Подешевеет ли в России ипотека благодаря ипотечным облигациям?

Ипотечные облигации АИЖК в теории способны обеспечить банковские учреждения недорогими длинными деньгами, что по идее должно привести к уменьшению стоимости ипотеки для простых людей. Но это только в теории. На практике вкладывать деньги в ценные бумаги с низкой доходностью инвесторы не хотят. Привлекательными для инвесторов ценные бумаги можно сделать только за счет увеличения их доходности. Но в таком случае не получается с их помощью обеспечить дешевое фондирование банковских учреждений и снизить кредитные ставки.

Предложения АИЖК, касающиеся выпуска безрисковых ипотечных ценных бумаг находят поддержку у руководства России. Игорь Шувалов, занимающий пост вице-премьера, объявил о появлении данного финансового инструмента еще 17 мая.

Под инструментом господин Шувалов понимает «Фабрику ипотечных ценных бумаг» АИЖК, которая предположительно будет преобразовывать ипотечные закладные в ценные бумаги, комфортные для банков и инвесторов. Дочернее предприятие АИЖК выступить эмитентом этих ценных бумаг, а поручителем станет само агентство. Ипотечное покрытие разместят на балансе «дочки». Если заемщика постигнет дефолт, закладную выкупит АИЖК, оплачивая его за счет своей маржи.

Как рассчитывает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, его поручительство сделает рынок ипотечных ценных бумаг вторым по объему и ликвидности после рынка облигаций госзайма. Инвесторами будут иностранные и частные лица, страховые компании, накопительные пенсионные фонды, финансовые учреждения. Благодаря росту рынка ценных бумаг АИЖК собирается уменьшить ипотечную ставку на 0,8-1,5%.

Схема, которую собирается внедрять Агентство, очень похожа на аналогичную, которая действует в США. Но вот стоимость денег в Америке принципиально отличается от стоимости денег в РФ. В Штатах стоимость денег практически нулевая, поэтому доходность 2-3% в год для безрисковых активов считается очень выгодной для инвесторов. Там инвесторов вполне устраивает купонная доходность 0,25% американских казначейских облигаций (US Treasuries). Так что работает и схема недорогих ипотечных облигаций, которые обеспечивают недорогие ипотечные кредиты, если только они являются качественными.

Но в РФ стоимость денег выше на несколько порядков, поэтому и представления о том, какой уровень доходности должны иметь финансовые инструменты, чтобы считаться выгодными, кардинально отличаются от американских. Даже Сбербанк России, при всем своем консерватизме, в настоящее время выплачивает 10% годовых по сберегательным сертификатам и 7-9% по депозитам. А доходность для корпоративных инвесторов из России должна быть еще выше.

По уровню риска продукты СБ практически ничем не отличаются от ценных бумаг Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию. Дефолт Сбербанка может наступить только одновременно с дефолтом государства, как его основного акционера. Следовательно, спрос на ипотечные бумаги АИЖК, являющиеся для российского рынка новым продуктом, возможен только при обеспечении более высокой доходности в сравнении с уже имеющимися инструментами (от федеральных облигаций до вкладов государственных банков). При этом уровень риска должен быть сопоставимым.

В результате получается не меньше 10-11% в год. Но если стоимость фондирования будет 10-11%, кредиты населению банки смогут предоставлять как минимум под 12,5-13,5% в год. Меньше не получится, иначе они ничего не заработают. Но сегодня такие предложения уже есть на рынке, и появились они без всяких усилий со стороны АИЖК. Несубсидируемую ипотеку под 12,5% годовых сейчас можно взять в Сбербанке, который средства населения привлекает под 5-10%. Еще ниже процент по ипотеке в РайфайзенБанке – всего 11% годовых. Средний размер ипотечной ставки в первом квартале текущего года для приобретения квартиры или дома на вторичном рынке не превышает 13,5-15% в год.

Так что привлекательно идея АИЖК с выпуском ипотечных бумаг смотрится только в теории. Практически реализовать ее в РФ очень сложно, в первую очередь вследствие высокой стоимости кредитных ресурсов. Ведь речь о выпуске аналогичных ценных бумаг АИЖК ведет еще с 2000 года. Но пока что не добилась успеха в данном направлении. И вероятность успеха затеянного предприятия сейчас только снижается, поскольку стоимость денег резко возросла вследствие падения цен на нефть, глобального кризиса экономики и санкций, которые блокируют поступление дешевых иностранных кредитов.

Источник: Портал недвижимости Reportal.Ru