Вторичное жильё в России стремительно набирает популярность из-за дешевеющей ипотеки

Ипотечные кредиты, плотно связанные с программой госфинансирования, дорожают, в то время как коммерческие займы в последнее время дешевеют. Это привело к существенному снижению разрыва между процентными ставками на займы, предназначенные для покупки жилья в новостройках, и процентами для покупки вторичной недвижимости до 1,5-3%. В результате всё больше экспертов прогнозируют снижение спроса на жильё в строящихся новостройках и, соответственно, повышение заинтересованности потенциальных покупателей в покупке жилья в давно построенных домах.

Ипотечные ставки на «вторичку» вернулись к докризисному уровню

Согласно информации, предоставленной АИЖК, за первые три месяца текущего года отечественные банки заключили более 188 тысяч ипотечных договоров, выдав займы на общую сумму более 323 миллиардов рублей при средневзвешенной ставке 12,5%. В годовом исчислении рост рынка составил 48%!

Первый квартал текущего года по темпам роста почти сравнялся с рекордными показателями первых трёх месяцев 2014 года, когда российскими банками было выдано более 198 тысяч кредитов на совокупную сумму более 333 миллиардов рублей. Правда, средневзвешенная ставка два года назад была чуть ниже, составив 12,2%.

Представители АИЖК объясняют взрывной рост рынка действием программы льготного кредитования, которая была запущена в марте 2015 года. По имеющимся данным, около 80% бюджетного жилья в регионах страны продаётся по ипотеке. По некоторым позициям эта цифра даже больше.

Благодаря снижению ключевой ставки Центральным банком и замедлению инфляции, ипотечные кредиты, не субсидируемые государством, подешевели с 15,5-18% (данные за первый квартал 2015 года) до 13,5-15% (за аналогичный период 2016 года). После того как процентные ставки по субсидируемым займам на первичном рынке достигли отметки 11,5-12%, разница с кредитами, выдаваемыми на покупку вторичной недвижимости, снизилась до 1,5-3%. Этот фактор спровоцировал увеличение спроса на вторичное жильё. При этом иипотечные ставки в некоторых банках откатились к докризисному уровню.

Чиновники надеются на низкие ставки

К началу 2017 года планируется закончить финансирование программы государственного субсидирования ипотечного кредитования. Чиновники надеются, что к этому моменту последующее снижение темпов инфляции и уменьшение ключевой ставки позволят сохранить ставки по кредитам на уровне 12% без помощи из госбюджета.

Оптимизм в правительственных кабинетах также связан с новыми механизмами секьюритизации, которые позволят кредитным организациям упростить доступ к относительно недорогим «длинным деньгам». Это, в свою очередь, позволит выдавать кредиты с более низкими ставками. Одним из механизмов регуляции кредитных ставок станет так называемая Фабрика ипотечных ценных бумаг, которую в скором времени планирует запустить АИЖК. Предполагается, что с помощью неё закладные можно будет трансформировать в комфортные для банковских учреждение и инвесторов ценные бумаги.

До конца текущего года госкорпорация собирается выпустить дебютные однотраншевые облигации в рамках общего проекта со Сбербанком России. Совокупная сумма ценных бумаг составит 50 миллиардов рублей. В соответствии с договором, при банкротстве заёмщика АИЖК обязана выкупить закладную. Такие механизмы позволят снизить риски кредитных организаций, что в итоге будет способствовать снижению процентных ставок на 0,8-1,5%.

Спрос на вторичное жильё будет расти и дальше

Дешёвые ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке, в свою очередь, являются серьёзной угрозой для незавершённых проектов. У того же Сбербанка, который является крупнейшим ипотечным кредитором в России, две трети договоров заключаются на покупку вторичной недвижимости, в то время как в 2015 году их доля составляла не более половины ипотечного портфеля.

Во многом рост спроса на более дорогое, с точки зрения ипотечных ставок, жильё объясняется тем, что потребитель часто не может быть уверен в том, что строительство дома будет завершено. Эксперты предполагают дальнейший рост вторичного рынка, так как дальнейшее стремление процентных ставок к процентам по льготной ипотеке будет только подогревать спрос.

В первую очередь из-за продолжения текущих тенденций пострадают компании, которые владеют объектами, находящимися на невысоких стадиях готовности. В прошлые годы высокий спрос на них обеспечивался выгодными льготными процентами. Поэтому сейчас редкий покупатель захочет рискнуть, когда практически за те же деньги можно получить в собственность квартиру в построенном доме.

Застройщикам остаётся только надеяться, что надежды чиновников и банкиров не оправдаются в полной мере. Также они ещё не исчерпали свои возможности по совершенствованию ценовой политики и предоставлению различных бонусов сомневающимся клиентам. В отличие от крупного бизнеса, частные продавцы часто переоценивают свою недвижимость и очень неохотно идут на серьёзные уступки покупателям.

В целом же ситуация сводится к тому, что первичной недвижимости всё же придётся немного потесниться из-за снижающихся ставок по ипотечным кредитам. Тем не менее кардинального перелома, который мы наблюдали на рубеже 2015-2016 г., ожидать не стоит. У застройщиков в рукаве осталось немало козырей, которыми они непременно воспользуются в нужный момент.

Источник: Портал недвижимости Reportal.Ru