Рынок жилья Казани: мартовская оттепель и заморозки на новостройках

Минувший март оказался для казанских застройщиков по-настоящему «теплым» — по данным Росреестра по РТ, количество зарегистрированных договоров долевого участия по сравнению с прошлым годом выросло более чем на 10%, а число ипотечных сделок и вовсе увеличилось на четверть. Тем не менее на казанском рынке недвижимости все отчетливее проявляется тенденция, когда застройщики в борьбе за покупателя все чаще отказываются от имеющихся объектов и уходят в эконом-сегмент.

«Март был гораздо активнее двух предыдущих месяцев»

В марте ситуация на первичном рынке складывалась вполне удачно. Согласно данным татарстанского управления Росреестра, если в феврале на первичном рынке Татарстана (не включая Казань) было зафиксировано 498 сделок, то в марте их стало 511. Конечно, это небольшой (всего 2,5%), но все же рост. Еще более ощутимо увеличение при сравнении с прошлогодним мартом – на 15%. Правда, если рассмотреть итоги I квартала, окажется, что общее число сделок на рынке новостроек оказалось меньше, чем за аналогичный период 2016 года: 1279 против 1446.

Еще одно любопытное наблюдение, которое можно сделать при анализе данных Росреестра по РТ, – рынки «первички» Казани и Татарстана развиваются в противоположных направлениях. Так, за прошлый месяц в столице было зафиксировано 803 сделки, что на 6,7% меньше, чем феврале. Напомним, что февральский подъем в большей степени был связан со слухами об отмене ипотеки с господдержкой, сейчас же ситуация начала выравниваться. Тем не менее по сравнению с прошлым годом в нынешнем марте было заключено почти вдвое больше ДДУ (в 2015 году было всего 434 сделки). Конечно, такая существенная разница обусловлена не волшебным подъемом на первичном рынке, а прошлогодней ситуацией, когда из-за высоких процентных ставок ипотека оказалась недоступной для населения. Это привело к тому, что за I квартал 2016 года было заключено 2083 договора, что на 11,4% больше, чем в 2015-м (1846).

«Март был гораздо активнее двух предыдущих месяцев во всех секторах: ипотеки, новостройки, вторичное жилье. Основной тенденцией я бы назвала отток покупателей со вторичного рынка в сегмент новостроек, обусловленный более низкой процентной ставкой и большим количеством предложений в сданных домах и домах высокой степени готовности», — говорит Анастасия Гизатова из АН «Счастливый дом».

Ипотека пошла вверх

Ипотечный рынок продолжил свой рост даже после того, как стало известно, что программа субсидирования ставки сохранится. По итогам марта в Казани было заключено 1084 сделки, что почти на 5% больше, чем в феврале. Что касается Татарстана, то здесь рост по сравнению с предыдущим месяцем оказался еще значительней – почти на 15,5% (3832 сделки против 3239).

Стоит ли говорить, что количество сделок в I квартале 2016 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличилось сразу на четверть как в Казани, так и по Татарстану. Аналогичные цифры приводят и крупные банки.

«Сбербанк в Татарстане отмечает заметное оживление на рынке кредитования физических лиц. Это касается и потребительского, и жилищного кредитования. Так, за I квартал 2016 г. «Банк Татарстан» ПАО «Сбербанк» выдал более 3 тыс. жилищных кредитов на общую сумму свыше 4,2 млрд рублей. Для сравнения: за I квартал 2015 г. было предоставлено 2,4 тыс. ипотечных кредитов на сумму 3,2 млрд рублей. Таким образом, объемы ипотечного кредитования увеличились на треть», — сообщает пресс-служба отделения «Банк Татарстан» ПАО «Сбербанк».

При этом по данным, предоставленным «Татфондбанком», большая часть таких кредитов приходится на ипотеку с господдержкой: на первый квартал 2016 года «Татфондбанком» было выдано 730 ипотечных кредитов на общую сумму 1 155,2 млн рублей, из них 443 кредита на сумму 713,8 млн рублей – по программе с государственной поддержкой. При этом в «Татфондбанке» отмечают, что ипотека на вторичное жилье по-прежнему не пользуется популярностью.

Мы уже называли основные причины увеличения ипотечных сделок по сравнению с началом 2015 года – это слухи об отмене госпрограммы, а также низкие показатели в I квартале 2015 года, связанные с высокой ипотечной ставкой. При этом следует добавить, что к началу 2016 года стала вполне доступной и ипотека на вторичную недвижимость – сейчас средняя ставка составляет около 14%. Другой вопрос, следует ли радоваться увеличению доли ипотечных сделок? Ведь большой спрос на ипотеку может свидетельствовать о снижении экономического благосостояния клиента.

«Ипотека – это индикатор платежеспособности рынка. Не секрет, что денег стало меньше, покупатель стал более взвешенно относиться к покупке жилья. У нас процент сделок по ипотеке составляет около 70%, и ее доля только растет», — говорит Олег Митюнин, заместитель директора АН «Ак Барс Недвижимость».

Неблагоприятные прогнозы для «вторички»

Что касается вторичного рынка, то в марте он фактически замер. По данным Росреестра по РТ, в Татарстане было зарегистрировано 11 677 договоров купли-продажи, в Казани – 4241. А это практически такая же цифра, что была в феврале. Как отмечают эксперты, пока никаких предпосылок для роста нет, с гораздо большей вероятностью можно прогнозировать спад.

Тенденция одна: отличие цен экспозиции от цен фактической реализации. Продажа возможна по объективным, рыночным ценам с учетом небольшого дисконта. Охарактеризовать рынок можно как рынок покупателя. Никаких предпосылок, особенно в преддверии низкого летнего сезона, в части увеличения спроса или роста цен нет. Скорее, наоборот, есть куда «падать», — считает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.

Но есть и положительная новость: по итогам I квартала 2016 года вторичный рынок все же продемонстрировал небольшой рост. Так, если за тот же период в прошлом году в Казани было совершено 10 144 сделки, то в этом году их количество выросло до 11 340, то есть на 10,5%. Похожая ситуация наблюдается и в Татарстане: число договоров купли-продажи выросло с 31 166 до 33 209, то есть почти на 6,2%.

Дом в форме колоса, или крылатый конь

Но оказывается, снижение потребительского спроса — это еще не самая большая проблема. Большие опасения стал вызывать отказ строителей от собственных проектов: часть застройщиков в условиях кризиса предпочитают перестраховаться и даже не начинают строительство.

Как стало известно «Реальному времени», один из крупнейших застройщиков города «Сувар» приостановил реализацию проекта ЖК «ВДНХ» недалеко от выставочного центра «Казанская ярмарка» на Оренбургском тракте. Новый жилой комплекс должен был пополнить список объектов бизнес-класса застройщика и состоять из трех домов в 16, 19 и 23 этажа. По задумке архитекторов, каждое здание по форме должно напоминать колос, или «исторически сложившийся символ выставок достижений народного хозяйства». Отметим, что, согласно проекту, квартиры в новом ЖК должны быть достаточно просторными: площадь однокомнатных квартир составляет 46-58 кв. м, двухкомнатных – 90 кв. м, трехкомнатных – 114-125 кв. м. Сроки строительства «Сувар» не озвучивал, тем не менее в отделе продаж обещали, что квартиры появятся на рынке, но в итоге они отложены на неопределенное время.

Нереализованный проект в своей копилке имеет и другой «кит» казанского рынка недвижимости – «Ак Барс Девелопмент». В 2014 году был проанонсирован жилой комплекс эконом-класса «Тулпар» в микрорайоне «Ферма-2». Площадь застройки должна была составить 4 066 кв. м. «Тулпар» должен был состоять из четырех девятиэтажных домов. Несмотря на то, что проект подразумевал строительство эконом-комплекса, площадь квартир была стандартной – от 35,5 кв. м в однокомнатных квартирах, от 56,25 кв. м – в двухкомнатных и от 75,64 кв. м – в трехкомнатных. Согласно паспорту объекта, строительство должно было начаться во II квартале 2014 года и завершиться в IV квартале 2015-го. «На сегодня в связи с падением платежеспособного спроса на рынке жилой недвижимости работы по проекту не ведутся. Сроки возобновления проекта пока неизвестны», — сообщили в пресс-службе «Ак Барс Девелопмента».

Еще один амбициозный проект, оставшийся на бумаге, — ЖК «Лето» московского застройщика «Евромет Девелопмент». Напомним, что комплекс должен был строиться в рамках проекта территории планировки «Молодежный» и предполагал введение 234,1 тыс. кв. м жилья. Кроме того, в новом ЖК должны были построить торгово-развлекательный центр площадью 16,3 тыс. кв. м, паркинги на 8 тыс. машино-мест, школы и детсады. Объем инвестиций в проект составлял 12-16 млрд рублей. Застройщик заявлял, что строительство комплекса стартует в 2016 году, а завершится к 2020-му. В течение прошлого года компания заявляла, что все еще находится на стадии проектирования, поэтому не может получить разрешение на строительство. «Когда начнется строительство — неизвестно», — вот все, что могут сообщить в отделе продаж «Лета». Еще один любопытный нюанс: одним из инициаторов проекта ЖК «Лето» был Раиф Кадыров, продававший муниципальную землю в коттеджном поселке «Султан ай».

В этот список можно добавить и проект «Конкорд Билд» — ЖК «Три богатыря». Застройщик оказался ввязан в судебную войну, где участвует бывший банк-кредитор и загадочная структура из Краснодара, и, приостановив продажи, сейчас находится в поиске нового инвестора.

Приостановило свой девелоперский проект и ООО «Жилой комплекс «Озерный» (учредитель — уроженка Казахстана Яруллина Зульфия Айчановна), возводившее трехэтажные многоквартирные дома в Высокогорском районе.

«Муравейники» в «Кипарисе»

Еще одна тенденция: отказываясь от проектов категории «бизнес» и «комфорт», застройщики активно осваивают категорию «эконом», более доступную для покупателя.

Пожалуй, самым ярким примером может служить «Сувар холдинг»: застройщик отложил в долгий ящик проект бизнес-класса ЖК «ВДНХ», но тут же заявил, что будет строить на Оренбургском тракте жилой комплекс с романтическим названием «Сказочный лес». Отметим, что дом №1 будет называться «Кипарис». Вероятно, такое название должно вызвать у проницательного покупателя ассоциации с прочностью кипарисового дерева, из которого египтяне изготавливали свои саркофаги. Правда, вместе с тем кипарис считается символом печали. Но для нас гораздо больший интерес представляет проектная декларация «Кипариса».

Даже при беглом ее изучении становится понятно, что «Сказочный лес» прежде всего предназначен для покупателей, подыскивающих бюджетный вариант. Так, первый дом рассчитан на 44 двухкомнатные и 264 (!) однокомнатные квартиры. О «трешках» не упоминается вовсе. Отдельного внимания заслуживает пункт, касающийся площади этих самых квартир. В «однушках» она будет составлять от 28,5 до 43,5 кв. м, в «двушках» — от 53 до 53,87 кв. м. Такие квартиры правильнее было бы назвать гостинками. Впрочем, малометражки пользуются немалой популярностью благодаря относительно низкой цене. Но тут нужно иметь в виду, что, несмотря на то, что общая стоимость будет ниже, цена квадратного метра окажется существенно выше, чем в тех же комплексах категории «комфорт». Усиливающаяся любовь застройщиков к так называемым студиям вызывает серьезные опасения: как бы со временем они не превратились в японские квартиры в 10 «квадратов», где прекрасно умещаются и кухня, и санузел.

По примеру «Сувара»

Впрочем, «Сувар» не единственный застройщик, который предпочитает уходить в более бюджетный сегмент. Как мы уже писали ранее, финский застройщик «ЮИТ» начинает строительство жилого комплекса эконом-класса на берегу реки Нокса на территории планировки «Молодежный». Примерный объем инвестиций – 2 млрд рублей, общая площадь – 40 тыс. кв. м. Несмотря на то, что другие объекты «ЮИТ» — ЖК «Современник» и ЖК «Гармония» — формально отнесены к категории «комфорт», они всегда отличались высоким качеством и были близки к бизнес-сегменту.

Подробности другого проекта – ЖК «Красное яблоко» — пока неизвестны. Его застройщиком выступает компания «Камастройинвест», которая концентрировалась только на элитном жилье. Однако ранее руководитель «Камастройинвест» Делюс Сиразетдинов заявлял, что новый комплекс на Лукина уже будет иметь категорию «комфорт».

Напоследок расскажем еще об одном новом проекте, хотя назвать его новым, может, и не совсем верно. Закончить еще один долгострой на Столярова взялась ГК «7Я». Отметим, что в ее копилке уже есть подобный опыт: она достраивала ЖК «Видный» на Баруди за ООО «ИТЦ». Правда, сейчас застройщик оказался в щекотливом положении. Когда «7Я» только бралась за «Видный», компания предложила прежним дольщикам забрать вложенные деньги. Однако на возврат согласились не все, и теперь дольщики, не получившие деньги в момент возобновления строительства, заявляют, что их квартиры перепроданы другим покупателям.

К списку новых заявленных проектов можно добавить комплекс от ООО «КБ Паритет». Компания собирается построить в поселке Куюки Пестречинского района ЖК «Яшьлек» и уместить в комплексе четырехэтажного дома сразу 916 (!) квартир. Большая часть квартир, а именно 576, — однокомнатные. При этом их площадь составляет 23,26 кв. м. Интересно, что такое сужение коснулось только однокомнатных квартир: площадь «двушек» составляет 46,9 – 62,5 кв. м, «трешек» — почти 79 кв. м. Планируемый объем инвестиций в проект – почти 284 млн рублей.

Очевидно, застройщик предполагает привлечь покупателя ценой: как указано на сайте комплекса, минимальная цена однокомнатной студии – всего 976 тыс. рублей. Застройщик постарался, чтобы девятисекционный дом не напоминал общежитие: если верить макету, для того чтобы сделать фасад более современным, будет использовано много стекла. Тем не менее по существу такое количество малометражных студий превращает дом в настоящий «муравейник». Интересно, что застройщик не побоялся конкуренции: «Стройком» в рамках программы «Жилье для молодой семьи» строит в Куюках ЖК с одноименным названием «Яшьлек».

Секреты экономии от ЖИК

Часть застройщиков не останавливали процесс строительства, но провели оптимизацию и внесли существенные изменения в проектные декларации.

Мы уже писали, что «Жилищная инвестиционная компания Казани» сократила количество своих домов в ЖК «Острова» с семи до пяти. Однако при этом число квартир осталось практически таким же — было 3 892 квартиры, стало 3 826. Зато их общая площадь выросла с 166 362 до 168 005 кв. м. Количество квартир в домах практически бьет все казанские рекорды. По измененному проекту, в доме №1 будет 556 квартир, в домах №2-4 – по 790, а в доме №5 – 900 (!). При этом парковочных мест уменьшилось с 3 865 до 3 630 домов. Одним словом, оптимизация застройщика тяжким грузом ляжет на инфраструктуру микрорайона, учитывая, что на весь гигантский комплекс предусмотрено строительство всего одного детского сада. Что касается школы, в отделе продаж уверяют, что проблем не будет: неподалеку на Лядова расположена школа №112. Заметим, что школа, о которой идет речь, была построена еще полвека назад и готова принять всего чуть более 500 учащихся.

Свои расходы ЖИК сократила и по другому объекту — ЖК «Победа»: с момента начала строительства расходы на строительство были сокращены с 9,9 млрд до 8,2 млрд рублей.

Мнения специалистов

Анастасия Гизатова (директор АН «Счастливый дом»): Среднерыночно, на первый взгляд, цены немного выросли в пределах официальной инфляции (если не берем в расчет разницу между уровнями «котлован» — «акт приема-передачи»). Но если разобраться в ценообразовании квадратного метра, то можно обнаружить скрытые скидки даже от 200 000 до 500 000 рублей в виде субсидируемых ставок по ипотеке, погашения первоначального взноса, увеличения размера материнского капитала.

Ипотека по-прежнему основной драйвер рынка недвижимости. Не всегда достаточно средств для приобретения понравившегося варианта или при смене одного жилья на другое. А небольшая беспрецедентная процентная ставка от 8% позволяет решить свои жилищные проблемы.

Апрель поддержит характер марта и завершит сезон активности. Пока рынок достаточно активен.
В настоящее время ряд застройщиков уже внесли коррективы в свои планы: привлекли дополнительных инвесторов, изменили проекты, уведомили дольщиков о переносе сроков ввода в эксплуатацию.

Тенденция на вторичном рынке одна: отличие цен экспозиции от цен фактической реализации. Продажа возможна по объективным, рыночным ценам с учетом небольшого дисконта. Охарактеризовать рынок можно как рынок покупателя. Никаких предпосылок, особенно в преддверии низкого летнего сезона, в части увеличения спроса или роста цен нет. Скорее, наоборот, есть куда «падать».

Олег Митюнин (заместитель директора АН «Ак Барс Недвижимость»): Сейчас рынок похож на поле битвы маркетинговых акций. Выбор выгодных условий велик, но в них трудно сориентироваться, они утомили потребителя.

Самыми распространенными акциями стали совместные маркетинговые программы банков и застройщиков — ипотека с маркетинговой ставкой. Но слишком низкая ставка должна настораживать: часто, чтобы компенсировать свои убытки, предлагая сниженную ставку, застройщик повышает цены.

К тому же низкая маркетинговая ставка обычно распространяется на первые годы кредитования, в последующие же она, скорее всего, будет среднерыночной, а может, даже выше рынка. Для одних заемщиков такие условия подойдут, другие могут принять решение, не обладая всей информацией, не прочитав внимательно договор. Так что порой потребителю выгоднее прийти и купить квартиру по стандартным условиям.

На наших объектах цены только растут — по причине повышения строительной готовности. Хочу отметить, что у застройщиков возможности снижать цены практически исчерпаны. И низкие цены, конечно же, должны настораживать. Рынок не обманешь: жилье из качественных стройматериалов, в хорошем месте, обеспеченное инфраструктурой и строящееся хорошими темпами, не может дешеветь. Падение спроса и, как следствие, цен наблюдается в проектах с явными недостатками.

Ипотека – это индикатор платежеспособности рынка. Не секрет, что денег стало меньше, покупатель стал более взвешенно относиться к покупке жилья. У нас процент сделок по ипотеке составляет около 70%, и ее доля только растет.

В апреле, если вы о покупательском спросе, то он остается на уровне марта, ухудшение не наблюдается.

Застройщики в основном оптимизировали портфели проектов в начале года. Что-то приостановили, переориентировались в эконом-сегмент. Новых примеров ухода с рынка нет, ключевые игроки сдавать свои позиции не намерены.

Владимир Орбов (директор департамента розничного бизнеса ПАО «АК БАРС»): По итогам I квартала 2016 года в «АК БАРС» Банке было выдано более 1800 ипотечных кредитов. В связи с запуском программы льготного ипотечного кредитования в части ипотечного кредитования на первичном рынке недвижимости наблюдается положительная динамика (в сравнении с аналогичным периодом до запуска данной программы).

Эльвира Хабибуллина (начальник отдела ипотечного кредитования и рефинансирования АО «ТАТСОЦБАНК»): За I квартал текущего года был отмечен рост по выдаче ипотечных кредитов на приобретение квартир на вторичном рынке, а также на рефинансирование уже действующих кредитов. Но эта тенденция во многом обусловлена той ставкой, которую мы предложили по программе «КЛЮЧевой процент» на приобретение квартир на вторичном рынке недвижимости. Сниженные ставки на сегодняшний день банки предлагают лишь на ипотеку с госсубсидированием, а это рынок новостроек. Мы же, в свою очередь, поддерживаем ставку, сравнимую со ставкой по программе госсубсидирования, но на вторичное жилье. Это как раз-таки и обеспечивает постоянный поток заявок, и уже сейчас можно спрогнозировать, что начало II квартала 2016 года также покажет рост продаж по сравнению с 2015 годом.

Источник: Реальное время