«Холодное» лето 2016-го: в Казани замаячила тень демпинга на жилье?

В столице РТ резко сократилось число разрешений на строительство, а цены на новостройки вопреки прогнозам пошли вниз.

С началом осеннего сезона несколько казанских застройщиков объявили о новых проектах, но их число оказалось почти в 2 раза меньше, чем год назад. Особенности кризисного рынка жилья — новые проекты мигрируют на окраину, падает цена «квадратов» (минус 2,8% за год) и услуг строителей. Оставшиеся покупатели стали более требовательны, и продавцы готовятся удивлять их необычной архитектурой, чистовой отделкой и гранитными фасадами даже в средних по цене ЖК.



«ЛЕГЕНДЫ» СТРОЙКОМПЛЕКСА В «СКАЗОЧНОМ ЛЕСУ»

Надежды строителей и риелторов на то, что нынешней осенью вновь случится традиционное оживление на рынке жилья, судя по всему, не оправдаются. Кризис ушел вглубь и оттуда ударил по строительной отрасли. Прежде всего это отразилось на драматическом падении выдаваемых разрешений на возведение жилых домов в Казани.

Жизнь на рынке, конечно, не замерла окончательно. С началом осеннего строительного сезона несколько девелоперов объявили о своих новых проектах. Например, «Ак Барс Девелопмент», находящийся в процессе поглощения Госжилфондом, получил разрешение на строительство второй очереди ЖК «Чистое небо» — два дома в 13 и 22 этажа разместятся на Танковом кольце за уже возведенными «свечками».

Добро также получила компания «Арт-Строй» (учредитель — Николай Самилов), на счету которой числятся ЖК «Оазис» и «Оазис-2». Она планирует построить ЖК «Легенда» из шести высоток на улице Отрадной. В первую очередь будет возведен дом в 25 этажей.

На улице Габишева городские власти зажгли зеленый свет для ЖК «Мелодия» (разрешение взамен ранее выданного). Дом на 18 этажей возводит компания «ПИК+» под брендом «Стандарт Строй».

Компания «ЮИТ Казань» после ЖК «Современник» и ЖК «Гармония» готовится к строительству своего третьего жилого комплекса — Green в Советском районе. «Так же, как и в „Гармонии“, и в „Современнике“ в квартирографии проекта будут представлены европейские квартиры-студии и классические планировки», — говорит директор по инвестициям «ЮИТ Казань» Наиля Еникеева, отмечая, что безусловным фаворитом среди покупателей являются двухкомнатные студии. Но если остальные проекты получили разрешение на строительство, то данный комплекс от финской компании находится в стадии проектирования.

Тяжеловес местного стройрынка «Сувар» получил разрешение на строительство двух домов в 19 этажей в жилом комплексе «Волжские просторы». Поскольку весь ЖК занимает сразу 29 га, то его строительство было разделено на этапы. Первый из них получил название «Сказочный лес» — это пять домов высотой в 19 - 23 этажа с квартирами доступного формата. Второй этап будет состоять из 6 - 7 домов высотой в 23 - 25 этажей. В общей сложности «Волжские просторы» будут рассчитаны на 12,3 тыс. человек, площадь домов — 273 тыс. кв. м, жилая — 259 тыс. кв. метров. Для жильцов также построят шесть детсадов, три школы и поликлинику.

Фактически к старту активного сезона у «Сувара» приурочены и другие проекты. В сентябре стартовали продажи в самом масштабном ЖК республики «Станция «Спортивная», закладывать первый камень которого в августе приезжал президент Татарстана Рустам Минниханов. Также в сентябре были открыты продажи во второй очереди «Южного парка», в том же «Сказочном лесу», в новом доме в ЖК «Залесный Сити». Отметим, что еще не начали продаваться квартиры в новом ЖК «ВДНХ», строительство которого официально стартовало тоже в августе с участием министра строительства РТ Ирека Файзуллина. По новым проектам «Сувар» вообще самый активный игрок на рынке.

Увы, в целом объемы нового строительства не могут сравниться с прошлогодними. Всего в нынешнем сентябре в Казани было выдано 8 разрешений на строительство, два из которых — взамен выданных ранее, а новых — только шесть. Формально это почти в 10 раз меньше, чем год назад. Правда, в сентябре прошлого года из 58 выданных разрешений львиная доля — 48 — пришлась на один проект — строительство компанией «МегаЛайн» блокированных жилых домов в Старом Аракчино (проект «Волжская гавань»). Тем не менее увядание налицо. Даже если посчитать бумаги за одно разрешение в Старом Аракчино, общее количество все равно сократилось почти вдвое — 6 новых разрешений в этом сентябре против 11 годом ранее.

В разговоре с «БИЗНЕС Online» представитель одной из строительных компаний говорит, что сократившееся количество возводимых объектов сжимает строительный рынок. Так, если час аренды среднего гусеничного экскаватора в 2014 году составлял 1,5 - 1,7 тыс. рублей, то сегодня цена упала до 1,3 тыс. рублей. И это при том, что дизтопливо выросло в цене, а сама техника подорожала почти в два раза из-за скачка валют. Поэтому те компании, что на фоне растущего рынка не стали расширять автопарк, сегодня оказались в выигрышном положении в сравнении с теми, кто все-таки взял кредиты под увеличение «поголовья». Или другой пример — укладчики сегодня готовы работать за 2 - 2,2 тыс. рублей за кубометр, хотя ранее стоимость аналогичных работ составляла 2,7 тыс. рублей. «Строек мало, времена ныне сложные», — признался наш собеседник.

ВИСЯЧИЕ ПЕРЕХОДЫ, ИНДИЙСКИЙ ГРАНИТ, ДОМОФОНЫ В ТАМБУРАХ И ПАРКОВКИ ДЛЯ ДЕТСКИХ КОЛЯСОК

Сократившееся количество покупателей, которые традиционно вкладывали деньги в однокомнатные квартиры, заставляет девелоперов пересматривать планировку новых проектов. «В этом году мы столкнулись с дефицитом трехкомнатных квартир в ART City, а в ЖК „Весна“ не хватало двушек. Поэтому не совсем правильно говорить, что однушки самые популярные. Да, их больше всего, поэтому и сделок по ним больше. Но если говорить о спросе, то и двушек, и трешек сегодня не помешало бы побольше, — говорит Искандер Юсупов, директор по продажам строительной компании „Унистрой“. — Сейчас люди даже выстраиваются в очередь, спрашивая: когда вы выпустите новый дом в ART City, где будут трехкомнатные квартиры? Инвесторов, которые традиционно брали однушки, сейчас меньше, ряд инвесторов предпочитают покупать двухкомнатные квартиры, так как конкуренция при продаже двухкомнатной меньше. Спрос распределяется между теми покупателями, кто берет квартиры для себя, а им нужны площади побольше для создания и развития семьи. Мы учитываем эти факторы при создании квартирографии в новых домах. Новый дом в ART City будет содержать в два раза больше трехкомнатных квартир, соотношение трехкомнатных в „Царево Village“ тоже было пересмотрено в большую сторону».

Кроме того, как отметил коммерческий директор компании «Сувар Девелопмент» Максим Николаев, покупатели стали более избирательно подходить к застройщику и его продукту, поэтому сегодня необходимо удивлять. «Спрос смещается в сторону того застройщика, который может держать уровень. Покупатели не просто обращают внимание на качество отделки, но и задумываются, что их окружает, как они будут проводить свободное время в ЖК, где гулять с детьми, какое в комплексе благоустройство и как решается вопрос с безопасностью», — отмечает наш собеседник.

В качестве примера того, чем можно привлечь и удивить покупателя, он приводит жилой комплекс «Столичный» (класс «комфорт»), первую очередь которого сдадут к концу года. Среди необычных фишек этого ЖК такая — два дома соединят между собой переходы на уровне 6 - 7-х и 15 - 16-х этажей. Эти «мосты» будут настолько вместительны, что в одном из них расположится фитнес-центр, в другом — кафе. В Казани подобного никто ранее не делал, и, как говорят, городские власти сомневались, что проект удастся реализовать в задуманном виде. «Да, решение с инженерной точки зрения не простое, но выполнимое», — уверяет представитель застройщика, генеральный директор ООО «Сувар Девелопмент» Андрей Мочалов.

Сам комплекс — это три жилых многосекционных здания от 15 до 22 этажей на 1465 квартир. Здесь планируется построить школу на 1,2 тыс. учащихся, многоуровневый подземный паркинг под домами на 1,7 тыс. мест, два футбольных поля, сквер с детскими площадками и зоны отдыха.

Средняя стоимость квадратного метра — 70 тыс. рублей, верхняя планка — 90 - 95 тыс. рублей. Самая дешевая квартира, уже проданная однушка в 47 кв. метров, стоила около 4 млн. рублей. Самая доступная по цене квадратного метра — трехкомнатная квартира в 117 - 123 кв. метра.

Впрочем, даже большие компании сегодня включают режим экономии. В том же «Сувар Девелопменте» сегодня отказались от субподрядчиков, выполняя 95% работ своими силами. Сколько денег такая тактика позволяет сберечь, сказать сложно. Известно, что во время подготовки к Универсиаде на некоторых объектах экономия могла достигать и 50%, если компания начинала строить самостоятельно, не доверяясь субподрядчику. В «Суваре» приводят другой пример — фасад первого этажа ЖК «Столичный» будет облицован гранитом. С одной стороны — шик, с другой — материал был закуплен не у российских поставщиков: компания вышла на производителя в Индии, благодаря чему удалось сэкономить около 30% стоимости.

Какие новшества предлагают другие игроки? «Унистрой» в ЖК «Весна» строит дом, где домофоны расположены в тамбуре подъезда, а не на входной двери. По словам представителя компании, в Казани подобного никто не делал, и хотя это мелочь, но жителям удобнее. В «Царево» в новых домах предусмотрели колясочные комнаты — до этого такие своеобразные парковки для детского «транспорта» были только в ART City и «Весне». Кроме того, в ЖК «Царево» и в ЖК «Весна» компания начала продажи квартир с чистовой отделкой. «Для нас это новое направление, и мы его будем активно развивать. Считаю, что в будущем квартиры с чистовой будут составлять весомую долю в портфеле заказов. Людям сегодня так удобнее — не нужно тратить время, деньги и нервы на ремонт», — говорит Юсупов.

БАНКИРЫ В КУЛУАРАХ ПОГОВАРИВАЮТ О СНИЖЕНИИ СТАВКИ

Начиная новые проекты, застройщики надеются на активные продажи, которыми традиционно славились осень и декабрь. Представители строительных компаний считают, что до конца 2016-го продажи будут идти активно, хотя и не так бурно, как в докризисные годы. Среди положительных для рынка факторов они отмечают снижение Центробанком ключевой ставки с 10,5% до 10%. Теперь в ближайшее время банки должны скорректировать собственные программы, снизив свои ставки. «Мы видим, что постепенно ипотечная ставка возвращается к уровню 2014 года. Сейчас она составляет 13,7 - 14 процентов, после корректировки будет около 13,2 - 13,5 процентов. Это уже очень похоже на ставку, которая была в годы, не избалованные господдержкой, нормальная ставка для рынка (напомним, даже в самые благополучные времена ипотечная ставка была не ниже 11% — прим. ред.), — говорит Юсупов. — Снижение ключевой ставки в первую очередь скажется на ипотеке на вторичном рынке жилья, которая станет доступнее. Ведь мы понимаем, что часть наших клиентов — это те, кто сначала продает свою квартиру, а затем идет к нам за новой».

В банковском сообществе ходят разговоры о возможном снижении Центробанком до конца текущего года ключевой ставки еще на один процентный пункт — до 9%, рассказал «БИЗНЕС Online» источник в отрасли. Это соотносится с обещаниями министра строительства РФ Михаила Меня внедрить новую систему государственной поддержки строительного рынка, если на 2017 год субсидируемая государством ипотека будет отменена. При снижении ставки рефинансирования коммерческая ипотека приблизится к ипотеке с господдержкой, опустившись в район 12 - 12,5%. И хотя это все-таки немного дороже существующей программы льготной ипотеки для новостроек (поскольку банки включают свою маржу в 3 - 4%), разница будет небольшой — около 1,5%.

Единственное «но» — рискнет ли регулятор еще ослабить свои финансовые вожжи. Аналитики не слишком верят в возможности нового снижения ключевой ставки ЦБ до конца года, да и сама Эльвира Набиуллина недвусмысленно заявила в сентябре: дальнейшего понижения раньше первого-второго квартала 2017 года не ждите.

РЫНОК НОВОСТРОЕК: ЛУЧШЕ, ЧЕМ В СЛАБОМ 2015-М, ХУЖЕ, ЧЕМ В АКТИВНОМ 2014-М

Пока же особой активностью рынок новостроек похвастаться не может — во всяком случае, об этом свидетельствуют данные по сделкам, предоставленные Росреестром.

В Казани по договорам долевого участия по сравнению с 2014 годом сделок было заключено меньше: на 27% — если сравнивать август к августу; почти в два раза — если сравнивать это лето с прошедшим; в 1,2 раза — с начала года. Зато по Татарстану (не включая Казань) в августе было совершено 424 сделки, тогда как в августе 2014-го — лишь 391. За это лето покупатели заключили уже 1385 сделок, тогда как летом 2014-го — меньше на 300 сделок. С начала года республика уже занесла себе в актив 3428 сделки — на 22% больше, чем за 8 месяцев 2014 года. Словом, если в Казани активность покупателей новостроек превысила прошлогоднюю, но так и не дотянулась до в целом благополучного 2014-го, то остальная республика сделала это с легкостью. Нестоличный покупатель (еще раз напомним, в расчет берется вся республика, кроме Казани) проявил завидную живость, сумев вернуть на первичном рынке уже подзабытые времена приобретения всего и вся.

Однако, суммируя результат по республике и ее столице, мы все равно получаем минус — в целом по Татарстану с начала года на первичном рынке было заключено 8419 договоров долевого участия, что на 633 сделки (7,5%) меньше, чем за аналогичный период благополучного 2014 года.

Впрочем, о том, что дела в Казани хуже, чем за ее пределами, не согласны в «ЮИТ Казань» — и вот почему. «Сейчас наблюдается тенденция развития жилищного строительства за границами Казани. Все больше проектов строится на территории казанской агломерации: в Лаишевском, Пестречинском, Высокогорском районах. Они позиционируются как жилье в пригороде Казани, а статистически сделки относятся к Татарстану. По сравнению с предыдущим годом таких проектов стало больше, и это позволяет прогнозировать увеличение продаж новостроек в статистике по РТ», — рассказала «БИЗНЕС Online» Еникеева. По данным компании, по сравнению с аналогичным периодом 2015 года продажи новостроек Казани увеличились на 11%, а по территории Татарстана зарегистрировано на 8% сделок меньше.

Застройщики утверждают: лидеры рынка по-прежнему перетягивают на себя покупателей у более мелких и не столь крупных компаний. В «Унистрое» август и вовсе называют самым успешным месяцем после февраля, когда шли колоссальные продажи на фоне слухов об отмене ипотеки с господдержкой. В последний же месяц лета никаких форсмажорных драйверов для увеличения спроса не было. «В нашей компании продажи за 8 месяцев 2016 года превзошли показатели и 2014-го, и 2015 года. Конечно, два последних месяца 2014 года, когда произошел колоссальный всплеск продаж, резко меняют картину по всему году, но пока у нас 2016-й — самый успешный за всю историю компании», — говорит Юсупов. Это при том, что в фирме не начинали новых проектов — в портфеле все те же ЖК «Весна», ART City, «Царево», ЖК «Журавли». Рост продаж в «Унистрое» объясняют тем, что для покупателей в сложный для экономики период актуальность надежной компании возрастает. «Плюс все наши проекты себя зарекомендовали, в ЖК „Царево Village“ продано уже около 2,5 тысяч квартир, в „Весне“ скоро вводится в эксплуатацию три первых дома, в ART City сдается первый дом, а второй завершен уже более чем наполовину, ну а ЖК „Журавли“ вообще близок к полному завершению», — говорит наш собеседник. В компании также заверяют, что не демпингуют, считая это большим риском, в том числе для покупателя, ведь пробелы в финансировании в любой момент могут негативно сказаться на сроках строительства.

«Опираясь на собственные маркетинговые исследования, мы видим, что предложения в сданных домах постепенно вымываются с рынка новостроек Казани. Даже в домах в высокой стадии готовности остается все меньше квартир, — говорит Олег Митюнин, замгендиректора „Ак Барс Недвижимость“. — Что касается наших объектов, мы отмечаем особый интерес к зарекомендовавшему себя комплексу с уже сложившейся инфраструктурой — „Казань XXI век“. К тому же там сейчас идет строительство еще одной школы, недавно сдан еще один детский сад, седьмой по счету. Все это подстегивает спрос. Мы строим действительно быстро. Наш дом 6.18 благодаря используемой технологии индустриального домостроения вырос на 14 этажей всего за 10 недель. В том же комплексе, ориентируясь на запросы рынка, мы скоро выводим на продажу новый дом с эргономичными планировками под строительным номером 6.24.
Уже сейчас на рынке есть дефицит качественных новостроек с хорошими темпами строительства, а в дальнейшем он будет только усиливаться».

ИПОТЕКА И «ВТОРИЧКА»: БУРНАЯ ВЕСНА И ЛЕТНИЙ ПРОВАЛ

Как шли дела на вторичном рынке у ипотеки? Начнем с цифр очевидных и невероятных. В Казани ипотека в этом году чувствует себя ровно в 1,5 раза лучше, чем год назад. Касается это как августа (было совершено 1115 сделок против 700 за тот же месяц прошлого года), так и лета (3407 против 2148 сделок), и даже периода с начала года — с января по август (8425 и 5239 соответственно).

В целом по Татарстану разница чуть менее очевидна — количество сделок больше по сравнению с 2015-м в 1,3 раза, но рост также фиксируется как к августу, так и к лету, а также к периоду с начала года.

Вот только весь рост ипотечного кредитования, как говорят наши эксперты, случился исключительно благодаря низкой прошлогодней базе, поэтому мы нечасто используем это сравнение. Догнать же показатели более благоприятного 2014 года, который принят нами за условный образец, пока не удается, хотя и отставание, на первый взгляд, небольшое. С начала года в Казани было совершено 8425 сделок, тогда как за 8 месяцев 2014 года — 8531 сделка, ипотека не дотянула до былого рекорда, пусть и ничтожную 1,1%. По Татарстану объемы продаж жилья привлечением ипотечных кредитов также уступили показателям 2014 года — на 2,5% (27748 сделок против 28338 двумя годами ранее).

Но, как известно, дьявол в деталях. Скажем, если взять август, то разница значительно увеличивается: в Казани было совершено на 27% ипотечных сделок меньше, по Татарстану — на 11% меньше, чем в августе 2014-го. Приличная разница между летом-2016 и летом-2014: в Казани — минус 15%, по Татарстану — минус 20%. Получается, что оживленным по выдаче ипотечных займов выдалось лишь начало этого года, летом же рынок жилой недвижимости Казани и Татарстана начал сдавать позиции, все больше уступая показателям последнего докризисного 2014 года.

Возможно, покупателей успокоило продление госпрограммы субсидирования ипотечной ставки по новостройкам до конца этого года. Хотя многие эксперты в качестве главной причины того, что рынок ипотеки не смог переплюнуть показатели 2014-го, называют продолжающееся падение реальных доходов населения. Реальные располагаемые доходы (за вычетом обязательных платежей и скорректированные на уровень инфляции) в Татарстане за январь-июль снизились по сравнению с тем же периодом 2015-го на 6%, при том что за первые 7 месяцев прошлого года располагаемые доходы упали на 5,4%.

Недостаток свободных средств на руках сограждан давит и на вторичный рынок. Он тоже демонстрировал бурное начало года и постепенное угасание к концу лета. Разница оказалась лишь в том, что «вторичке» не удалось так близко подобраться к показателям 2014 года, как это сделала ипотека.

С начала года на вторичном рынке Казани было заключено 19636 сделок, что на 10% меньше, чем в 2014 году — 21575 сделок. Всего по Татарстану разрыв составил 8% (50284 и 54105 сделок соответственно). Летом же вторичный рынок начал проигрывать 2014 году все больше. За это лето в Казани было заключено на 31% вторичных сделок меньше, в Татарстане — на 22%. За август — в столице РТ аж на 35% меньше, в Татарстане — на 23%. Запал, появившийся в начале года, похоже, угас.

Слабое утешение лишь в том, что показатели провального 2015 года были превзойдены примерно в 1,5 раза.

Что касается цен на жилье, то, по данным портала Reportal.Ru, в августе по сравнению с тем же месяцем 2015 года вторичные квартиры в Казани в среднем подешевели на 0,2% (это номинально, а с учетом даже «официальной» инфляции от Татарстанстата можно говорить более чем о 6-процентном снижении). Не оправдались ожидания участников рынка о том, что в конце лета - начале осени проявится тенденция к подорожанию жилой недвижимости. И очевидно, что кризис потребления в нашей стране только усиливается: спад продаж по сравнению с докризисным периодом наблюдается во всех секторах.

«В строящихся домах ценник в Казани составляет в среднем 50 - 65 тысяч, в зависимости от района», — говорит директор агентства недвижимости «Премьер» Руслан Садреев. По его словам, на общем фоне выделяется разве что часть Ново-Савиновского района в пределах Чистопольской, Сибгата Хакима, делая этот район самыми интересным для инвестирования. «Рост цен по всему городу был незначительный, а в этом районе рост существенный. Прошлой весной квартиру в том же самом „Современнике“ можно было купить за 65 тысяч рублей за квадратный метр. На сегодняшний день дешевле 75 тысяч не найти», — говорит Садреев.

По данным Reportal.Ru, падение цен на первичном рынке значительно глубже — минус 2,8% по сравнению с августом-2015. Средняя стоимость метра «первички» за год опустилась с 62950 рублей до 61170 рублей. Эксперты говорят о том, что тут свое слово сказал демпинг застройщиков, атаковавших рынок большим предложением малогабаритных квартир на окраинах Казани. «„Станция „Спортивная“, „Сказочный лес“, „Залесный Сити“, „Царево“ или „Весна“ — все они на периферии. Соответственно, там застройщик устанавливает достаточно низкие цены на квартиры. Однокомнатную можно купить за 1,3 - 1,5 миллиона рублей», — говорит Садреев. При этом в том же Ново-Савиновском районе поблизости от «Чаши» и набережной Казанки, как и в прочих обжитых районах Казани, даже относительно доступных по цене новостроек уже не осталось.

Так что основные приметы кризиса на рынке недвижимости сегодня — резкое падение числа разрешений на строительство, снижение спроса на строительные работы и их стоимости, демпинг застройщиков и миграция массовой застройки в пригороды.

Источник: Бизнес online