Прогноз рынка недвижимости до конца 2016 года

Росту стоимости недвижимости мешает большое количество предложений на рынке и слабая платежеспособность населения.

Рынок недвижимости значительно оживился в результате снижения стоимости жилплощади, а также ипотечных ставок, не субсидируемых государством. Люди, способные несколько лет назад позволить себе едва ли купить однокомнатную квартиру небольшой площади, сегодня имеют возможность свободно приобрести в кредит хорошую жилую площадь. Вопрос состоит в том, насколько такой активизации хватит, так как доходы населения, как и их денежные накопления сокращаются. Не понадобится ли продавцам недвижимости для поддержки необходимого спроса снова снижать цены?

Растет спрос на жилую площадь, ее стоимость падает

Доходы российского населения в действительности снижаются более полутора лет. Прирост доходов наблюдался лишь в октябре 2014 года. А уже в 2015-м году доходы населения упали на 4,3%, если сравнивать с предыдущим, в 2016-м – на 4,9% от 2015 года.

Инфляция в данной ситуации остается достаточно высокая. В годовом исчислении на июнь 2016 года – 7,48%, по результатам 2015 – 12,9%. Снижение доходов с параллельным ростом цен способствовало следующей ситуации: у граждан России возросли расходы на продукцию первой необходимости, в частности на продукты питания. Соответственно они намного меньше стали выделять средств на остальные товары. В марте 2016 года удельный вес продуктов питания в розничном товарообороте первый раз с января 2008 года превысил долю товаров непродовольственного типа, достигнув 50,1%.

В России 38% семей уже начали экономить даже на продуктах питания. Этот факт был выяснен ВЦИОМ в результате майского соцопроса:

• не имеют возможности приобрести лекарства, назначенные врачами – 13%;
• коммунальные платежи задерживают – 24%;
• отказались от покупки «необязательных» товаров – 30%.

Абсолютно понятно, когда приходится бороться за выживание, то собирать средства на приобретение квартиры, обслуживать ипотечный кредит просто невозможно. На 1.06.2016 по данным ЦБ российские граждане имеют просроченные кредиты по ипотеке свыше трех месяцев на сумму 131,2 миллиарда рублей, в минувшем году эта цифра составляла 96,1 миллиардов рублей.

Покупатели стали еще более неплатежеспособными, в результате на рынке увеличилось количество предложений. Первоначально, это коснулось рынка первичной недвижимости. Сегодня на одного покупателя недвижимости приходится большое количество различных проектов.

Ухудшение платежеспособности параллельно с увеличением объема предложений привело к снижению стоимости жилой площади. Однако в результате падения недвижимости в цене, ослабления условий ипотечного кредита (ставки на приобретение готового жилища с 14,5-18% годовых упали до 13-15%) квартиры стали доступными для большего круга населения. Это способствовало росту рыночного оборота.

На активизацию рынка также повлияли опасения по поводу приостановки государственной льготной программы по ипотеке. Но, при таком падении платежеспособности населения искусственный ажиотаж обязан был мгновенно повлечь за собой исчерпание спроса. В некоторой степени в мае это практически случилось, но благодаря повышению доступности жилой площади дальнейшей просадки не произошло.

Что же дальше?

До кризиса в стране за ростом спроса постоянно следовало повышение стоимости жилья, поэтому часть участников рынка недвижимости ожидают аналогичного развития событий. Но, они забывают, что такая активность покупателей наблюдалась на дефицитном рынке недвижимости, при этом доходы населения росли. Сегодня же все абсолютно наоборот, то есть рынок перенасыщен предложениями, доходы населения снижаются. А предпосылок на какие-либо изменения в ближайший период не предвидится.

Согласно прогнозам Минэкономразвития относительно доходов населения, их рост будет наблюдаться с 2017 года, но не более 1% до 2020 года. Нельзя исключать оптимистичность настроения в министерстве, потому что мировые события, в частности, ожидаемый выход из Евро Союза Британии, способны повлечь падение спроса, а следовательно и стоимости энергоресурсов, что отрицательно повлияет на экономическое положение российского государства. Но даже, если экономика страны окажется в более радужном положении, чем предполагается, доходы российских граждан уже со следующего года начнут расти неплохими темпами, к примеру, ежегодно на 3%, то рынок это почувствует нескоро. Ведь чтобы собрать необходимую сумму денег на приобретение жилья понадобиться несколько лет.

Между тем, накопленные населением сбережения, благодаря которым совместно с продажей вторичного жилья, а также ипотекой, покупается новое, постепенно заканчиваются. Соответственно, чем больше спрос на недвижимость в летний период, тем покупателей меньше будет осенью, несмотря даже на оставленные без изменений цены. А, если их еще и поднять в подобных условиях, тогда спад будет критичным. Чтобы оставить спрос даже на данном уровне, стоимость недвижимости, скорее всего, необходимо будет понижать.

Как видно, предпосылки к понижению стоимости недвижимого имущества сохраняются. Напомним, что за первое полугодие 2016 квадратный метр жилплощади стал дешевле на 0,5%. Если подобная ситуация не поменяется, то жилье к концу года станет еще дешевле. Но, существует вероятность того, что во втором полугодии темпы падения цен будут гораздо выше. Основная причина в том, что вначале года произошел ажиотаж из-за страха завершения льготной ипотечной программы.

Пока экономика не окажется на сбалансированной линии роста, рынок недвижимости будет сохраняться достаточно неустойчивым, реагируя на различные внешние факторы, словесные интервенции государственных деятелей, изменения макроэкономических показателей. Соответственно, следующий подъем спроса можно предполагать на конец года, когда льготная ипотечная программа снова будет на завершающем этапе. Однако к тому времени разница между ставками по льготной и коммерческой ипотеке будет уже не столь существенной. Поэтому этот факт, вероятно, не вызовет столь сильный ажиотаж, как наблюдался в начале 2016-го года.

Источник: Портал недвижимости Казани