Государственная поддержка – единственный способ сохранить ипотечный рынок?

Временный проблеск или свет в конце туннеля?

Новость о том, что программа государственного субсидирования будет продлена до конца года вдохновила многих банкиров и застройщиков на продолжение борьбы с последствиями затянувшегося экономического кризиса. К сожалению, это единственный фактор, сулящий хоть какие-то перспективы. В остальном же нет ни одного явного сигнала наступления положительных изменений в экономике.

Господдержка – наше всё!

Правительственные меры для многих российских застройщиков являются единственной соломинкой, позволяющей уверенно держаться на плаву. Более 60% ипотечного портфеля многих компаний в прошедшем году составили сделки с государственной поддержкой.

Согласно официальным отчётам министерства финансов РФ, за период действия программы (март-декабрь прошлого года), по государственной субсидии было выдано 210 633 кредита на общую сумму 374,3 миллиарда рублей. Таким образом, за обозначенный период доля кредитования с господдержкой в количественном выражении составила 35,1%, а в денежном – 37,5%. Если считать с начала года, то в количественном выражении доля кредитов с господдержкой составила 30,4%, в денежном – 32,6%.

Обзор рыночной ситуации в 2015 году

В прошлом году банковский сектор ощутил серьёзное давление, обусловленное резким снижением спроса на ипотечное кредитование. Согласно последнему отчёту аналитического агентства «Русипотека», наибольшие потери среди банков, занимающихся ипотечным кредитованием, понёс Газпромбанк, который в прошлом году выдал на 58% меньше кредитов по сравнению с 2014 годом. Практически такое же снижение объёмов ипотечного кредитования пережил «Связь-банк» (- 56%). Также в пятёрку наиболее пострадавших банков входит ВТБ-24 (снижение на 43%), финансовая группа Societe Generale (снижение на 39%) и Россельхозбанк, чей объём ипотечного кредитования сократился на 30%. Рост объёмов выданных кредитов был замечен только в кредитной организации «Возрождение» (около 7%).

Средневзвешенная ставка по выданным за прошлый год кредитам в национальной валюте по сравнению с 2014 годом увеличилась на 0,88 п. п. и составила 13,33%. К концу года эксперты отмечали усилившееся влияние государственных субсидий на размер средневзвешенной ставки. Так, в декабре прошлого года средневзвешенная ставка по рублёвым кредитам составила 12,73%, в то же время за аналогичный период 2014 года она равнялась 13,17%. Для сравнения в ноябре 2015-го размер ставки составлял 12,29%.

Переход от краткосрочного к долгосрочному кредитованию

Ситуация в экономике оказывает серьёзное влияние на поведение потенциальных заёмщиков. За последний год большинство из них либо стали отказываться от возможности взять ипотечный кредит, либо относятся к этому вопросу с большой осторожностью.

Известно, что срок ипотечного кредитования практически во всех российских банках составляет от 1 до 25-30 лет. Люди, которые проводили альтернативные сделки, то есть меняли старую недвижимость на новую с привлечением минимального объёма заёмных средств часто пользовались краткосрочными кредитами, которые позволяли вернуть заём, заплатив относительно небольшие проценты. Аналитики заметили, что во втором полугодии 2015 года доля краткосрочных кредитов, сроком не более 5 лет среди общего объёма ипотечных сделок снизилась до 7%. При этом доля заёмщиков старшего возраста, которые собираются оформить краткосрочную ипотеку, снизилась почти в четыре раза!

Более половины всех ипотечных займов в 2015 году составили кредиты на срок от 10 до 20 лет. Относительно первого полугодия их доля значительно выросла, составив в итоге 55,8%. Долгосрочные кредиты пользуются популярностью у клиентов возрастом от 30 до 40 лет. Число таких заёмщиков относительно первого полугодия прошлого года даже немного возросло. А вот люди старшего возраста (более 50 лет) практически не прибегают к долгосрочным займам. Если их доля в первом полугодии прошлого года составляла 6%, то ко второму полугодию она снизилась всего до 3%.

Основной причиной роста числа кредитов, оформленных на долгие сроки, является низкая стабильность в экономике. Определённая доля заёмщиков предпочитает оформлять займы на более продолжительные сроки, нежели могли бы выплатить. Таким образом, они формируют некую подушку безопасности, необходимую в случае ухудшения финансового положения, и в случае сохранения текущего уровня платёжеспособности рассчитывают погасить кредит досрочно.

Неуклонное увеличение числа «проблемных» кредитов

На смену осмотрительным клиентам, большинство из которых предпочитают воздержаться от заключения новых сделок, приходят люди, которые не вполне себе представляют сложность и масштабы обслуживания ипотечных кредитов. Из-за этого совокупный объём задолженности по жилищным кредитам на начало 2016 года составил почти четыре миллиарда рублей. За прошедший год общая задолженность выросла на 11,1%. В то же время уровень просроченной задолженности на первое декабря прошлого года составил 3,03% (с просроченными платежами от 91 дней), тогда как в начале 2015 года он составлял всего 2,13%.

По мнению экспертов, в начале 2015 года начал стремительно развиваться процесс ухудшения портрета среднестатистического заёмщика. Сегодня уже около 65-70% потенциальных клиентов являются проблемными, то есть работают в компаниях, в которых запущена процедура банкротства, на предприятиях или сферах повышенного риска и при этом не имеют других активов для пополнения семейного бюджета. Также к ним относятся клиенты с высоким уровнем закредитованности и люди, не обладающие достаточным доходом для обслуживания ипотечного кредита.

Отдельного внимания заслуживают заёмщики, чьи пожелания не соответствуют реальным возможностям – число таких людей стремительно растёт. К ним относятся клиенты, которые, к примеру, при ежемесячном доходе менее 60 тысяч рублей хотят получить заём в 7-8 миллионов рублей. Часто такие заёмщики сильно удивляются, когда узнают, что для обслуживания такого кредита ежемесячно потребуется вносить около 80 тысяч рублей.

Программа помощи

Некоторые категории ипотечных заёмщиков могут рассчитывать на программу реструктуризации займов, разработанную специалистами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Недавно представители агентства объявили о готовности к активному сотрудничеству с банками в рамках государственной программы помощи.

Кому полагается помощь?

Напомним, что программа государственной помощи позволяет поддержать 22,5 тысячи заёмщиков, взявших ипотечный кредит в любой валюте. Помощь может быть оказана следующим категориям граждан:

• ветераны боевых действий;
• граждане, имеющие хотя бы одного ребёнка;
• люди с ограниченными возможностями;
  граждане, являющиеся попечителями хотя бы одного ребёнка;
• граждане, имеющие детей с ограниченными возможностями.

С прошением о реструктуризации клиенту необходимо обращаться в кредитную организацию, в которой был оформлен заём. В настоящее время в государственной программе принимают участие более 70 банков, в чьих руках находится до 97% ипотечного рынка.

В соответствии с программой помощи, кредит в иностранной валюте будет реструктуризирован в рубли по действующему на момент реструктуризации курсу ЦБ. Клиент вместе с представителями банка может выбирать между предоставлением так называемого периода помощи сроком до 18 месяцев во время которого ежемесячный платёж снижается на 50% и списанием 10% остатка кредита.

Мало заявок

К сожалению, на сегодняшний день было зарегистрировано всего 330 заявок по реструктуризации ипотечных займов в рамках программы госпомощи. Среди них всего 24 участника имеют кредит в иностранной валюте. В итоге удалось провести реструктуризацию только по 42 кредитам.

Заметим, что на январь 2016 года в России насчитывается более 3,5 миллиона ипотечных займов. Среди них доля кредитов в иностранной валюте составляет всего 0,5% (17,5 тысячи займов). Суммарная задолженность по открытым валютным кредитам составляет более 126 миллиардов рублей – примерно 3% от совокупного объёма ипотечного рынка РФ (3,7 трлн. рублей). При этом реальные проблемы возникли только у двух тысяч человек, которые брали ипотечные кредиты в иностранной валюте. Каждый из этих заёмщиков может обратиться в свою кредитную организацию за реструктуризацией займа в рамках государственной программы помощи.

Источник: Портал недвижимости Reportal.Ru