Рынок жилья Казани: подорожавшая ипотека, застывшие цены на первичку

Рынок жилой недвижимости Казани в первом полугодии 2016 года заметно оживился по сравнению с аналогичным периодом года прошлого: в столице число сделок на вторичном рынке выросло на 35%. На первичном рынке рост оказался намного более скромным, но все же он тоже есть — 7%. Рекордные по сравнению с прошлым годом темпы при этом демонстрирует ипотека. Впрочем, федеральные власти уже сейчас осадили пыл игроков, заявив, что после 2016 года вряд ли продолжат субсидировать ставки.

Заработать на слухах

Все прекрасно помнят, какой ажиотаж на первичном рынке в начале года вызвали слухи о прекращении госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки. Это безусловно сказалось в целом на показателях первого полугодия.

Застройщикам удалось использовать слухи о сворачивании субсидирования в свою пользу: в Казани пик покупательского спроса пришелся на февраль (по данным Росреестра, была совершена 861 сделка на первичном рынке), а по РТ рекорда в 511 договоров долевого участия удалось добиться в марте. В последующие месяцы Росреестр по РТ фиксировал регулярное снижение в среднем на 10-15%. Тут уже, видимо, сказалась сезонность.

Хотя в результате госпрограмма все же была продлена до конца года, новые разговоры о ее отмене возобновились уже сейчас. Поводом стало заявление министра строительства РФ Михаила Меня, который усомнился в том, что государство продолжит субсидировать ставки после 2016 года.
«Сама по себе, базово, программа не очень затратная, но она влечет за собой долгосрочные обязательства для федерального бюджета, потому что ипотека может растягиваться на 20 и 30 лет. К тому же мы не знаем, какая будет ключевая ставка ЦБ через два-три года. Может, она будет такая, что до 12% уже и субсидировать не надо будет. А может, она подскочит до 17%, как это было в период кризиса, и придется вешать серьезную нагрузку на бюджет, чтобы субсидировать ипотеку до обозначенного уровня», — цитируют Меня СМИ.

Господдержку отменяют снова?

К тому же, в министерстве уверены, что постепенное снижение ключевой ставки и вовсе делает господдержку неактуальной. Поводом для таких настроений стало и июльское снижение процентной ставки на 0,6% Сбербанком при покупке жилья в строящихся домах и новостройках (базовая ставка 11,4%).

Мнения, что теперь рынок сможет выжить и без помощи государства, придерживаются и татарстанские застройщики.
— Центробанк предоставил серьезную поддержку по программам ипотеки, но то, что после 2016 года господдержка отменится сильно на рынок недвижимости, я думаю, не повлияет, так как уже сформирован некий отложенный спрос, который станет стимулирующим фактором для продолжения продаж. Кроме этого, многие застройщики в период кризиса начали придумывать различные ипотечные программы, и как показывает опыт, многие из них уменьшают свою прибыль в пользу роста динамики продаж. Застройщики совместно с банками делают ипотечный продукт, где компенсируется часть процентной ставки собственными силами, — считает генеральный директор компании «КамаСтройИнвест» Делюс Сиразетдинов.
Справедливости ради отметим, что тенденция к снижению ставки действительно есть – с 11 мая по 25 июля ипотечную ставку снизили пять банков: ПАО «АКИБАНК» (с 13,75% до 13,15%), АО «Татсоцбанк» (с 14,25% до 13,75%), ПАО ВТБ24 (с 14 до 13,6%), «Россельхохозбанк» (с 15,5% до 14,4%) и ПАО «Интехбанк» (с 22 до 21,5%).

Но вместе с тем часть банков напротив повысила ставку. В числе таких оказались ПАО «Татфондбанк» (с 15,49% до 15,99%), ООО Банк «Аверс» (с 14,4% до 14,6%), ПАО АКБ «Спурт» (с 14,45% до 15,95%), ОАО «Банк Москвы» (с 14% до 14,2%).

К тому же, большая часть банков в списке к исследованию на 15 лет готова предоставлять кредит на первичное жилье под 14-16% (без учета акций и специальных предложений). Так что, несмотря на оптимистичные прогнозы, которые делают власти и застройщики, пока при отсутствии господдержки, судя по всему, банки не готовы кредитовать заемщиков под 12% годовых.

Растущая ипотека

Так или иначе на сегодняшний день ипотека продолжает расти весьма стремительными темпами. По данным Росреестра по РТ, за первые 6 месяцев 2016 года в Казани было заключено 6 188 сделок, что почти на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года (3783 сделки). Примерно такая же ситуация складывается и в целом по республике – за полгода в РТ зафиксировано 21 027 договоров, что более чем на 30% превышает показатели прошлого года.

Добавим, что, если сравнивать данные за июнь, окажется, что по сравнению с 2015 годом в Татарстане показатели ипотеки также значительно выше. В июне этого года в республике было заключено 3 512 сделок, тогда как в прошлом году их было почти на четверть меньше (2 670). В Казани эта разница и вовсе достигает 40%.

И дело здесь не только в увеличении доли сделок по ипотеке на первичном рынке, хотя сейчас рынок «первички» невозможно представить без этой составляющей.

Но отметим, вместе с тем растет и спрос на вторичную ипотеку, ставки по которой раннее также снижались.

Как продать «вторичку»: делать цены приемлемыми

Учитывая, что вместе со снижением ставок продолжают снижаться и цены на «вторичку», этот сегмент рынка также демонстрирует неплохой рост. Если за первые 6 месяцев 2016 года в Казани было заключено 15 192 сделки, то за аналогичный период 2015-го – 9 957 сделок купли-продажи, что на 35% меньше. Разница по Татарстану не столь значительна – всего 15%: 38 470 сделок в 2016 году против 33 165-ти в 2015-ом.
Небольшой рост наблюдается и по итогам июня. В Казани была зарегистрирована 2 661 сделка, что вдвое (!) больше чем в июне прошлого года (1 265). По республике количество сделок, совершенных на вторичном рынке, по сравнению с прошлогодним июнем выросло на четверть – с 4 963 до 6586.

— На вторичном рынке цены плавно снижаются, в этом плане ничего не изменилось. Так, как и прежде, более востребованы маленькие квартиры. Большие квартиры всегда пользовались меньшим спросом, и эта тенденция сохраняется – чаще всего покупают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Сейчас у покупателя большой выбор, и если цены делать приемлемыми, то ждать придется не так долго, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Соглашается с коллегой и директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, которая отмечает, что в отличие от первичного рынка, с равными показателями мая-июня, вторичный рынок в июне был более активен.

— Предложения во всех районах города с хорошим месторасположением, отсутствие строительных рисков, богатый выбор планировок делает более привлекательным в глазах потенциальных покупателей вторичный рынок. Если наличие и размер скидок в новостройках поддается логическому объяснению, то собственники кв. м вторичного фонда зачастую определяют цену интуитивно, или, исходя из своих желаний, изначально выставляя свою, доставшуюся по наследству от бабушки квартиру дороже аналогичных вариантов на 500 000 рублей. Соответственно, в последствии, и дисконт будет значительный. Поэтому, правильная оценка на начальном этапе позволит сэкономить деньги и время, не делая при этом никаких скидок покупателю, — подчеркивает Гизатова.

«Кто-то снижает этажность, кто-то экономит на инфраструктуре»

А вот что касается первичного рынка, застройщики не могут позволить себе повышать цены при всем желании, ведь в этом случае новое жилье потеряет для покупателя инвестиционную привлекательность.

— Они делают какие-то акции, но основная тенденция по повышению стоимости кв. м сохраняется. Конечно, повышение чуть меньше, чем в предыдущие годы, потому что спрос не растет, а, наверное, даже сокращается, — отмечает Руслан Хабибрахманов.
Это мнение подтверждается и данными Росреестра. Как мы уже отмечали, начало года складывалось весьма удачно, но после рекордных для этого года показателей, достигнутых в феврале и в марте, в последующие месяцы Росреестр по РТ фиксировал регулярное снижение в среднем на 10-15%.

Правда, в столице впервые за несколько месяцев произошел небольшой рост: если в мае было заключено 563 договора долевого участия (ДДУ), то в июне – 574. Что касается Татарстана, то здесь, по-прежнему, наблюдается спад – в июне по сравнению с предыдущим месяцем количество совершенных сделок сократилось почти на 7% (322 против 345). В то же время снижение на первичном рынке в летнее время девелоперы считают вполне типичным явлением, поскольку сезон отпусков всегда считался «мертвым» для рынка недвижимости.

Если сравнивать первые 6 месяцев 2016 года с аналогичным периодом прошлого года, можно отметить, что в количественном отношении нынешний год все же оказался более благоприятным. По данным Росреестра, в этом полугодии в Казани было заключено 2 418 сделок, что почти на 7% больше, чем в прошлом году. Еще более значительным рост оказался по Татарстану, где за 6 месяцев количество ДДУ выросло более чем на 18% (2 896 договоров против 2 365). И все же многие застройщики делают весьма осторожные прогнозы.

— Многие застройщики, которые имели в портфеле по одному проекту, даже заявленному, приостановили их до лучших времен. У крупных застройщиков есть возможность моделировать свои предложения в рамках заявленных проектов. Кто-то снижает этажность, кто-то экономит на инфраструктуре, — говорит Олег Митюнин.

Проигравший «Конкорд билд» и проштрафившийся «СтандартПромСтрой»

Отметим, что по последним данным аналитической службы «Реального времени», строительство ни одного из раннее замороженных объектов пока не возобновилось. Более того, часть застройщиков становится участниками судебных разбирательств и объектом внимания прокуратуры.
В течение нескольких месяцев мы следили за тем, как ООО «Конкорд билд», который строит ЖК «Три богатыря» пытался получить исполнительный лист на принудительное исполнение решения постоянно действующего третейского суда «Право» от 17 ноября 2015 года и таким образом снять обременение с комплекса на Мавлютова. Напомним, что суть спора заключалась в том, что «Конкорд билд» получил в «лопнувшем» банке «Город» кредит в 400 млн рублей, но из-за отзыва лицензии банк прекратил финансировать застройщика. В свою очередь девелопер потребовал снять обременение со своего объекта, но в ходе тяжбы выяснилось, что незадолго до банкротства кредитная организация продала все кредитные обязательства загадочному АО «Нефтьгаз-Развитие». И вот недавно стал известен итог судебного спора: новый участник дела в конце концов смог оспорить решение третейского судьи, а «Три богатыря» так и остались под залогом.

Еще один приостановленный объект, о котором мы писали в предыдущем обзоре – ЖК «Ново-Казань», который должна была строить компания «СтандартПромСтрой», был свернут по решению главного архитектора Казани Татьяны Прокофьевой, а в ближайшем будущем должен был появится новый проект под названием «Вишневый парк». По крайней мере так утверждали в отделе продаж застройщика. Но сейчас стало известно, что объект привлек внимание и прокуратуры города Казани, и Управления жилищной политики Казани. В частности, было установлено, что ООО «СтандартПромСтрой» привлекло денежные средства гражданина до заключения договора участия в долевом строительстве, до момента ее государственной регистрации и более того при отсутствии разрешения на строительство на объект. Правда, сумма, о которой идет речь, небольшая – 50 тыс. рублей. По результатам проверки в отношении директора ООО «СтандартПромСтрой» Артема Макарова было вынесено постановление о возбуждении дела об административном правонарушении по ч.1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Однако сказать, что все объекты на первичном рынке постигает та же участь, нельзя. К примеру, не так давно ООО «Ак Барс Торг-Строй» начало строить высотный жилой дом (около 20 этажей) «Арена» около улицы Абдуллы Бичурина (недалеко от улицы Чистопольская). Известно, что по плану работы должны завершиться в 3 квартале 2017 года.

Летние «заморозки» продолжаются

Аналитической служба «Реального времени» подготовила очередное исследование стоимости кв. м в строящихся жилых комплексах Казани, которое подтверждает мысль о том, что существующий спрос заставляет застройщиков умерить аппетиты. Если проанализировать динамику цен, несложно заметить, что в большинстве случаев цены повышались ненамного, а отдельные девелоперы за полгода могли поднять цену всего один раз или даже не поднимали ее вовсе. В данном обзоре мы постараемся рассказать лишь о ценовых изменениях в крупных жилых комплексах столицы.

Например, самым дорогим объектом по стоимости кв. м в портфеле крупной строительной компании «Унистрой» является ЖК «Арт сити» на Ершова. Кроме того, именно он оказался и самым дорожающим комплексом – впервые стоимость «квадрата» выросла в марте в среднем на 6,7% до 73,6-91 тыс. рублей. Весной и в начале лета ситуация существенно не менялась, но в июле аналитики зафиксировали очередной скачок – средняя цена выросла до 88,45-91,02 тыс. рублей.

Что касается остальных комплексов, в течение полугода цены менялись не столь значительно. Единственное существенное снижение в июле зафиксировано в ЖК «Весна». Однако в данном случае причиной стало то, что если раньше в каждом доме «Весны» была своя стоимость кв. м, то сейчас она уравнена и составляет 61,36-66,14 тыс. рублей. Кроме того, небольшое снижение в июле зафиксировано в ЖК «Журавли», которое также было связано с установлением одинаковой цены для домов №3 и №4 – 71,7-75,31 тыс. рублей за кв. м.

Если говорить об объектах «Сувар холдинга», по данным аналитической службы «Реального времени», за последние полгода больше всего подорожал строящийся в Усадах ЖК «Южный парк». Если в феврале кв. м в однокомнатной квартире стоил 47-48 тыс. рублей, то в июле – 51,5 тыс. рублей. Таким образом, цена в среднем выросла почти на 8% и почти сравнялась со стоимостью кв. м в ЖК «Залесный сити» (53 тыс. рублей за кв. м). Кроме того, не так давно «Сувар холдинг» начал продажу квартир во второй очереди «Южного парка». Как и всегда, на более ранней стадии строительства «квадрат» оценивается чуть дешевле: в квартире с предчистовой отделкой он стоит 43 тыс. рублей, с чистовой – 46,25 тыс. рублей. С начала года цены на объекты бизнес-класса практически не выросли. Более того, добавим, что в июле не подорожал ни один из объектов «Сувар холдинга».

А вот цены на жилые комплексы компании «Сувар девелопмент» растут чуть ли не регулярно. К примеру, в ЖК «Сказочный лес» стоимость кв. м в феврале составила 44 тыс. рублей, а к июлю выросла до 53-60 тыс. рублей. В ЖК «Веснушки», выполненном по аналогичному проекту, цены также выросли весьма значительно – с 52,53 до 67,69-71,15 рублей за кв. м. То есть эти объекты с начала года заметно выросли в цене – в среднем на 20%. Вероятно, популярность этих комплексов обусловлена тем, что здесь предлагаются квартиры эконом-класса, общая стоимость которых снижается за счет небольшой площади. О том, в каких еще комплексах можно приобрести такое жилье и в чем их особенность, читайте здесь.
Примером того, что даже совсем небольшое, но регулярное повышение стоимости кв. м может привести к гораздо большему удорожанию, нежели резкие скачки вверх, могут стать объекты «Жилищной инвестиционной компании Казани». В частности, в ЖК «Победа» в течение полугода жилье то неожиданно дорожало, то уже спустя месяц вновь падало в цене. В результате цена кв. м в июле (66,7-85,82 тыс. рублей) приблизилась к февральской отметке (74,27-79,51 тыс. рублей). А вот в «Островах» наблюдается обратная ситуация – хотя цены растут каждый месяц незначительно, с февраля по июль средняя цена увеличилась почти на 10% — с 46,10-50,02 до 50,2-55,78 тыс. рублей за кв. м.
При этом часть застройщиков за первое полугодие практически вообще не меняла цены. Так, например, в ЖК «Волжская гавань» от компании «Бриз» цена «квадрата» остается на уровне 52 тыс. рублей, в ЖК «Казансу» — 67 тыс. рублей.

В течение полугода не выросли и цены на жилье в ЖК «Гранд парк» от «Сити строя» и сейчас, как и в прошлые месяцы, составляет 66-74 тыс. рублей за кв. м. На том же уровне – 73-82 тыс. рублей за «квадрат» — сохраняются и цены на ЖК «Ласточкино гнездо». Сейчас «Сити строй» развернул активную рекламную кампанию по продаже квартир во 2-ой очереди ЖК по ул. проф. Камая, получившего название ЖК «Романтика». По данным за июль, здесь кв. м оценивался в 59,26-59,77 тыс. рублей.

Если же говорить о целостной картине, стоить отметить, что в июле стоимость кв. м в большинстве жилых комплексов осталась такой же, как и в прошлом месяце. И, скорее всего, в ближайшее время ждать «разморозки» цен не стоит.

Источник: Реальное время