краны, однако со стороны стройка казалась абсолютно замершей. Охранник рассказал, что рабочие так и не появились — был с утра прораб, но уехал. Сотрудник общепита по соседству рассказал, что еще летом на стройплощадке работали около 80 рабочих, однако осенью темпы строительства стали снижаться, а в декабре стройка и вовсе встала. Впрочем, по его наблюдениям, процесс замер не окончательно — теперь на стройке иногда появляются 5 - 6 человек, периодически ездят «КАМАЗы». Для первого дома практически возвели каркас, под второй подготовили сваи, под третий начали готовить котлован.

Дольщики сообщили, что активные работы по возведению ЖК «Три богатыря» прекратились еще в прошлом году.

Но компания-заказчик уверяет, что работы идут, просто не видны со стороны

В самой компании-заказчике, куда «БИЗНЕС Online» обратился за комментариями, замедление темпов объяснили работами, которые со стороны не видны. «В настоящее время в доме ведутся работы по внешним сетям, осуществляется прокладка теплотрассы. Это нормальные очередные работы. Например, двухуровневый подземный паркинг — колоссальные работы, которые практически завершены. Кроме того, там свайные работы, шпунты по периметру — тоже большая работа. Все эти работы не видно за забором, но они производятся, стройка не стоит на месте», — заверил нашего корреспондента Илья Муравьев, учредитель ООО «Конкорд Билд».

Информацию о возможной продаже всего комплекса другому девелоперу в компании опровергают. «В сложившейся ситуации мы занимаемся поиском и привлечением дополнительных источников финансирования и кредитования и готовы рассматривать разные предложения о сотрудничестве. Но это нормальная практика для сферы жилищного строительства», — рассказал Муравьев, правда, пояснил, что произошла смена технического заказчика. Организация, которая выполняла эти работы, сейчас не в состоянии их выполнять.

Отметим, что в настоящее время строительство комплекса формально укладывается в сроки — согласно проектной документации, дома должны вводиться поочередно в конце 2016 - 2017 - 2018 годов. Поэтому опасения дольщиков, в принципе, еще могут оказаться напрасными.

«Во введенных домах остаются непроданные квартиры»

Подобных примеров проектов, переходящих в вялотекущую стадию, на рынке становится все больше. Эксперты рынка недвижимости видят опасность в том, что количество начатых до кризиса проектов существенно опережает возможности рынка их «переварить».

То, с какой уверенностью застройщики смотрели в будущее до кризиса, видно и по статистике выданных разрешений. В 2013 году застройщики Казани получили документы на строительство жилых домов общей площадью 678 тыс. кв. м, в 2014 году — уже на 1189 тыс. кв. м, а по итогам 2015 года этот показатель достиг почти 1500 тыс. кв. м, что более чем в два раза превышает намерения застройщиков в 2013 году. Более чем приличный замах! По итогам 2015 года в Казани, несмотря на кризис, было сдано 762 тыс. кв. м жилья — всего на 5% меньше, чем годом ранее. В этом году план по вводу новых домов по республике, а значит, и по крупным городам остается неизменным — 2,4 млн. кв. метров (неудивительно, что его выполнение в этом году премьер-министр РТ Ильдар Халиков назвал самой сложной задачей за последние 10 лет).

Всему этому можно было бы порадоваться, но на фоне стабильного предложения, по данным Росреестра, падение продаж первичного жилья в столице в 2015 году составило внушительные 33% — число сделок сократилось с 10,4 тыс. до 6,9 тысячи. Результат уже сказывается.

«Мы наблюдаем несвойственное Казани затоваривание рынка, когда во введенных в эксплуатацию жилых домах остаются квартиры застройщика, — констатирует тренд Анастасия Гизатова, директор АН «Счастливый дом». — Конкуренция между игроками строительного рынка будет только усиливаться. Многие застройщики испытывают сложности и уже заявили о переносе сроков передачи квартир в собственность дольщикам, пошли на изменение проектов и очередей строительства. Периодически возникают предложения по сменам застройщиков, генподрядчиков и продажам участков с уже имеющимися разрешениями на строительство, где компании отказываются от дальнейшей застройки в связи с непрофильностью бизнеса, финансовыми трудностями или отказами банков в кредитовании строительства».

С ней согласен Андрей Савельев, президент гильдии риелторов РТ, по оценке которого предложение на рынке превышает спрос где-то в 7 - 8 раз. По его словам, такой ситуации способствовало, в частности, резкое сокращение числа инвестиционных сделок, на которые раньше приходилось до 40% спроса. При этом слабым звеном на рынке становятся в первую очередь небольшие застройщики.

«Не совсем хорошо себя чувствуют те строительные компании, которые ведут точечную застройку, те, кто возводит один-два дома, потому что они строят не на свои деньги, а на кредитные либо деньги дольщиков. В большей или меньшей степени — зависит от того, какая у них собственная финансовая подушка. А поскольку продажи сейчас замедлились, то и финансовых поступлений практически нет», — отмечает он.

Ситуация в Казани повторяет тенденции на московском рынке. По данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», объемы выставленного на продажу жилья растут очень быстро. В 2013 году в Московском регионе продавалось примерно 4 млн. кв. м новостроек, в 2014 году — 5 млн., а сейчас — 7,1 миллиона. Как видно, девелоперы выбрасывают на рынок все новые ЖК, а покупателей на квартиры в них на всех явно не хватает.

Старое не распродали, а новое на подходе

У крупных застройщиков планы на этот год более чем серьезные. Одну из самых больших порций готового жилья предложит рынку «Сувар Холдинг», у которого на 2016 год запланирована сдача таких крупных ЖК, как «Барселона», «Столичный», «Созвездие» (третий дом), «Южный парк», «Залесный Сити». До конца 2016 года будет введено в эксплуатацию около 120 тыс. кв. м жилья, что значительно превышает показатели 2015 года, когда компания сосредоточилась на строительстве объектов, рассказывала ранее «БИЗНЕС Online» генеральный директор компании «Сувар Холдинг» Наиля Чабаненко.

Завершит в этом году свой многолетний масштабный проект финский концерн «ЮИТ» — будут сданы последние дома в ЖК «Современник» и дом в ЖК «Гармония». ЖИК Казани готовит к сдаче в этом году один из крупнейших комплексов в Приволжском федеральном округе — ЖК «Победа». «Ак Барс Девелопмент» обещает сдать два дома в ЖК «Казань XXI век», три дома в ЖК «Светлая долина», продолжаются работы в «Солнечном городе».

«Унистрой» заявляет о планах по сдаче двух домов в ЖК «Весна», дома в «Арт Сити», «Дома на Максимова» и как минимум шесть домов в ЖК «Царево Village» (данный ЖК хотя и располагается в Пестречинском районе, но рассматривается как «казанский вариант»). «Сити Строй» готовится к завершению работ в ЖК «Ласточкино гнездо» и на двух домах по улице Профессора Камая. «Тандем-Д» планирует к сдаче еще два дома — №12 и №15 — в ЖК «Экопарк «Дубрава». Компания «Бриз», согласно информации на сайте, обещает сдать пять домов в «Волжской гавани». «Грань» — последний дом в ЖК «Соловьиная роща», «КамаСтройИнвест» — элитный комплекс «Роттердам» всего на 16 квартир. «Ак таш» — жилой дом на улице Зур Урам, будет также сдан «Дом волшебника» (застройщик — ООО «Зилантова гора»), ЖК «Взлетная полоса» (застройщик — ООО «ИСК «Варикус»).

Наконец, с режима «пауза» снят ЖК «Евразия»: в конце марта — начале апреля возобновляются строительные работы в его корпусе Г, который будет готов до конца года. Ориентировочно во втором квартале 2017 года будет завершен корпус Д, сообщил Валерий Кувшинов, гендиректор компании-застройщика «Импэк».

Отдельно стоит сказать про другой амбициозный проект — микрорайон «Салават Купере», реализуемый под «крышей» Госжилфонда во главе с Талгатом Абдуллиным и генподрядчиками «Ак таш», «Грейт-Строй» и ПСО «Казань». Первоначально несколько домов, возводимых по соципотеке, должны были быть сданы еще прошлой осенью, но по факту перенеслись на конец года, а некоторые — на 2016 год. Согласно проектным декларациям весь комплекс должен быть сдан в этом году, но реалии строительства могут внести коррективы. Общая площадь жилья на всей территории района должна составить 1,5 млн. кв. метров. Конечно, традиционно соципотечное жилье перетягивает на себя довольно много и коммерческих покупателей. Кроме того, визит председателя Волго-Вятского банка Сбербанка России Сергея Мальцева и мэра Казани Ильсура Метшина на стройплощадку ЖК «Победа» развеял распространяющиеся в городе слухи о том, что стройработы в комплексе могут остановиться. Гендиректор ООО «Группа компаний «ЖИК города Казани» Эмиль Хуснутдинов сообщил, что комплекс до конца года будет готов. Отметим, что данный ЖК является крупнейшим как минимум в Приволжском федеральном округе — в комплексе 42 блок-секции переменной этажности на 2 391 квартиру общей площадью 148,1 тыс. кв. метров. В комплексе могут проживать более 7 тыс. человек. Один из представителей застройщиков города в разговоре с корреспондентом «БИЗНЕС Online» выразил опасения, что «Победа» может начать демпинговать, чтобы распродать такой большой объем квартир. По его сведениям, в первой очереди куплена лишь половина квартир, во второй — показатель еще меньше.

Весной продажи опять завянут?

Некоторую надежду на то, что рынок все-таки раскочегарится, подарил февраль, когда в строящихся ЖК купили 861 квартиру — это стало лучшим результатом за последние три года для данного месяца. И хотя январь был скорее провальным (419 сделок), в совокупности первые два месяца для столицы республики можно назвать крайне удачными. Причем если для «вторички» Казани и Татарстана, в отличие от первичного рынка, был успешным уже январь, то февраль и вовсе позволил снимать сливки (2,7 тыс. сделок по Казани, 6,6 тыс. сделок по РТ).

Однако радоваться участникам рынка недвижимости рано: ажиотаж был вызван чисто ситуативным фактором. «Первые два месяца были достаточно активны, так как реализация отложенного спроса усилилась слухами об окончании программы «Господдержка новостроек». Более того, ряд застройщиков именно эту новость взяли за основу своих рекламных кампаний, — говорит Гизатова. — Банки в команде с застройщиками буквально соревнуются в формах оплаты и субсидированных ставках по ипотеке, предложения начинаются от 9 процентов годовых».

При этом на рекордах февраля хорошие новости и заканчиваются. Глава минэкономразвития РФ Алексей Улюкаев подтвердил, что программа льготной ипотеки продлевается. Однако она по-прежнему будет распространяться только на приобретение первичного жилья. Так что торопиться покупать новостройки, стремясь успеть воспользоваться льготной — не более 12% годовых — ставкой кредита, особого смысла уже нет.

«В начале года мы хорошо поработали — и новостройки, и «вторичка» хорошо продавалась, потому что никто еще не знал, продлят господдержку или нет. Март был чуть тише, процентов на 10 - 20 снижение сделок произошло. Программу продлили, и люди перестали торопиться», — резюмирует ситуацию Рисхат Сабирзянов, директор АН «Кама».

Цены вели себя в полном соответствии со спросом. К февралю средняя стоимость квадратного метра в новостройках прибавила 1,5% — с 60,1 тыс. до 60,9 тыс. рублей. Но в марте, когда стало известно о продлении программы льготной ипотеки, ценник стал понемногу снижаться, до 60,8 тыс. рублей. На вторичном рынке цены вели себя более спокойно и плавно повышались — с 62,8 тыс. рублей в январе до 63,2 тыс. в марте.

«Застройщики говорят, что не будут начинать строительство, если не будет спроса»

Большие нераспроданные объемы в существующих ЖК заставили девелоперов прекратить запуск новых проектов. «Нам застройщики говорят, что не будут начинать строительство, если не будет спроса. То есть планы есть, они взяли землю, подготовили проект, но сейчас им лучше все это законсервировать и дождаться лучших времен. Хотя крупные застройщики как работали, так и работают», — говорит Сабирзянов.

Действительно, если за разрешениями на новое строительство в 2014 году, по нашим подсчетам, обратилась в исполком Казани 41 компания, то в 2015 году — лишь 29 игроков. Сокращение произошло в основном за счет небольших компаний, которые в кризис уходят с рынка. Так, в 2014 году 31 компания получила лишь по одному-два разрешения на строительство, на следующий год таких небольших девелоперов осталось только 23.

При этом в 2015 году разрешений в целом было выдано больше, чем в 2014-м (129 против 110), но львиная их доля пришлась на несколько крупных игроков. Госжилфонд РТ, например, получил 24 разрешения на строительство домов в «Салават Купере» и М-14 (в 2014 году ГЖФ получил лишь 6 разрешений), еще 48 было выдано компании «МегаЛайн», которая занимается возведением домов в жилом массиве Старое Аракчино. В итоге остается лишь 57 разрешений на строительство на всех остальных застройщиков.

В начале этого года почти за три месяца в Казани было выдано всего лишь два разрешения. Первое — на строительство блокированного дома, то есть таунхауса, а не многоэтажки. Вторым смельчаком оказался «Сувар Девелопмент» — компания планирует начать строительство жилого комплекса «Волжские просторы» на улице Гареева. Согласно проекту планировки на территории будут проживать 14,8 тыс. человек, должны появиться 6 детских садов, 3 школы, 3 поликлиники.

Общее настроение на рынке передает и спад активности граждан. Если в прошлом году с начала года казанцы получили 73 разрешения на строительство индивидуальных жилых домов, то в этом — в 1,5 раза меньше — 44 разрешения.

«Доедание» старых проектов может занять и год, и два, но если застройщики вовремя не начнут рыть котлованы, то в один день новые ликвидные проекты не появятся. А значит, нынешняя ситуация, как ни странно, через некоторое время может привести к прямо противоположному эффекту — дефициту новостроек.