Итоги года: все, что не убивает, идет на пользу?

Этот год заканчивается на довольно оптимистичных для рынка недвижимости настроениях. Особенно если вспомнить тот эмоциональный фон, который царил в конце 2008 года. Тогда было очевидно: кризис в самом разгаре и конца ему пока не видно. Сейчас власти довольно уверенно говорят о том, что худшие времена позади. Однако не стоит верить всему, что написано на заборах и в газетах.

Недавно на тему кризиса мне пришлось разговаривать с братом, который живет в Иркутске. Последние три года он работает в проектировочном бюро. До кризиса работы было невпроворот, заработки тоже шли неплохие. Последний год работой это можно назвать только номинально. «Заказы-то, в принципе, и сейчас есть, – рассказывает братец, – только у строителей нет денег, чтобы за них расплачиваться». Работа у проектировщиков сдельная: основной доход идет от процентов с заказа. Поскольку заказы сейчас не оплачиваются, ребята сидят на окладе размером… 10 тыс. рублей. Кто может – уходит, как правило, в другую отрасль. Найти работу по специальности пока нереально.

Летом в том же Иркутске я ехала в такси, водитель которого жалостливо рассказывал, как его достала эта жизнь. «А до кризиса у меня же своя фирма была – сантехнику в новостройках устанавливали, работали по контракту с подрядчиками. А теперь ничего не строится. Контрактов нет. Вот и приходится таксовать», – жаловался он.

В общем, в свершившийся выход из кризиса я пока не верю. Как и в то, что российский строительный рынок уже пережил худшие времена.

Что, впрочем, не отменяет того факта, что некоторые поводы для оптимизма у нас, по сравнению с прошлым годом, есть. Впрочем, как и причины для сомнений.

Поводы для оптимизма

Один из основных поводов – признаки стабилизации в экономике. Последние осенние месяцы инфляция была минимальна и скромно держалась около нулевой отметки. Центробанк показывал рекорды: девять раз за год снизил ставку рефинансирования, причем последний раз – до небывало низкой величины в 9%. Следуя за ЦБ по пятам, основной флюгер ипотечного рынка – Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) также снижало свою ставку рефинансирования. Это в свою очередь дало основание заговорить о возвращении процентных ставок по ипотеке на докризисный уровень.

Ближе к осени успокоенные банки начали возвращаться на рынок ипотеки и предлагать продукты на уже вменяемых условиях, в отличие от начала года. Тогда оформление кредита на покупку жилья выглядело почти безумием: процентная ставка в рублях была 19-20%, в валюте – 16-18%.

Сегодняшние средние ставки, по данным кредитного брокера «Кредитмарт», тоже пока не радуют глаз: 18,06% в рублях и 15,21% в валюте. Но уже появились программы со ставками от 13% в валюте и от 15% в рублях. А также и более дешевые программы, но они пока в единичных экземплярах.

В ответ на снижение ставок и стабилизацию цен на рынке жилья объемы выдачи кредитов тоже стали расти. Так, по данным ЦБ, количество кредитов в рублях, выданных на 1 сентября 2009 года, составляло 89,9 тыс., а на 1 ноября – уже 126,9 тыс. Количество кредитов в валюте увеличивается медленнее: от 1146 на 1 сентября до 1541 на 1 ноября.

Судя по «сводкам с фронта», началось и оживление на рынке купли-продажи жилья.

Покупатели, терпеливо выжидавшие в течение всего года, осенью наконец не выдержали и вышли на рынок. Их можно понять: падение цен замедлилось и летом переросло в стагнацию. А риелторы усиленно махали флажками по всему информационному пространству, объявляя, что самое время покупать. Застройщики, почуяв перемену ветра, задрали носы и начали понемногу отменять свои сказочные скидки и беспроцентные рассрочки. Чем, кстати, отличаются от западных девелоперов, которые пока стараются вовсю. Получить сегодня беспроцентную рассрочку на год, приличный дисконт или какой-нибудь другой приятный бонус на зарубежных рынках довольно легко.

Правда, кризис и так создал для покупателей достаточно благоприятные условия. Исчезло то униженное положение, в котором находились покупатели экономкласса накануне кризиса. Тогда – как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи – королем был продавец. На просмотр квартиры нужно было приходить с деньгами в кармане и хватать понравившийся вариант сразу же, без всяких раздумий.

Я до сих пор хорошо помню свои хождения на горячем московском рынке в 2008 году, когда мы нашли подходящую квартиру для покупки и уже оговорили цену. А на следующий день после внесения аванса, позвонила наша риелтор и сказала, что продавцы подняли цену еще на $5 тыс. Мол, если хотим, то платим больше. Либо отказываемся. И это было нормой того рынка. За ветхие «однушки» без ремонта шла настоящая война. А продавец в любой момент мог поднять цену и отказаться от покупателя без дальнейших разговоров.

Так что в этом смысле кризис повлиял на рынок благотворно.

Сейчас покупатель имеет возможность спокойно, без нервотрепки, без страха, что «ничего не достанется», выбирать. И если вам срочно нужна квартира, то сегодня, пожалуй, действительно удачное время для покупки. Цены, в среднем, упали на 20-40%. На некоторые объекты – еще больше.

Еще одно из позитивных событий этого года – начало активной деятельности Фонда содействия жилищному строительству (РЖС). Задача фонда – инвентаризация пустующих земель из федерального земельного фонда, выявление пригодных для застройки территорий, подготовка их и передача муниципальным властям – для строительства домов экономкласса.

За минувший год фонд уже передал под жилищное строительство больше 1,5 тыс. гектаров земли, что позволяет построить 5 млн кв. м. Это не слишком большие цифры, но обнадеживает уже само начинание: пустующие земли на огромных российских территориях будут, наконец, пущены в дело.

Причины для сомнений

Что будет с ценами? Этот вопрос висит дамокловым мечом над рынком уже несколько месяцев. Если до этого был очевиден тренд на понижение, и не требовалось большой смекалки, чтобы понять, что цены падают, то период стабилизации сразу вызвал массу вопросов. Покупать или подождать еще? Продавать или выжидать?

Но потребителям, ждущим ответа на этот вопрос, придется смириться с отсутствием ответа на него. Слишком много факторов сегодня определяют дальнейшую судьбу цен.

Во-первых, дальнейшее состояние экономики. Если стабильность продолжится, то постепенно начнется наращивание оборотов экономики и, соответственно, зарплат. Это в свою очередь повысит покупательскую способность населения и спрос на жилье. Банки же, при оптимистическом сценарии будущего года, смогут восстановить рефинансирование как застройщиков, так и покупателей.

При таком раскладе, скорее всего, продолжится стабилизация и небольшой, плавный рост цен. Некоторые эксперты, опираясь на такие вводные, прогнозируют, что через пару лет можно ожидать нового скачка: мол, как раз дадут о себе знать отложенный спрос и накопленный дефицит новостроек. Но, по-моему, употреблять грозное слово «дефицит» пока рано.

Во-первых, объемы строительства хотя и упали, но не в разы. По словам министра регионального развития РФ Виктора Басаргина, объемы сданного жилья в этом году составят 99,8% процентов от уровня прошлого года.

Да, безусловно, сданные в этом году объемы – это наследство еще прошлых лет, а количество начатых в этом году строек очень невелико. Но тем не менее, если оптимистический сценарий воплотится в жизнь, девелоперы начнут размораживать те проекты, о которых было заявлено перед кризисом. Большая их часть была остановлена из-за нехватки финансов. Но как только возобновятся банковские потоки, стройки снова оживут.

Не стоит забывать о довольно существенной прослойке инвестиционных квартир, большая часть которых еще не вышли на рынок. По оценкам экспертов, только в Москве объем такого жилья составляет около 3 млн кв. м. В этом году владельцы этих квартир благоразумно держали их «в заначке» или сдавали в аренду. Продавать их на падающем рынке смысла не имело. Но как только рынок окончательно стабилизируется, эти метры пойдут в дело.

Против резкого увеличения цен говорят и некоторые действия государства в этом направлении. Тот же Виктор Басаргин объявил, что проводится активная работа по определению себестоимости квадратного метра в каждом конкретном субъекте Федерации. Власти, наконец, дозрели, чтобы отменить «уравниловку» и понять, что стоимость земли в Московской области и Красноярском крае – не одна и та же величина. Басаргин объявил, что по предварительным итогам, цена квадратного метра в большинстве регионов завышена в 2,5-3 раза. Так что можно порадоваться, что, наконец, эта истина добрела и до властей.

Определение объективной стоимости квадратного метра в каждом регионе может быть шагом к тому, что власти действительно попытаются взять контроль над ценообразованием в свои руки. Что из этого выйдет и какие последствия будет иметь для рынка – предсказать не возьмусь. Могу только сказать, что результатом может быть как снижение цен, так и рост.

Остается сомнительной и доступность ипотечных кредитов. Несмотря на все позитивные новости осенних месяцев: снижение ставок, введение новых программ, возобновление партнерства банков с риелторами, брокерами и застройщиками, – ситуация пока не слишком обнадеживающая. Объемы кредитования упали в разы, активность заемщиков низкая. В целом за год, по подсчетам специалистов Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, может быть выдано около 170 тыс. жилищных кредитов на 165 млрд руб. Это примерно в 3 раза меньше по количеству, чем в 2008 году, и в 4 раза – по объему. Процентные ставки и первоначальный взнос по-прежнему отбивают охоту идти в банк за кредитом у большей части населения.

В этой сфере государство тоже провозглашает глобальные цели – снижение ставки до 10-11% уже в ближайший год, а также введение системы ипотечного страхования, которое позволит сократить первоначальный взнос по ипотеке без увеличения рисков для банков. Однако реальность воплощения подобных планов у многих вызывает скепсис.

С одной стороны, «продавить» низкую ставку силами государства вполне реально. Для этого планируется 20% средств, находящихся под управлением Пенсионного фонда, направить на покупку ипотечных ценных бумаг, выпускаемых кредиторами. С другой – это может дать тот же эффект, что вытягивание саженцев из земли руками с целью ускорить всходы. Поскольку, если инфляция в следующем году будет выше 11%, инвестиции в ипотечные ценные бумаги окажутся убыточными. То есть расплачиваться за доступную ипотеку будут российские «молчуны» (те, чьи деньги по умолчанию находятся в ПФР).

Кризис стал мощной встряской для рынка недвижимости, разрушив все то, что слабо стояло. К сожалению, мы смогли наглядно убедиться, что наш строительный комплекс без государственной поддержки и банковских денег сразу начал дышать на ладан. Даже такие «монстры» рынка, как MIRAX GROUP, оказались обвешаны гроздьями проблем. В итоге господам из MIRAX пришлось урезать свои амбиции и вместе с ними – высоту башни «Федерация», которая должна была стать самой высокой башней в Европе. К сожалению, судьба этой башни очень характерна для многих российских начинаний. Грандиозные планы у нас слишком часто приходится урезать в процессе реализации.

Искусственное сдерживание цен или давление на банки с целью снижения процентной ставки могут привести к обратным последствиям. Рынок не прощает откровенного давления. Всем участникам рынка памятно, как вводился в действие 214-ФЗ, созданный с благой целью: защитить права участников долевого строительства. Куда в итоге это привело? К размножению еще более рискованных «серых» схем, резкому росту цен на жилье, дефициту новостроек и т. п.

Сейчас подобное может произойти, например, после введения закона о банкротстве физических лиц. Так, если процедура банкротства заемщика и наложения взыскания на его квартиру будет затруднена, это приведет к очередному росту ставок. Таким образом банки будут нивелировать свои риски.

Так что пока поводов для оптимизма и причин для сомнений примерно поровну.

И какие из них перевесят, станет очевидно уже в новом году.

Источник: Собственник