Рынок жилья Казани: «Больших изменений в хорошую сторону нет»

Летний всплеск на первичном рынке оказался недолгим — уже спустя месяц количество договоров долевого участия в Татарстане упало на треть. В то же время «вторичка» продолжает отвоевывать свои позиции — по мнению экспертов «Реального времени», половина сделок на казанском рынке недвижимости приходится на договоры по вторичному жилью. Как оказалось, оживить рынок помогли банки, которые не только с застройщиками запустили ипотечные продукты с низким ставками, но и заставляют продавцов сделать цены более приемлемыми через оценку.

«Больших изменений в хорошую сторону нет»

Несмотря на то, что последний месяц лета считается стартом делового сезона и с него в благополучные времена кривая продаж начинала медленно, но верно ползти вверх, в этом году он оказался исключением. Его можно смело назвать холодный август 2016 года.

Так, август характеризовался существенным спадом на первичном рынке — по данным Росрееста по РТ по сравнению с июлем по Татарстану (не включая Казань) количество заключенных договоров долевого участия сократилось сразу на треть (минус 34%, 424 сделки против 639).

С другой стороны, нынешний август нельзя назвать провальным — в августе прошлого года ДДУ было заключено примерно столько же — 420. Скорее всего, падение оказалось таким существенным на фоне благоприятного июля. В столице разница оказалась не столь существенной — всего 4% (544 сделки против 566). Нынешний август по сравнению с прошлогодним оказался гораздо более благоприятным — в 2015 году в этот период было зафиксировано всего 410 сделок.

В целом, девелоперы считают, что хотя по сравнению с прошлым годом ситуация и наладилась, рынок все же находится в состоянии стагнации — потенциальных клиентов довольно много, но не все могут позволить себе такую роскошь, как покупка жилья. «Больших изменений в хорошую сторону не заметил. Оживление есть в следующем плане: желание у людей есть, но возможности нет — просмотров больше, клиенты приходят, хотят купить у нас, сначала продав свое, но это не всегда быстро получается», — рассказывает генеральный директор компании «Фарус» Рустем Юнусов.



Застройщики в свою очередь также занимают выжидательную позицию и часто не решаются на новые проекты.
— Тенденция рынка, на мой взгляд, — замедление строительства. Новых строек нет. Участники рынка заявляют о своем намерении строить, но эти заявления в квадратные метры не воплощаются. Застройщики побаиваются строить, потому что не уверены в спросе и в том, найдут ли средства на строительство. Причин может быть много, — считает генеральный директор «Жилищной инвестиционной компании Казани» Эмиль Хуснутдинов.

Застройщиков попросили быть устойчивыми

Отметим, что к вороху существующих проблем в ближайшем будущем у застройщиков прибавится новая головная боль. Так, в скором времени долевое строительство ждут кардинальные изменения. С 1 января 2017 года в силу должны вступить поправки в 214-ФЗ, которые ужесточат требования к финансовой устойчивости застройщика. С 1 июля 2017 года девелопер должен будет иметь уставный капитал, равный примерно 4% от стоимости возводимых им объектов (при средней цене 1 кв. м 41 тыс. рублей). Понятно, что такое требование законодательно неизбежно приведет к монополии — мелким игрокам придется уйти с рынка. Впрочем, федеральные эксперты считают, что новым условиям смогут соответствовать даже не все крупные застройщики.

Ну и конечно, главным нововведением станет то, что между застройщиком и дольщиком теперь появится новое звено в лице банка. Закон подразумевает открытие эскроу-счетов, которые также называют доверительными счетами: деньги, полученные от дольщиков, будут поступать на них и на средства будут начисляться определенные проценты. Похожие идеи, как известно, поддерживал и Рустам Минниханов.

Что касается застройщика, деньги дольщика он сможет получать только после сдачи объекта. Другое дело, что и сами банки от банкротства не застрахованы. К тому же, этот круговорот средств в конечном счете приведет к росту стоимости кв. м. Правда, эта схема пока является возможностью, а не обязательством. Так или иначе эксперты прогнозируют, что нововведения, направленные на защиту прав дольщиков, могут привести к росту цен на недвижимость.

Дешевеющий «Арт Сити» и популярный «Царево village»

Как правило, сентябрь характеризуется не только ростом спроса, но и ростом цен. К примеру, в отделе продаж «Унистроя» нас предупредили о скором повышении стоимости кв. м. Сделаем примечание — исследование аналитической службы «Реального времени» проводилось на 13 сентября 2016 года.

На момент исследования на одном из «унистроевских» объектов было зафиксировано снижение. Речь идет о ЖК «Арт сити» по ул. Ершова (на территории скандального Октябрьского городка). Отметим, что он долгое время оставался одним из самых дорогих объектов застройщика. Напомним, что в прошлом месяце средняя цена за кв. м в однокомнатной квартире снизилась почти на 10%. В сентябре данная тенденция сохранилась — стоимость кв. м метра упала с 76,21—85,41 тыс. рублей до 74,04—80,45 тыс. рублей, то есть примерно на 4%.

По сравнению с августом немного подешевели и «Журавли»: «однушки» в доме № 4 подешевели в среднем на 3% (с 72,64–77,24 до 72,11 тыс. рублей за кв. м), в доме № 5 — на 8% (с 73,9—77,13 до 69,46 тыс. рублей за кв. м).
А вот в более демократичном «Царево village» цены напротив выросли. К примеру, в доме №2.5 «квадрат» подорожал почти на 10% — с 43,08—50,54 до 51,62 тыс. рублей. Известно, что объект активно приобретают жители других татарстанских городов.

Там, где «Клен» шумит

Продолжая тему новых проектов, следует отметить, что в конце июля «Сувар Девелопмент» наконец представил свой «Сказочный лес» (первый пусковой комплекс) во всей красе — на сайте застройщика появился полный план жилого комплекса, состоящего из пяти домов. Услышав их названия, меломаны наверняка тут же вспомнят отечественные хиты — рядом с первым домом, известным как «Кипарис», должны появиться «Тополь» (дом № 2), «Ясень» (дом № 3), «Клен» (дом № 4) и «Каштан» (дом № 5). К слову, «Тополь» уже есть в продаже — в сентябре кв. м во втором доме оценивался в 62,5—63 тыс. рублей. Отметим, что за месяц цена на объект выросла сразу на 17%: в августе цена кв. м составила 52 тыс. рублей за кв. м и 53 тыс. рублей за кв. м, если речь шла о студиях.

Если взглянуть на проектные декларации объектов, становится понятно, что «Тополь» будет отличаться от своего собрата «Кипариса» — по проекту количество квартир уменьшилось чуть ли не вдвое. Так в доме № 2 будет построено 162 квартиры. При этом, в отличие от первого дома, где большая часть квартир однокомнатные, в «Тополе» будут 72 «однушки», 72 «двушки» и 18 «трешек». И хотя здесь тоже будут студии, их площадь можно назвать вполне стандартной. К примеру, площадь «однушек» будет варьироваться от 30,62 до 40,45 кв. м.

Что касается остальных домов, они в продаже еще не появились. Но согласно проектной документации, «Ясень» и «Клен» по площади и количеству жилых помещений будут практически идентичны «Тополю». Их строительство по плану должно начаться в III квартале 2016 года и завершиться в 2018 году. Декларация «Каштана» пока не опубликована.
К слову, в июле стартовали продажи в новом комплексе от «Сувар Девелопмент» — ЖК «Спортивная». Тогда стоимость кв. м в однокомнатной квартире составила 42 тыс. рублей. Несмотря на то что проект находится на начальной стадии, в течение месяца цена выросла на 4,5% до 44 тыс. рублей.

Из возможных будущих площадок под жилье может стать в будущем территория «Казанской ярмарки», которая готовится к переезду на «Казань Экспо».

Кто повышает цены и срывает сроки

Впервые за долгое время цену за кв. м поднял «Тандем-Д», входящий в группу компании «Дар» Андрея Симакова. Правда, рост оказался не столь значительным — всего 1% (с 68,93—75,87 до 69,65—76,26 тыс. рублей за кв. м).
Не так давно «Тандем-Д» попал в неприятную историю. Прокуратура Приволжского района Казани установила, что застройщик не уведомил дольщиков о перенесении сроков сдачи дома по ул. Дубравной. Начало передачи дома было определено как 1 сентября текущего года. А это значит, что дольщики должны были быть уведомлены об этом не позднее 1 сентября. Однако соответствующих писем будущие жители экопарка «Дубрава» не получили. Проверка была возбуждена после обращения Управления жилищной политики исполкома Казани. По ее результатам в отношении гендиректора компании «Тандем-Д» было возбуждено дело об административном правонарушении. Связаться с Бусыгиным не удалось. Вначале он отказался общаться с корреспондентом, сославшись на занятость, следующие попытки дозвониться до абонента оказались безуспешными.

Гораздо более значительно подорожали объекты «Сити Строя», один за другим пережившие ребрендинг. Так ЖК «Романтика», который когда-то был известен как ЖК на ул. Камая, подорожал примерно с 59,25—59,55 до 60,25—76,74 тыс. рублей, то есть примерно на 13%. А вот ЖК «Гранд Парк», который теперь носит претенциозное название «Голливуд», вырос в цене в среднем на 7,6% — с 62— 64,64 до 63— 74 тыс. рублей за кв. м.

«Ак Барс Девелопмент» остается обособленной структурой»

Незначительно выросла цена и на один из объектов «Ак Барс Девелопмент» — дом № 11-2 в жилом комплексе «Светлая долина» — с 62,80—75,13 тыс. до 66,50—76,87 тыс. рублей. Что касается остальных объектов застройщика, цены на них к 13 сентября были на том же уровне, что и 12 августа 2016 года.

Как известно, с недавних пор «Ак Барс Девелопмент» потерял свою самостоятельность, оказавшись под контролем у Госжилфонда Талгата Абдуллина. О причинах данной сделки нашему изданию рассказал министр строительства РТ Ирек Файзуллин.

— Сегодня идет работа в этом направлении. Причина — это формирование резервов в «Ак Барс» банке. Сегодня «Ак Барс Девелопмент» очень плотно работает с жилищным фондом по программам, в том числе индустриального домостроения. Речь не идет о том, что происходит их объединение, это и будут разные структуры, и та, и другая — государственные, — прокомментировал Ирек Файзуллин.

При этом министр подчеркнул, что это не означает, что «Ак Барс Девелопмент» полностью перейдет на панельное строительство для ГЖФ.

— Это две обособленные структуры, «Ак Барс Девелопмент», как был, так и остается в этом виде. Сегодня ведется работа в этом направлении, пока рано говорить еще обо всех деталях интеграции, — пояснил Файзуллин.

Как банки помогли урезать цены на «вторичку»

А вот на вторичном рынке, по данным Росреестра по РТ, в августе, наоборот, наблюдалось увеличение спроса. Так, в Казани было заключено 2 309 договоров купли-продажи, что на 7,5% больше, чем в июле (2 135 договоров). В целом по республике также наблюдался небольшой подъем — количество сделок выросло примерно на 3% (6 001 в июле и 5 813 в августе).

Добавим, что, если опираться на данные Росреестра по РТ, по сравнению с прошлым годом вторичный рынок заметно оправился. В августе прошлого года в столице было зафиксировано всего 1 122 договоров купли-продажи, что на 23,6% меньше, чем в 2016 году. Примерно такая же ситуация наблюдается на вторичном рынке — в прошлом году желающих приобрести вторичное жилье оказалось на 8% меньше, чем сейчас.



На сегодняшний день половина все сделок приходится на долю «вторички», считает руководитель компании «Брокер Альянс» Фарид Шабаев. По его оценкам, в прошлом году соотношение было иным: вторичное жилье предпочитали покупать только порядка 30% клиентов, отдавая предпочтение «первичке», которую можно было приобрести по более низкой ипотечной ставке. Сейчас ставки на «вторичку» снизились, да и цены вернулись на более реальный уровень.
— Все равно продавцы пришли к осознанию того, что за ту цену, за которую они хотели продать свою недвижимость, они уже никогда ее не продадут. Если клиент хочет оформить ипотеку, банк все равно запрашивает оценку объекта, чтобы определить его реальную стоимость. Стоимость зависит от того, где расположен объект, ликвиден он или нет, потому что банк себя страхует на случай того, если клиент не будет вовремя платить, ведь тогда банку придется реализовывать объект. Видя, что цена завышена, банк урезает сумму кредита, клиент не может найти разницу и начинает искать другой вариант. Многие продавцы, попав в такую ситуацию, становились более лояльными и начинали выставлять объект за более объективную стоимость, — говорит Фарид Шабаев.

Кроме того, по оценкам эксперта, многие покупатели делают выбор в пользу «вторички», боясь пополнить ряды обманутых дольщиков. Понятно, что ситуация с объектами «Свея» и «Фона» не способствует

«Конечно, нельзя сказать, что экономика в стране заметно улучшилась, но люди адаптировались»

После провальных показателей в июле ипотечный рынок Татарстан все же вернул себе позиции — в августе число сделок выросло с 3 158 до 3 563, то есть на 11%.

В отличие от данных по республике, которые то стремительно движутся вверх, то вновь начинают падать, в Казани ипотека характеризуется известной стабильностью. Так, и в прошлом августе разница с предыдущим месяцем составила всего семь сделок.

Застройщики в один голос утверждают, что ипотека остается основным драйвером первичного рынка — на долю ипотечников приходится до 70% сделок.

По мнению Фарида Шабаева, тенденция по выдаче ипотечных ставок вполне благоприятная — показатели 2016 года приближаются к докризисному уровню 2014 года.

— Что этому способствует? Конечно, нельзя сказать, что экономика в стране заметно улучшилась, но люди адаптировались, а застройщики начали запускать новые акции, и предлагать ипотечную ставку от 7,5% годовых. Причем эти акции стали длительные — до 3, 4 месяцев, объектов стало больше, — рассуждает Шабаев.



Ипотека по канонам шариата

На сегодняшний день акции по субсидированию ипотеки предлагают практически все застройщики. Одним из пионеров стал «Унистрой», который уже с прошлого года кредитует клиентов по более низкой ставке — сейчас акция называется «С милым рай в квартире, а не в шалаше» и предполагает кредитование под 8,8%. Аналогичные варианты предлагают «Ак Барс Недвижимость», «Сити строй», «Камастройинвест».

Но сейчас такими акциями уже никого не удивишь. А вот на сайте ЖК «Сказочный лес» от «Сувар Девелопмент» мы нашли кое-что новое — ипотека по законам шариата. В отделе продаж нам пояснили, что акция реализуется совместно с Центром партнерского банкинга. Схема покупки следующая: центр не выдает кредит на покупку жилья, а приобретает его сам и перепродает клиенту. При этом центр готов предоставить клиенту рассрочку сроком от 3 до 10 лет. Минимальная сумма рассрочки — 500 тыс. рублей, а минимальный первоначальный взнос — 20%. Поскольку ипотека выдается по законам шариата, клиент выплачивает только стоимость приобретаемой квартиры без дополнительных процентов.

Казалось бы, условия более чем выгодные — иными словами это долгосрочная рассрочка на длительный срок. Другое дело, что квартиру придется покупать уже не по цене застройщика — поскольку Центр партнерского банкинга станет новым собственником, он будет определять ценник. Понятно, что свои финансовые потери он будет возмещать за счет увеличения стоимости квадратных метров. На вопрос о том, насколько вырастет стоимость квартиры, в центре ответили, что это определяется индивидуально в зависимости от объекта.

На юбилей — «Отпетых мошенников» и балкон в подарок

Напомним, что не так давно компания «Унистрой» отпраздновала свое 20-летие и в честь этого даже устроила масштабный праздник, пригласив популярную в свое время поп-группу «Отпетые мошенники». Отметим, что даже после того, как празднование прошло, застройщик решил напоследок сделать своим клиентам еще один щедрый подарок — каждый 20-й «квадрат» клиент может получить бесплатно. То есть если покупатель приобретает небольшую «однушку», он получает 1 кв. м. Но как это часто бывает, у акции есть немало ограничений. Во–первых, акции застройщика не суммируется. К примеру, приобрести квартиру по сниженной ставке и при этом получить еще и кв. м в подарок нельзя. Во-вторых, акция распространяется на конкретные объекты — на одно- и двухкомнатные квартиры в жилых комплексах «Весна» (д. 2, 3), «Журавли» (д. 3, 4), «ART City» (д. 1, 4.1, 4.2), «Царево Village» (д. 2.5-2.12).

Площади в подарок предлагает и «Ак Барс Недвижимость». При покупке «однушки» застройщик готов предоставить скидку, равную цене площади балкона с учетом применяемого понижающего коэффициента 0,3, при покупке «двушки» — равную цены площади санузла, «трешки» — коридора. Тут же следует примечание — площадь балкона, коридора, санузла применяются в соответствии с проектными данными и не подлежит пересмотру после технической инвентаризации. Акция распространяется на квартиры в строении № 1-11 корп. 2 в ЖК «Светлая долина».

Источник: Реальное время