Жилье в ипотеку: метры и зарплаты

Чтобы сделать жилье более доступным для граждан, федеральный бюджет готов «пожертвовать» 80 млрд рублей, еще 34 млрд готовы выделить региональные бюджеты. Об этом 18 октября на заседании президиума Совета при президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам заявил премьер-министр Дмитрий Медведев. Исследование аналитической группы «Реального времени» рисует потрясающую картину: жилье и так уже стало доступнее практически на территории всей России. Но причина этого кроется не столько в номинальном увеличении реальных доходов жителей регионов, сколько в снижении цен.

Рецепт «успеха»

Есть квартира — есть счастье. За его доступность федеральные власти борются с момента старта приоритетного нацпроекта «Жилье», то есть с 2005 года. Очередной этап борьбы был ознаменован принятием государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2013—2020 годы; он стоит федеральным властям 80 млрд рублей и еще 34 млрд — региональным. Стратегическая цель — увеличение ввода жилья, рост реальных доходов населения, и, как следствие, повышение доступности ипотеки. Единица измерения доступности в данном случае — это либо срок, в течение которого среднестатистическая семья может скопить на жилье, либо количество квадратных метров, которые эта семья может приобрести на свои доходы.

Россияне смирились с тем, что доступность жилья означает его доступность в ипотеку. Поэтому авторы данного исследования в качестве индикатора выбрали второе, то есть жилплощадь, которую может приобрести российская семья из двух человек без иждивенцев на свободные средства в ипотеку.

В качестве исходных данных мы берем средний срок ипотечных кредитов (15 лет), цену квадратного метра в регионе, процентную ставку по ипотеке и стоимость квартиры. В результате, как видим, во втором квартале 2016 года россияне в среднем смогли купить на 11,33 кв. метров больше, чем за тот же период прошлого года.

Перечислим же факторы, лежащие в основе столь отрадного явления.

• Снижение средневзвешенной процентной ставки по ипотечному кредиту по всем регионам России: по данным Центробанка, во втором квартале 2016 года по сравнению с первым она стала ниже на 1,25%. Заметнее всего ставка снизилась в Центральном и Приволжском федеральных округах — на 1,4%. Меньше всего — на Дальнем Востоке (1,16%). В татарстанских банках ставка по ипотеке в среднем понизилась на 1,68%.


• Согласно данным Росстата, во всех российских регионах выросла заработная плата. Самый большой рост отмечен в Центральном федеральном округе — в среднем по регионам на 4,2 тыс. рублей, достигнув, таким образом, значения почти в 47 тысяч рублей. Самый малый рост заработной платы отмечен на Кавказе — на 1154 рубля до 22,8 тысяч рублей (это самая низкая средняя зарплата среди всех федеральных округов). Зарплаты жителей регионов Приволжского федерального округа выросли на 1,5 тысячи рублей; средняя зарплата в округе тоже не выдающаяся — 26,2 тыс. рублей.


• Увеличение размера свободных средств. Данный показатель рассчитывается как остаток средств после вычета прожиточного минимума из размера заработной платы. Заметнее всего размер остатка средств увеличился все в том же Центральном ФО (на 3359 рублей) и в Крыму (плюс 3148 рубля). Меньше всего — в Северо-Кавказском федеральном округе (на 922 рубля). В нашем округе увеличение размера свободных средств составило 1199 рублей.


• Стоимость квадратного метра — один из наиболее объективных показателей, влияющих на доступность жилья. Квадратные метры подешевели в шести федеральных округах из девяти. Подорожание произошло в Южном федеральном и Северо-Кавказском федеральных округах (данные по Крыму отсутствуют). Сильнее всего подешевело жилье на Дальнем Востоке (на 6965 рублей) и в Центральном федеральном округе (на 6016 рублей). В Приволжье квадратный метр подешевел на 3202 рубля.

Но интереснее «средней температуры по больнице» тот факт, что положительная динамика отмечена не только в целом по округам, а по всем регионам по отдельности. Единственный регион, где доступность жилья снизилась — это Брянская область: на свободные деньги семья из двух человек без иждивенцев в области в 2016 году смогла купить на 7 метров меньше, чем годом ранее — 50,7 «квадратов». Причина этого — рост стоимости квадратного метра, который на общероссийском фоне можно считать парадоксальным — с 29 тыс. рублей до 37 тысяч.

Что касается Татарстана, здесь у молодой семьи в 2016 году представился шанс купить квартиру на 6 квадратных метров больше, чем в 2015-м. И тут нельзя не отметить, что жители Татарстана как региона со средним доходом и высокой стоимостью жилья могут рассчитывать в большинстве своем на покупку жилья эконом-класса (точнее, квартиры площадью 44 кв. м). Доля такого жилья в общем объеме вводимого очень велика: до 1 июля будущего года республика планирует сдать в эксплуатацию порядка 1,5 млн квадратных метров указанной ценовой категории.

Кто с Татарстаном

Если взглянуть на ПФО, степень доступности жилья, сопоставимая с татарстанской, наблюдается в Ульяновской, Нижегородской областях, Чувашии, Мордовии и Башкортостане: в ипотеку жители этих регионов могут позволить себе менее 50 кв. метров. В указанных субъектах, несмотря на более низкий по сравнению с Татарстаном уровень социально-экономического развития, квадратный метр стоит довольно дорого.

Самое дорогое жилье — в Нижегородской области (60 тыс. руб./кв. метр), Татарстане (56,8 тыс. руб.) и Башкирии (51,2 тыс. руб.). Дешевле всего жилье можно купить в Марий Эл (36,7 тыс. руб.), Саратовской области (37,2 тыс. руб.) и Чувашии (37,4 тыс. руб.). И просто «роскошную» квартиру на свои доходы в ПФО могут позволить себе жители Пермского края — им доступна квартира площадью 64,2 квадрата: доходы пермяков ненамного ниже жителей Татарстан, но вот метр там стоит почти на 19 тысяч рублей дешевле, чем в РТ!

Довольно скромные покупки могут совершить жители новых российских регионов: в Крыму молодой семье доступно около 45 кв. метров, в Севастополе и вовсе совсем немного — квартира площадью 31 кв. метр. Также выделяется Северо-Кавказский Федеральный округ, где нашу условную черту доступности в 50 кв. метров «перешагнули» только Ингушетия и Ставропольский край. В остальных регионах картина безрадостная: на свои среднестатистические доходы граждане могли приобрести от 36 (Дагестан) до 44 (Северная Осетия-Алания) квадратных метров.

С восточным размахом

Весьма благополучными с этой точки зрения выглядят Уральский, Дальневосточный и Сибирский федеральные округа: в основном в восточных регионах соотношение зарплат и стоимости квартир позволяет жителям рассчитывать на покупку двух- и даже трехкомнатных квартир. Исключения составляют шесть регионов из 28: Свердловская область, Республика Тыва, Алтайский и Приморский края, Новосибирская и Амурская области, жители которых на свои доходы могут купить не более 50 квадратных метров жилья.

На Урале и Дальнем Востоке живут люди, которые могут позволить себе лучшие квартиры в ипотеку в нашей стране. Квартиру на зависть могут приобрести себе жители Ханты-Мансийского (111 кв. метров) и Ямало-Ненецкого автономного округа (127 кв. метров). В Магаданской области жителям доступна квартира площадью 108,2 квадратных метров.

Годом ранее показатели в этих округах тоже были очень привлекательными, но в 2016 году возможности местных жителей выросли, и существенно. Например, в ХМАО в 2016 году жители смогли купить квартиру на 28 кв. метров больше, чем годом ранее. Причины разные. Если в Ханты-Мансийске сильно упала стоимость жилья (с 57 до 48 тысяч рублей за квадрат), то в ЯНАО существенно выросли зарплаты (с 88,3 до 94,3 тысяч рублей). Таким образом, ненцы на зарплату втрое большую, чем в Татарстане, покупают жилье аналогичной стоимости.

Жизнь упрямее цифр

Тенденция на улучшение ситуации с доступностью ипотечного жилья, скорее всего, сохранится до конца года. Цены на жилье, которые падали в 2015-м и начале 2016 года, большого роста по итогам года не покажут — в пределах 6%. По данным аналитического центра SRG, с начала года к сентябрю незначительное увеличение стоимости вторичного жилья (не более 2%) наблюдается только в 11 субъектах России: Ненецком АО, Краснодарском крае, Якутии, Адыгеи, Карелии, а также Рязанской, Сахалинской, Тамбовской, Смоленской и Липецкой областях.

Цены на новостройки в большинстве регионов тоже не растут, несмотря на снижение объема ввода жилья: по итогам первого полугодия относительно января-июня прошлого года объемы ввода снизились, по данным Росстата, на 9,2%. Питает тенденцию и сохранение относительно низкой величины ставки по ипотеке, благодаря действию программы госсубсидирования, в рамках которой банки кредитуют граждан под 11,5—12%. Эксперты считают, что если программа была бы отменена, то спрос на покупку квартир в регионах просел бы на 30—40%.

Что отрицательно сказывается на доступности жилья, и это более важный фактор, чем все остальные, — это падение реальных доходов россиян. В августе Росстат констатировал: сокращение доходов наблюдается непрерывно в течение 21 месяца. По сравнению с прошлым годом, реальные доходы россиян с учетом инфляции сократились на 5,3%. Так, согласно статистике Росстата, если в июле 2016 года рост номинальной зарплаты россиян составил 7,8%, сравнивая с данными прошлого года, то в реальном выражении он ничтожно мал — 0,6%.

Источник: Реальное время