Жилье в помощь

В России достаточно много социально незащищенных слоев населения, которые остро нуждаются в жилье. Но и социальных программ, направленных на помощь в приобретении собственного жилья для таких граждан, действует не мало.

В крайней нужде

Основной и самой глобальной на сегодняшний день является программа «Жилище», которая направлена на увеличения доступности жилья по всей России. Программа «Жилище» включает в себя несколько подпрограмм, обеспечивающих жильем различные группы населения, среди которых молодые семьи, которым государство выплачивает до 30% от стоимости жилья, если у них нет ребенка, и до 35% при наличии одного и более ребенка; граждане, перед которыми у государства есть обязательства – в основном, это военнослужащие, жители Крайнего Севера и пострадавшие от радиации; сотрудники госорганов, а также гражданские служащие и молодые ученые, которых обеспечивают жильем по социальному найму на время работы или службы.

Кроме того, сотрудники МЧС, полиции и Федеральной службы исполнения наказаний обеспечиваются жильем по собственной программе, разработанной для них. Согласно ее условиям, рассчитывать на получение помощи в приобретении жилья может сотрудник, прослуживший в органах не менее десяти лет, а главное – нуждающийся в улучшении жилищных условий.

До следующего года действует еще одна программа по обеспечению жильем молодых семей – «Жилье для российской семьи», в рамках которой граждане от 25 до 40 лет с постоянной занятостью могут рассчитывать на улучшение жилищных условий и получить помощь в приобретении жилья эконом-класса. Программа работает при поддержке Правительства, Минстроя и АИЖК.

Кроме вышеуказанных программ, в каждом регионе России действуют свои внутренние программы по обеспечению жильем нуждающихся слоев населения: где-то предоставляют квартиру по соцнайму, где-то - земельный участок в льготное пользование, а в каких-то областях - денежную субсидию на приобретение жилья.

Отдельно хотелось бы сказать про еще одну программу, в рамках которой нуждающихся граждан обеспечивают жильем – это программа расселения аварийного жилья. Застройщик либо получает землю с обременением в виде переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, которое построено именно на приобретенном участке, либо «в нагрузку» к приобретаемому участку (это прописывается в соглашении) обязуется просто предоставить жилье. Если переселяются жильцы муниципального жилого фонда, то там, как правило, действует схема «метр в метр», то есть застройщик не обязан предоставлять жилье большей площади, это лишь его желание (или отсутствие такового); при этом у граждан нет прав требовать что-то большее. Если же отселяются собственники, то здесь гораздо сложнее.

Но в российской практике встречаются случаи, когда даже собственники ограничиваются в правах на требование за свое недвижимое имущество любую компенсационную сумму (например, при строительстве объектов федерального значения – так было в Сочи; или, скажем, при строительстве федеральной трассы). Однако в иных случаях собственник вправе требовать любую компенсацию за свое жилье.

С миру по нитке

Как уже было отмечено, государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий много. По условиям некоторых из них предоставляется помощь в покупке жилья. К примеру, в рамках подпрограммы «Молодая семья» размер социальной выплаты определяется, исходя из общей площади квартиры или дома, положенной им по количеству членов молодой семьи и норматива стоимости одного квадратного метра жилья, установленного в регионе. Полученные средства имеют строго целевой характер: с их помощью можно либо приобрести квартиру только на первичном рынке, либо построить дом, как самостоятельно, так и при помощи паевого участия.

Сертификат участника программы допустимо использовать только в качестве первоначального взноса по ипотеке в следующих банках: Сбербанк, «ВТБ24» и «Россельхозбанк». Тем не менее, для приобретения квартиры семье потребуются дополнительные денежные средства: либо собственные накопления, либо ипотечный кредит.

Кроме того, жилищный сертификат выдается и участникам программы по предоставлению жилья сотрудникам госорганов, военнослужащим и вынужденным переселенцам в результате аварии на Чернобыльской АЭС. По условиям программы, они могут свободно использовать сертификат для приобретения квартиры или дома как у юридического лица, так и физического. Кроме того, они могут приобрести жилье полностью за счет сертификата, а также использовать его как прибавление к собственным накопленным или ипотечным средствам.

«Обворованные» застройщики

Говорить о каком-то влиянии социальных программ на рынок жилья достаточно сложно. Несмотря на то, что застройщики делают вид, что отрывают от сердца каждую квартиру, которую государство выкупает у них со скидкой для предоставления нуждающимся гражданам, реальный ущерб довольно сомнителен.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», уверена, что застройщики не участвуют в подобных программах себе в убыток. «Как правило, они отводят под «социальное жилье» только часть квартирного пула в своих жилых комплексах, чтобы это не ударило по экономике проекта. При этом власти редко компенсируют издержки застройщиков напрямую. Девелоперы пытаются из таких проектов извлечь репутационные выгоды, а также наработать связи с властями, чтобы впоследствии, при реализации коммерческих проектов чувствовать поддержку властей в разрешении процедурных вопросов и получении разрешительной документации», - пояснила она.

По мнению Ирины Доброхотовой, председатель совета директоров «Бест-Новострой», говорить об упущенной выгоде девелоперов не совсем правильно, так как государство старается компенсировать их убытки. «Дело в том, что цена 1 кв. м в 30 тыс. рублей, по которой девелоперы должны продавать жилье в рамках большинства госпрограмм, их не устраивает. Помимо «чистой» себестоимости жилья, девелопер тратится на инженерные сети, управление проектом, создание в рамках проекта необходимой инфраструктуры. В частности, затраты на устройство наружных сетей с учетом присоединения составляют пятую часть в общей цене метра, а расходы на инженерные сети достигают 30%. В итоге, с учетом этих затрат стоимость метра в массовом сегменте достигает 60 тыс. рублей, и продавать его за 30 мало кому из девелоперов интересно», - сообщила она.

Например, госпрограмма «Жилье для российской семьи» в мегаполисах предусматривает цену «квадрата» на 20% ниже рыночной, но бизнесу очень не хочется терять даже 20%, если их можно заработать, реализуя квартиры по цене рынка. Поэтому чтобы заинтересовать застройщиков, нужно что-то более весомое, а не только предоставление в аренду участков и компенсация через АИЖК части расходов на инфраструктуру. Гораздо эффективнее было бы полностью освободить застройщиков от арендной платы на эти земельные участки, а также предусмотреть для них налоговые преференции. В этом случае застройщики будут активнее включаться в программы.

Несмотря на популярность и масштаб тех или иных социальных программ для помощи в приобретения жилья нуждающимся незащищенным слоям населения, самой «влиятельной» на рынок жилой недвижимости страны остается программа субсидирования ипотечных ставок, в рамках которой около 90% сделок в массовом сегменте проходят с привлечением именно этой программы.

Источнк: Журнал "Казанская недвижимость"