Обзор рынка жилья Казани: smart-квартиры по 999 тыс.

Осенью на рынке недвижимости Казани произошло два знакомых события. Первое — «Сувар» перешел на корпоративные продажи домов. Второе — «Унистрой» вывел на рынок smart-жилье в 20 - 25 кв. метров. Одни эксперты говорят, что это развитие рынка, другие — его не лучшие времена. Тем временем увлечение застройщиков малогабаритными квартирами постепенно выливается в дефицит «нормального» жилья.

«СУВАР» ПЕРЕШЕЛ НА КОРПОРАТИВНЫЕ ПРОДАЖИ

Компания ICL заявила о намерениях приобрести у «Сувар девелопмента» один или два дома (параметры сделки согласовываются) по 180 квартир в возводимом ЖК «Станция «Спортивная». Сейчас на месте будущей стройки находится чистое поле, фактически дома будут построены по заказу ICL. Кроме того, IT-компания планирует купить 10 квартир в доме первой очереди, который сейчас частично возведен и будет сдан во втором квартале 2018 года (сроки строительства домов уточняются). Об этом глава ICL Виктор Дьячков рассказал газете «БИЗНЕС Online» во время посещения стройки вместе с гендиректором «Сувар девелопмента» Андреем Мочаловым и главой Лаишевского района Михаилом Афанасьевым.

Для чего это нужно ICL? Напротив в Усадах у компании работает завод по выпуску промышленной электроники ICL-КПО ВС. Сейчас возводится технопарк, а всего по окончании строительства на территории в 2017 году на площади 8 га будут возведены три производственных корпуса и два инженерных центра. Постепенно количество сотрудников будет доведено до 2 тыс. человек. Для сотрудников Дьячков построил недалеко первую очередь IT-деревни, сейчас возводит вторую и говорит, что с приходом на территорию строителей он, наконец, сможет перестать заниматься непрофильной для себя деятельностью.

«Станция «Спортивная» от «Сувар девелопмента» сегодня является одним из самых масштабных проектов на рынке жилищного строительства Татарстана. О планах компании стало известно в июле, а уже в августе первый камень закладывали президент РТ Рустам Минниханов и директор холдинга «Сувар» Евгений Корольков. Планируется построить 60 домов, 9 детских садов, 3 школы, общая площадь застройки составит 630 тыс. кв. м, продаваемые площади — 450 тыс. кв. метров.

Условия сделки стороны не разглашают. Эксперты газеты оценили строительство одного подобного дома ориентировочно в сумму до 280 млн. рублей (без прокладки коммуникаций).

Чем примечательна намечающаяся сделка? Во-первых, жилье для сотрудников в Татарстане возводится в основном по программе соципотеки. На коммерческом же рынке такие примеры пока скорее исключение. Например, компания из Альметьевска «СМП-Нефтегаз» Фоата Комарова построила для своих сотрудников два дома на 180 квартир. Не станет ли это новым трендом? Тем более что нечто подобное в стране уже делали — строительство жилья рядом с «местом приложения силы» напоминает хороший советский опыт возведения жилья для сотрудников предприятий поблизости. «Мы хотели, чтобы эти два дома были построены непосредственно напротив нашего завода, когда человек тратит от дома до работы пешком в пределах 10 минут, — пояснил Дьячков газете „БИЗНЕС Online“, почему они не стали приобретать готовое жилье на рынке. — Думаю, будет смешанная система. Я надеюсь, что проценты по ипотеке будут более доступными, чем сейчас. Но пока мы строим таким образом: мы приобретаем жилье, затем или передаем в аренду своим сотрудникам, или же продаем им, но с рассрочкой платежей. Они идут в банк, получают ипотеку, нам возвращают деньги, мы дальше покупаем жилье. Но у нас есть отдельная программа, по которой мы компенсируем своим сотрудникам проценты по ипотечным кредитам, а это сумма до 300 тысяч в год».

Во-вторых, застройщик сегодня готов подстраиваться под конкретного заказчика. «Мне кажется, это вообще первое предложение, когда дом строится под индивидуального заказчика, с индивидуальными планировками, с количеством квартир — количество двухкомнатных и трехкомнатных квартир будет обговорено с инвесторами. Можно даже фасады согласовать по желанию инвестора», — рассказал газете «БИЗНЕС Online» на объезде дома Андрей Мочалов. «Строители сегодня дошли до того, что предлагают не типовое жилье, а готовы работать на конкретного человека, — продолжил Дьячков, пояснив, что такой индивидуальный подход повлиял на принятие решения. — Дома могут быть по индивидуальным проектам. Люди могут, в принципе, оказать влияние на планировку квартир, и если такое предложение к нам поступает, то почему нет?».

Еще один немаловажный для ICL и «Сувар девелопмента» момент: обеим компаниям выгоднее быстрее обеспечить данную территорию в Усадах полноценной жизнью — с детсадами, школами и прочим. Стороны заявили о планах по совместному планированию застройки территории. Кстати, Дьячков рассказал, что пытается изменить формат электричек, которые сейчас ходят от аэропорта до ж/д вокзала с остановками на станции Юбилейной и Столбище — чтобы ходили по одному-два вагона, но чаще, каждые полчаса. Теперь, видимо, эту идею будут лоббировать вместе.

«УНИСТРОЙ» ПРЕДЛАГАЕТ МИНИМАЛИЗМ

Второе знаковое событие. На рынок жилой недвижимости Казани поступило одно из самых минимальных предложений: компания «Унистрой» начала продажи в «Царево» smart-квартир площадью в 20 - 25 кв. метров. Стоимость такой квартиры начинается от 999 тыс. рублей. В компании утверждают, что такого предложения на рынке сейчас больше нет. Для сравнения: стоимость однокомнатной хрущевки на рынке составляет в среднем около 2 млн. рублей, однокомнатной ленинградки — 2,5 млн. рублей.

Действительно, как правило, застройщики ориентируются на минимальную планку в 28 кв. метров. В ЖК «Южный парк» от «Сувар девелопмента» площади начинаются от 28,2 кв. м, в «Светлой долине» «Ак Барс Девелопмента» — от 34 кв. метров.

Первоначальный взнос по ипотеке при покупке smart-квартиры в «Царево» составляет 200 тыс. рублей, а ежемесячный платеж при программе от компании по ставке ипотеки в 8,3% составит 6,9 тыс. рублей. То есть это почти в два раза дешевле, чем снимать жилье в Казани. За две недели в одном из домов приобрели более 20 квартир, а это пятая часть от всего дома. «Можно утверждать, что подобный формат нашел свою нишу на рынке. Smart-квартиры рассчитаны на современных активных молодых людей. На старте карьеры, когда еще нет детей, им не нужны большие площади, главное — чтобы было место для всего самого необходимого: умыться, поесть, выспаться. Такая молодежь не сидит в выходные дома, а встречается с друзьями, навещает родню. Это идеальный вариант для старта самостоятельной жизни», — говорит Искандер Юсупов, директор по продажам строительной компании «Унистрой».

Тема smart-квартир вообще в последнее время активно обсуждается в Казани, причем первыми лицами государства. Сначала в июне Игорю Шувалову показали дома на ул. Мазита Гафури, строящиеся по госпрограмме переселения граждан из аварийного жилья (заказчик — Госжилфонд, возводит «Ак таш», до конца года дома будут введены). Именно после посещения этих домов с квартирами экономкласса Шувалов сказал: «Нам показали квартиры — 20 квадратных метров, кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, оно очень популярно, и на рынке есть ниша для такого жилья». Эта фраза так взбудоражила общественность, что стала поводом для шуток: после хрущевок пришла очередь «шуваловок»? Доказать, что ничего смешного тут нет, был призван форум, состоявшийся недавно в Иннополисе. Он стал настоящим гимном минимальным объемам жилплощади. Уже не только Шувалов, но и спикеры из разных стран как бы говорили, что аналогичное жилье строят во всем мире и при правильной планировке оно не просто имеет право на жизнь, а будет пользоваться хорошим спросом. «20 метров — это очень маленькая площадь, но она востребована во всех мегаполисах мира», — сказал на форуме Шувалов. Он уточнил, что такое жилье в основном покупают либо молодые люди, либо семьи в качестве своей первой квартиры. Затем Шувалов обозначил порог в 40 кв. м — в такой квартире уже можно жить с ребенком. Квартиры от 60 до 80 кв. м представляют самый массовый сегмент. И вот, можно сказать, оперативный ответ от казанского девелопера.

«Мы двигаемся в направлении smart-жилья. Это не только небольшие площади, но и их эффективное использование. Иногда человеку вместо большого холла важнее иметь места, с помощью которых можно лучше благоустроить свой быт, например, предусмотреть нишу для гардероба. Поэтому мы совмещаем разумную площадь квартир с высокой эффективностью, когда в квартире в 25 - 35 квадратных метров можно уместить все то, что помещается в 40 квадратах, но по более доступной цене», — говорит Юсупов.

Получится ли сформировать благоприятную среду? Другой проект компании ЖК «Арт-сити» на форуме вошел в Топ-10 лучших российских проектов по формированию городской среды, говорят, его даже хотел посмотреть Шувалов, но не успел из-за графика.

SMART-КВАРТИРЫ СТАЛИ ТЕНДЕНЦИЕЙ

Один из самых первых проектов с малогабаритными квартирами в Казани реализовала компания «Счастливый дом» — в июне 2012 года застройщик начал строительство квартир и студий на проспекте Победы, где минимальная площадь с учетом балкона составляла 23,48 кв. метров. Стоимость такой жилплощади составляла 1,44 млн. рублей. Как рассказала «БИЗНЕС Online» гендиректор компании Анастасия Гизатова, проект можно назвать успешным, на сегодня есть лист ожидания на приобретение квартир. Позднее аналогичные предложения появились и в других ЖК, например, «Соловьиная роща». Однако если раньше такие площади были скорее исключением из правил, когда квартиры покупали, например, родители для детей-студентов, то в этом году маленькие квартиры превратились в тенденцию, говорит Олег Митюнин, замдиректора компании «Ак Барс Недвижимость», небольшие площади сегодня интересуют очень многих. И, судя по всему, этот спрос сохранится.

Формат smart-квартир в других регионах довольно сильно развит, а в некоторых рынок даже успел ими насытиться, рассказал «БИЗНЕС Online» один из участников рынка. Относительно позднее появление такого формата в Казани он связывает с тем, что в нефтяном Татарстане рынок более платежеспособен и покупатели ориентировались на обычные однокомнатные квартиры.

Эксперты выделяют две причины популярности такого жилья. Во-первых, smart-квартиры удобны для инвестирования, когда вложить можно лишь 1 - 1,6 млн. рублей. В этом году граждане постепенно возвращаются к инвестированию в недвижимость: снижается ключевая банковская ставка, и за ней потихоньку идет вниз процентная ставка по ипотеке на вторичное жилье, также снижается ставка по банковским депозитам, говорит Руслан Садреев, директор агентства недвижимости «Премьер». И продолжает: «Плюс к этому сегодня другие инструменты инвестирования потихонечку утухают: уменьшилась волатильность на валютном рынке, прошлогодние „золотые“ вклады по 15 - 20 процентов закончились. А малогабаритные квартиры, или, как их модно называть, „шуваловки“, как раз удобны больше для инвестирования, а не для проживания. Куда еще надежно инвестировать сумму в 1 - 1,5 миллиона рублей? Только в такой сегмент недвижимости».

Во-первых, как ни крути, но сокращение покупательской способности заставляет горожан присматриваться к ценнику поскромнее. Сторонники smart-квартир в пример приводят Европу и Америку, да и вообще в мире такой формат жилья действительно популярен. Буквально в октябре СМИ сообщили, что в Варшаве сдали квартиры и вовсе с... 14 «квадратами». Но оппоненты указывают: если в других странах в smart-квартирах живут молодые люди, то у нас такое жилье используют семьи, в том числе с детьми. И это грустно.

Установлению низких цен способствует и месторасположение ЖК — в основном они появляются комплексно на окраинах города, точечной застройки практически больше нет. «Станция «Спортивная», «Сказочный лес», «Залесный Сити», «Царево» или «Весна» — все они на периферии. Соответственно, там застройщик устанавливает достаточно низкие цены на квартиры. Однокомнатную можно было купить на начальном этапе за 1,3 - 1,5 млн. рублей. В прошлом году было только одно такое предложение — «Царево», в этом году застройщики «балуют» покупателей такими предложениями. В принципе, такая цена квартир обоснована, потому что это проекты, которые работают только на перспективу. Полноценная городская жизнь там будет лет через пять, а может, даже и позже, говорит Садреев.

Так или иначе, но, по словам одного из экспертов, сегодня в Казани на рынке жилья до 60% спроса приходится на квартиры минимальной площади, а жилые площади уменьшаются даже в премиальных новостройках. При этом спрос на малогабаритное жилье постепенно приводит к формированию дефицита предложения жилья более привычных площадей в новостройках массового сегмента, считает Митюнин. Судя по тем проектам, которые сегодня реализуются в Казани, такая тенденция сохранится и в следующем году.

Впрочем, что считать малогабаритными квартирами? Площади квартир сегодня сжимаются как шагреневая кожа. На форуме с участием Шувалова были приведены показательные цифры: в России средняя площадь квартиры от застройщика в 2010 году составляла 63 кв. метра. В 2014 году она сократилась уже до 56 кв. м (интересно, что уменьшение площадей характерно только для многоквартирного жилья, само население при строительстве частных домов увеличило среднюю площадь с 133 кв. м в 2010-м до 135 кв. м в 2014-м). «Тенденция на сокращение площадей идет уже несколько лет. Если раньше квартира в 40 квадратных метров однозначно была однокомнатной, то сегодня те же площади можно отнести скорее к двухкомнатной квартире. Те же 60 квадратов сегодня это скорее трехкомнатная, а не „двушка“. Поэтому продажи 3 однокомнатных квартир раньше можно приравнять к продажам 10 „однушек“ сейчас», — говорит Митюнин.

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК РАЗОГРЕЛИ СНИЖАЮЩИЕСЯ СТАВКИ И СЕЗОННЫЙ ФАКТОР

Постепенное возвращение инвесторов (при этом многие эксперты соглашаются, что их доля сегодня не превышает 5% вместо 25 - 30% ранее) придало пульс первичному рынку. В Казани за 9 месяцев с начала года количество сделок с договорами долевого участия увеличилось на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Правда, успех был локальным — по республике, наоборот, наблюдается падение на 13%. Общий же итог: первичный рынок за последние три квартала показал самый слабый результат за последние два года — 9566 сделок (правда, разница с 2015 годом всего лишь в 106 сделок).

Татарстан в целом не особо-то и почувствовал сентябрьское оживление на рынке: если в августе было 424 сделки, то начало делового сезона принесло лишь на 20 сделок больше. Такое практически равномерное движение уже было в 2014 году, когда разница между августом и сентябрем составила... 8 сделок. Участники рынка говорят, что часть сделок от активизирующегося рынка переходит на октябрь. Правда, осень прошлого года показала скачок по сделкам в 1,5 раза. Да и в Казани с приходом сентября количество сделок увеличилось в 1,4 раза.

Уровень продаж квартир этой осенью превзошел прошлогодние показатели, говорит Митюнин. «Спрос в сентябре был довольно активным, и на то есть сразу несколько причин. Во-первых, ставки по коммерческой ипотеке сегодня приближаются к докризисному периоду, которые были до зимы 2014 года. Во-вторых, в сентябре традиционно проявляется сезонный фактор, и повышенный спрос фиксируется обычно до декабря. Но самое главное — это новости о том, что программа льготной ипотеки с субсидированной ставкой теперь действительно завершается. Те, кто откладывал покупку, решили больше не медлить, и это правильный выбор. Сейчас можно совершить выгодную покупку, поскольку застройщики, пользуясь моментом, предлагают свои партнерские программы с банками. Например, мы совместно с „АК БАРС“ Банком готовы предоставлять ипотеку на наши объекты под 8 процентов годовых на весь срок кредитования, и это одна из самых низких ставок в нашем регионе», — говорит он.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК И ИПОТЕКА: НА КАЧЕЛЯХ

Вторичный рынок за 9 месяцев показал рост по всем фронтам. Да какой! В Казани количество сделок с 15,5 тыс. скакнуло до 22 тыс., то есть почти на 40%. По республике увеличение составило 7%. По абсолютным показателям это уже больше напоминает спокойную осень-2014.

Но рост был за счет летней активности, которая была выше, чем в прошлом году. Если посмотреть на сентябрь, то оптимизма становится меньше — данные по республике самые слабые за последние два года (4 тыс. сделок против 6,5 тыс. в прошлогоднем сентябре и 7 тыс. — в 2014-м). В итоге вместо осеннего оживления вторичный рынок в первый месяц осени как будто приготовился к заморозке, во всяком случае, в августе по республике было заключено 6 тыс. сделок, а в сентябре — почти на 2 тыс. меньше (отдельно в Казани 2,3 тыс. и 2,1 тыс. сделок соответственно). Аналогичное падение также было в 2014 году, тогда как в прошлом году деловой сезон принес рост активности.

Количество сделок по ипотеке в целом по республике увеличилось с 23 тыс. сделок до 31 тыс. сделок, то есть почти на 34%. Почти столько же — 32 тыс. сделок — было совершено за первые три квартала 2014 года, когда мир еще не знал предновогоднего обвала рубля. Если из общего выделить частное, то есть посмотреть на Казань, то ситуация аналогична — 6 тыс. сделок в прошлом году и 9,4 тыс. в этом, то есть рост еще более внушительный — в 54%.

«Ипотека очень серьезно подросла (по сравнению с августом), и постепенно объем взятых ипотечных кредитов приближается к показателям 2014 года, который, если помните, был как раз рекордным по объемам выдачи ипотеки», — рассказал «Интерфаксу» общероссийский тренд министр строительства РТ Михаил Мень. Он напомнил, что 2015 год был рекордным по объемам ввода жилья, а вот по ипотеке цифра была меньше. Если в 2014 году объем выдачи ипотеки составил порядка 1 трлн. 760 млрд. рублей, то в 2015-м эта цифра составила порядка 1 трлн. 100 млрд. рублей, а сейчас наблюдается подъем примерно на 40%, который говорит о движении в сторону 2014 года. «И это позитивно», — считает министр.

НОВЫЙ ЖК ОТ «АК БАРС ДЕВЕЛОПМЕНТА» И ДЕФИЦИТ КАЧЕСТВЕННОГО ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Продолжается тренд с вымыванием с рынка небольших компаний и перетеканием клиентов к крупным игрокам, заявившимся на большие квартальные застройки. Это подтверждает количество выданных разрешений на строительство. В октябре компания «Импэк», считающаяся близкой к Спурт Банку, получила добро на возведение копусов Г и Д в ЖК «Евразия» в Кировском районе Казани. Как рассказал «БИЗНЕС Online» представитель компании Валерий Кувшинов, в течение месяца на объекте начнутся строительные работы, сдать корпуса планируется в конце 2017 - начале 2018 года. Некоторое время практически все движение там было приостановлено, но теперь все вопросы решены, заверили в компании. Компания «Бриз» получила разрешение на строительство дома по ул. Павлюхина — речь идет о домах ЖК «Симфония», возводить которые начинал еще «Фон». Таким образом, в обоих случаях можно говорить о возобновляемом строительстве, а не о новых проектах. К этой категории можно отнести проект от «Ак Барс Девелопмента», который запускает строительство нового жилого комплекса за своим же ЖК «Солнечный город». Официально принятого названия у него еще нет, хотя на картах «Яндекса» он обозначается как ЖК «Тулпар». Продажи начнутся в ноябре, сдать объекты планируется в конце 2018 года. «Это будут комфортные дома полностью из керамического кирпича. Всего четыре дома с собственной огороженной территорией, высоким уровнем комфорта и высоким процентом озеленения. Кстати, последнему пункту мы уделяем повышенное внимание во всех своих комплексах — каждый год весной и осенью высаживаем деревья, причем это сотни качественных деревьев и кустарников из питомника — в одной только „Светлой долине“ посадили на прошлой неделе 200 деревьев», — рассказал Митюнин.

Тем не менее это скорее исключение из правил. Новых проектов больше нет. И такое положение дел свойственно не только Казани, но и другим городам России. Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) подсчитало: в стране стали и строить меньше (объем работ по виду деятельности «Строительство» с января по сентябрь сократилось на 4,4%), и меньше вводить — на 5,5% за тот же период. И это при том, что 2015 год был не самым удачным — снижение по номинальному объему работ к 2014 году в сопоставимых периодах январь-сентябрь составило 8,4%. Таким образом, темпы снижения замедлились, но общий тренд по-прежнему отрицательный.

Общее снижение ввода жилья на фоне сокращения объемов строительства говорит об исчерпании портфеля текущих проектов и снижении количества запуска новых проектов в 2014 - 2016 годах, приходит к выводу РАСК. Рекордные показатели 2015 года по вводу жилья приходились на проекты, которые начинались в докризисные периоды. Таким образом, по итогам года в стране может быть введено на 10 - 15% жилья меньше — 70 - 75 млн. кв. м жилья. Татарстан, напомним, свой план на протяжении последних лет не пересматривал, хотя доля соципотечного портфеля в нем постепенно увеличивается.

Краткий прогноз по рынку дала Анастасия Гизатова. Застройщики продолжат соревноваться в уменьшении площадей квартир и «бюджетировании» предложений с помощью совместных программ с банками, креатива и удаленности от границ Казани. Никаких предпосылок для увеличения стоимости квадратного метра жилья как с историей, так и новостройки пока нет и в ближайшее время не предвидится. Исключением могут стать качественные комплексы с отличным месторасположением и не бесконечным количеством очередей строительства в среднем сегменте, говорит она.

Источник: Бизнес on-line